13.500 € Mietschulden: Ehefrau muss nicht zahlen – Vermieter geht leer aus

Das Landgericht (LG) Stuttgart hat mit Urteil vom 04.10.2017 entschieden (Az.: 1 S 50/16), dass der Abschluss eines Mietvertrages durch den Ehemann nicht auch automatisch die Ehefrau als Vertragspartnerin einschließt. 

Selbst wenn die Ehefrau im Vertrag Erwähnung findet, macht sie dies nicht zur Mieterin: Vielmehr ist die Unterschrift unter dem Vertrag nötig. Auch über den § 1357 BGB, die Regelung, nach der Ehegatten bei Geschäften zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs mit Vertretungsmacht für den anderen Ehegatten Verträge schließen, findet hier keine Anwendung. Durch den Abschluss eines Mietvertrages werde der Alltag einer Familie zu sehr verändert, um darin ein Geschäft des täglichen Lebens zu sehen.

Für entstehende Vertragsbeziehung wirksame Vollmacht nötig

Im vorliegenden Fall schloss der Ehemann einen Mietvertrag über eine Wohnung ab, in der er mit seiner Frau zu leben gedachte. Die Ehefrau war auch im Mietvertrag erwähnt, allerdings nicht explizit als Mieterin aufgeführt. Auch hatte sie den Vertrag weder unterschrieben, noch nach eigenen Angaben von der Schließung des Vertrags gewusst. Nachdem der Vermieter Insolvenz anmeldete und der Ehemann sich in einer Haftanstalt aufhielt, stellte die Ehefrau auf Anraten ihres Schwiegervaters die Mietzahlung ein. 

Daraufhin verklagte der Insolvenzverwalter des Vermieters die Ehefrau auf Zahlung von 13.500 Euro Miete, die die Ehefrau schuldig geblieben war. Das Amtsgericht (AG) Waiblingen urteilte die Sache am 10.11.2016 (Az.: 7 C 106/16) ab und widersprach der Forderung des Klägers: Es sei nicht möglich, von der Ehefrau, die nicht Vertragspartnerin geworden war, Mietzinszahlung zu verlangen. Das AG gehe hier zutreffend davon aus, dass der Vertragsschluss nach den allgemeinen Regeln des Vertretungsrechts zu beurteilen sei, so das LG: 

„Hat die im Rubrum des Mietvertrags benannte Ehefrau den Vertrag nicht selbst unterzeichnet, sondern nur – wie vorliegend – ihr Ehemann, so muss der Ehemann im Namen und in der Vollmacht seiner Frau gehandelt haben, wenn bereits mit Unterzeichnung die Vertragsbeziehung zur Ehefrau entstanden sein soll“. Dies kommt jedoch im Regelfall nicht vor, zumal eine solche Vollmacht, sofern nicht schriftlich vorgelegt, für den Vermieter nur schwer zu beweisen wäre.

Alle Möglichkeiten beleuchtet – ein Vertrag mit Ehefrau kann nicht hergeleitet werden

Jedenfalls müsse, so das Gericht, irgendeine Art der Bevollmächtigung des Ehemannes vorgelegen haben, Verträge zu schließen, die Rechtswirkung auch gegen seine Ehefrau entfalten. So käme etwa der § 1357 BGB in Betracht, nach dem Ehegatten Verträge zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs schließen, die der andere Ehegatte gegen sich wirken lassen muss, eine sogenannte gesetzliche Vertretungsmacht. 

Diese Vorschrift sei hier allerdings nicht einschlägig, da die Unterzeichnung eines Mietvertrags einen zu tiefen Umbruch im familiären Leben darstelle. In Betracht komme des Weiteren eine Vollmacht, selbst dann, wenn sie nicht wirksam erteilt wurde: „Eine nicht wirksam erteilte Vollmacht kann zwar auch nach allgemeinen Rechtsscheingesichtspunkten dem Geschäftsgegner gegenüber als wirksam zu behandeln sein“. Allerdings sei weder die Duldungs-, noch die Anscheinsvollmacht, beide anerkannten Formen der unwirksam erteilten, wirksamen Vollmacht, einschlägig: 

„Als Umstände, aus denen ein Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben auf eine Bevollmächtigung des Erklärenden schließen darf, kommen aber in beiden Varianten einer Bevollmächtigung kraft Rechtsscheins nur solche in Betracht, die bei oder vor Vertragsschluss vorgelegen haben […]. Das Verhalten des Vertretenen nach Vertragsschluss kann rechtlich nur unter dem Gesichtspunkt der Genehmigung des Vertrags zum Tragen kommen“.

Fazit: Ehefrau kann nicht zur Mietzahlung herangezogen werden – Insolvenzverwalter geht leer aus

Das LG bestätigt die Entscheidung des AG: Die Forderung des Insolvenzverwalters muss nicht von der Ehefrau beglichen werden. Er kann demnach lediglich hoffen, dass der Ehemann nach seinem Haftaufenthalt wieder zu Geld kommt. Mit dem Urteil wird für Rechtssicherheit gesorgt: Nun ist vorerst geklärt, dass Mietverträge nicht unter den § 1357 fallen und damit nicht gegen beide Ehepartner wirken, wenn nur einer der Ehepartner den Vertrag unterschreibt.