Mietrecht: Streit bei der Wohnungsübergabe muss nicht sein

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Selbst wenn ein Wohnungsmietverhältnis über Jahre hinweg reibungslos verlaufen ist – mitunter sogar ein fast schon freundschaftliches Verhältnis gepflegt wurde –, kann ein Ereignis die Fronten zwischen den Vertragsparteien blitzschnell verhärten: nämlich die Wohnungsübergabe nach Beendigung des Mietverhältnisses. So kommt es hier z. B. bei Fragen zu Schönheitsreparaturen, zu etwaigen Mängeln und zur Kaution regelmäßig zu Diskussionen. Doch was haben Mieter und Vermieter bei der Wohnungsrückgabe insbesondere zu beachten?

Rückgabe der Mietsache

Wurde das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter nach § 546 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Hierfür genügt es aber nicht, einfach die Wohnung aufzugeben, sie also zu verlassen. Voraussetzung ist zusätzlich, dass der Mieter

• sämtliche Einrichtungsgegenstände, die ihm gehören, grundsätzlich aus den Zimmern entfernt und eigene bauliche Änderungen rückgängig macht,
• etwaige Schäden, die er verursacht hat und die nicht auf normalen Verschleiß zurückzuführen sind, beseitigt,
• die wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen durchführt und
• sämtliche Schlüssel, die ihm beim Einzug übergeben wurden, an den Vermieter zurückgibt, also z. B. Haus-, Wohnungs- und Kellerschlüssel.

Gleiches gilt nach § 546 II BGB übrigens, wenn der Mieter die Wohnung untervermietet hat.

Einrichtungsgegenstände des Vermieters

Relevant ist, dass der Vermieter mit der Wohnungsabnahme wieder vollständigen Besitz über sein Eigentum erlangt. Dazu gehören unter anderem auch sämtliche Möbel und sonstige Gegenstände, die dem Mieter beim Einzug zur Verfügung gestellt wurden – selbst wenn er sie nicht genutzt hat. Wurden also z. B. Türen ausgehängt und im Keller untergebracht, muss der Mieter vor dem Auszug die Türen wieder einhängen. Hat er sie nach seinem Einzug dagegen entsorgt, muss er beim Auszug auf eigene Kosten neue Türen erwerben und einbauen.

Rückbau? Nicht immer

Manchmal führen Mieter Änderungen an den Räumlichkeiten durch, die sich nur noch mit erheblichem Aufwand rückgängig machen lassen, z. B. Durchbruch einer Wand, oder gar den Wohnwert erhöhen und damit für eine Weitervermietung von Nutzen sein könnten, z. B. der Einbau von elektrischen Rollläden. Hier sollte der Mieter rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Eventuell können Vereinbarungen getroffen werden, wonach ein Rückbau oder die Entfernung bestimmter Gegenstände nicht erforderlich ist und der Mieter sogar eine Entschädigung erhält, vgl. § 552 BGB. Will der Vermieter die betreffenden Gegenstände/Umbauten aber nicht behalten, muss der Mieter die von ihm vorgenommenen Änderungen rückgängig machen bzw. die Gegenstände entfernen. Anderes kann gelten, wenn der Vermieter die Wohnung ohnehin umbauen will – ein teurer Rückbau durch den Mieter sollte dann wohl nicht mehr nötig sein.

Einbauküche des Mieters

Eine praxisrelevante Frage ist ferner, was mit der (maßgeschneiderten) Einbauküche passiert, wenn der Mieter sie nicht in die neue Wohnung mitnehmen kann oder will. Die Lösung ist oftmals der Verkauf an den Nachmieter. Da der Mieter die Wohnung eigentlich jedoch geräumt herausgeben muss, sollte der Vermieter rechtzeitig – also vor dem Übergabetermin – darüber informiert werden, dass der Nachmieter die Küche übernehmen möchte und sie daher bei der Übergabe noch immer in der Wohnung stehen wird. Auch sollte der Mieter einen entsprechenden Kaufvertrag als Veräußerungsnachweis vorlegen können.

Was tun bei Schlüsselverlust?

Es kommt immer wieder vor, dass ein Mieter bei der Wohnungsübergabe einen Teil der erhaltenen Schlüssel nicht mehr zurückgibt. Der Vermieter darf sowohl beim absichtlichen Zurückbehalten als auch bei Verlust eines Schlüssels auf Kosten des Mieters die Schließanlage komplett austauschen, wenn die Gefahr besteht, dass der verschwundene Schlüssel missbräuchlich verwendet wird. Das wäre etwa der Fall, wenn der Schlüssel nach Angaben des Mieters mitten in der belebten Gegend einer Großstadt abhandenkam und daher die Wahrscheinlichkeit sehr groß ist, dass er von einem „unehrlichen Finder“ dazu benutzt wird, sich widerrechtlich Zugriff zum Haus zu verschaffen.

Lesen Sie mehr dazu im Rechtstipp „Schadensersatz nach Schlüsselverlust?“.

„Besenreiner“ Zustand?

Wurde vertraglich nichts anderes geregelt, muss die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben werden, in dem sie der Mieter beim Einzug erhalten hat. Allerdings sind hier normale Verschleißerscheinungen nicht zu berücksichtigen, z. B. Druckstellen im Teppich nach dem Aufstellen von Möbeln. Wird ein Gegenstand regelmäßig verwendet, ist es schließlich normal, dass er sich irgendwann abnutzt.

Im Übrigen darf die Wohnung nicht in einem verdreckten Zustand zurückgegeben werden. Hier wird in der Regel aber nur ein besenreiner Zustand gefordert – es müssen also alle groben Verschmutzungen beseitigt werden, vgl. z. B. Amtsgericht (AG) Düsseldorf, Urteil v. 18.08.2011, Az.: 50 C 3305/11.

Es ist stets zu empfehlen, den Zustand der Wohnung zu dokumentieren, indem etwa ein Übergabeprotokoll geführt wird, das die Mietvertragsparteien letztlich mit ihrer Unterschrift absegnen. Allerdings kann der Zustand auch anders belegt werden. So können etwa beim Übergabetermin Bilder von der Wohnung gemacht werden.

Lesen Sie mehr dazu im Rechtstipp „Fotosession bei Wohnungsrückgabe zulässig?“.

Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe

Die Rückgabe der Wohnung erfolgt nach § 546 I BGB grundsätzlich am letzten Tag der Mietzeit. Anderes gilt, wenn die Pflicht zur Rückgabe auf einen Samstag, Sonn- oder Feiertag fällt – hier muss die Wohnung erst am folgenden Werktag übergegeben werden. Müsste die Wohnungsabnahme beispielsweise am 03.10. erfolgen, verschiebt sich der Rückgabetermin auf den nächsten Werktag, weil am 03.10. der Tag der Deutschen Einheit gefeiert wird.

Rücknahmeverweigerung durch Vermieter?

Verweigert der Vermieter die Rücknahme der Wohnung, indem er etwa die Schlüssel nicht entgegennimmt, hat das für den Vermieter fatale Folgen. Dann kann er nämlich keine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB wegen verspäteter Rückgabe durch seinen ehemaligen Mieter verlangen, vgl. etwa Landgericht (LG) Bonn, Urteil v. 05.06.2014, Az.: 6 S 173/13. Anderes gilt jedoch, wenn dem Vermieter die Schlüssel zur Unzeit, z. B. mitten in der Nacht, und ohne Vorwarnung übergeben werden.

Übrigens: Der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung entfällt auch, wenn die Rücknahme verweigert wird, weil der Mieter angeblich nicht alle Schlüssel oder die Wohnung nicht im geschuldeten Zustand zurückgegeben hat, da sich z. B. noch einige seiner Möbel in der Wohnung befinden, sog. Schlechtleistung. Vielmehr ist die Wohnung zurückzunehmen – der Vermieter kann aber gegebenenfalls Schadenersatzansprüche geltend machen. So könnte er z. B. Ersatz etwaiger Reparaturkosten oder Ersatz wegen entgangener Mieteinnahmen fordern, weil die Wohnung für die Dauer der Möbel- bzw. Mangelbeseitigung o. Ä. nicht weitervermietet werden konnte.

Frühzeitiger Auszug möglich?

Mieter haben ein Gebrauchsrecht an der Mietsache, keine Gebrauchspflicht. Das bedeutet, sie können die Wohnung in der Regel auch schon vor dem gesetzlich geregelten Zeitpunkt zurückgeben. Anderes gilt, wenn der Vermieter ein besonderes Interesse daran hat, dass der Mieter die Wohnung nutzt. Zu beachten ist ferner, dass die Miete auch beim vorzeitigen Auszug bis zum vereinbarten Beendigungstermin weitergezahlt werden muss, es sei denn, der Vermieter hat bereits einen Nachmieter gefunden bzw. akzeptiert, der früher in die Räumlichkeiten einziehen kann.

Schönheitsreparaturen

Während einer Wohnungsübergabe kommt es immer wieder zum Streit, ob der Mieter zur (End)Renovierung verpflichtet war oder nicht. In den letzten Jahren ergingen daher einige relevante Entscheidungen zum Thema Schönheitsreparaturen, die in der Regel eher mieterfreundlich ausfielen. So ist es z. B. unzulässig, dem Mieter unabhängig von Mietdauer und Renovierungsbedarf vertraglich eine Endrenovierung aufzubürden. Unzulässig sind in Formularmietverträgen ferner Klauseln, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen nach starren Fristen durchzuführen hat.

Wenn Sie mehr zum Thema Schönheitsreparaturen erfahren wollen, lesen Sie unsere Rechtstipps

• Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?
• Neue BGH-Urteile zu Schönheitsreparaturen
• Keine Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung?

Kautionsrückzahlung nach Auszug?

Hat der Mieter eine Mietsicherheit in Form einer Kaution geleistet, ist diese nach Beendigung des Mietverhältnisses samt Zinsen an den Mieter auszubezahlen. Allerdings darf der Vermieter zumindest einen Teil der Kaution für eine bestimmte Prüffrist zurückbehalten – selbst wenn die Wohnungsübergabe längst stattgefunden hat. Schließlich muss er die Möglichkeit bekommen, zu kontrollieren, ob ihm gegen den Mieter noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen, etwa wegen Schäden an der Wohnung oder wegen Nachforderungen, die sich erst aus der Betriebskostenabrechnung ergeben. Die Prüffrist ist je nach Einzelfall unterschiedlich – allerdings wird dem Vermieter in der Regel eine Frist von ca. sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses zugestanden.

Lesen Sie zum Thema Kaution auch folgende Rechtstipps:

• Übergabetermin nicht eingehalten: Vermieter muss Kaution ausbezahlen
• Verrechnung der Kaution mit streitiger Forderung?
• Muss der Hauserwerber die Kaution ausbezahlen?
• Wohnungswechsel: Kann eine Mietkaution abgewohnt werden?

Fazit: Streit bei der Wohnungsübergabe lässt sich vermeiden – man sollte aber bereits bei Abschluss des Mietvertrags die Augen offenhalten, um spätere Streitigkeiten, z. B. wegen unwirksamer Klauseln im Vertrag, zu vermeiden und möglichst stressfrei aus der alten Wohnung aus- und in die neuen vier Wände einziehen zu können.

(VOI)