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Befristeter Mietvertrag: Muster für Vermieter

  • 6 Minuten Lesezeit
Befristeter Mietvertrag: Muster für Vermieter

Experten-Autorin dieses Themas

In diesem Ratgeber wird eine kostenlose Vorlage für einen Zeitmietvertrag zur Verfügung gestellt. Diesen befristeten Mietvertrag können Sie als Vorlage verwenden und individuell anpassen beziehungsweise in Standardmietverträge einfügen. 

Muster eines befristeten Mietvertrags

Wohnraummietvertrag 

Z w i s c h e n 

Vermieter: Max Mustermann 

wohnhaft: Musterstr. 1, 12345 Musterstadt 

vertreten durch: 

Bankverbindung: 

– nachfolgend Vermieter genannt – 

u n d 

Mieter 1: Martina Musterfrau 

wohnhaft:     

Mieter 2: Marianne Musterfrau 

wohnhaft:     

Bankverbindung: 

– nachfolgend Mieter genannt – 

wird folgender Mietvertrag über die nachfolgend bezeichneten Mieträume abgeschlossen. 

§ 1 Mieträume 

Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken folgende Wohnräume: 

Straße, Hausnummer, PLZ: Musterstr. 1, 12345 Musterstadt 

Geschoss, Lage: Vorderhaus/Hinterhaus im Erdgeschoss . . . . . . [z. B. rechts, links, mittig] bestehend aus . . . . . . . . . Zimmer(n) und 

____ Küche 

____ Flur/Diele 

____ Bad mit WC 

____ Keller 

____ Garten 

____ Terrasse/Balkon 

Sonstige Räume und Fläche: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  

§ 2 Mietzeit 

Der Mietvertrag beginnt am TT.MM.JJJJ und läuft auf bestimmte Zeit. 

Der Mietvertrag wird für die Dauer von . . . . . . . . . Jahren geschlossen und endet mit Ablauf des TT.MM.JJJJ, ohne dass es einer Kündigung bedarf. 

Für das Interesse des Vermieters an der rechtzeitigen Rückgabe der Räume sind gem. § 575 Abs. 1 BGB folgende Gründe maßgeblich: 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung Mitteilung binnen eines Monats darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. 

Setzt der Mieter das Mietverhältnis nach Ablauf der o. g. Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung. 

§ 3 Miete und Mietzahlung 

Die monatliche Kaltmiete beträgt . . . . . . . . . . . . . . . . . . EUR.  

In Worten: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   

Zusätzlich zur Kaltmiete sind durch den Mieter monatlich zu zahlen: 

Betriebskostenvorauszahlung:  . . . . . . . . . . . . . . . . . . EUR. 

Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlung: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . EUR. 

Sonstiges (z. B. Stellplatz, Garage . . . ):  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . EUR.  

Daraus ergibt sich eine monatlich zu entrichtende Gesamtmiete von

. . . . . . . . . . . . . . . . . EUR.  

Die Gesamtmiete ist durch den Mieter monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, kostenfrei an den Vermieter auf das nachfolgend genannte Konto des Vermieters zu leisten, wobei für die fristgerechte Zahlung nicht der Tag der Überweisung, sondern der Tag des Zahlungseingangs auf dem Konto des Vermieters entscheidend ist.  

Kontoinhaber:  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bank: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

IBAN:  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

BIC: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 

§ 4 Betriebskosten 

1. Der Mieter trägt die Kosten für die tatsächlich anfallenden Betriebskosten gem. Betriebskostenverordnung.  

Insbesondere fallen hierunter: 

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, der Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, der Gartenpflege, der Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, der Sach- und Haftpflichtversicherung, der Kosten für den Hauswart, Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege und sonstige Betriebskosten. 

2. Über die Heiz- und Betriebskosten wird jährlich einmal abgerechnet. 

3. Die Umlage erfolgt, soweit nicht zwingende Vorschriften der Heizkostenverordnung entgegenstehen, nach dem Anteil der Wohnfläche. Davon abweichend werden die Betriebskosten für . . . . . . . . . . . nach Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen/Wohneinheiten umgelegt. 

4. Aus sachlichen Gründen kann der Umlageschlüssel für die Betriebskosten seitens des Vermieters nach billigem Ermessen und nach schriftlicher Mitteilung an den Mieter vor Ablauf der laufenden Abrechnungsperiode geändert werden. Hiervon ausgenommen sind Heiz- und Warmwasserkosten. Diese sind nach den zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen. 

5. Werden Betriebskosten rückwirkend erhöht, kann der Vermieter diese Erhöhung auf den Mieter umlegen.  

[§ . . . ]  

Hier nach Bedarf weitere Regelungen ergänzen. 

Salvatorische Klausel und Schriftform 

Sollten Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam bzw. nichtig sein oder werden, so sind sich die Parteien einig, dass die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt wird. Die entsprechende Bestimmung wird durch die Parteien dann durch eine solche ersetzt, die dem mit der unwirksamen bzw. nichtigen Bestimmung beabsichtigten Zweck am nächsten kommt.  

Zwischen den Parteien besteht außerdem Einigkeit darüber, dass zu diesem Mietvertrag keine mündlichen Nebenabreden bestehen. Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrages bedürfen der Schriftform. 

Hinweise zum befristeten Mietvertragsmuster

Ein Zeitmietvertrag muss schriftlich geschlossen werden (§ 126 BGB). Andernfalls gilt er auf unbestimmte Zeit und hätte mithin den Zweck der Befristung verfehlt. 

Hinweis zur Art des Mietvertrags  

Ein befristeter Wohnraummietvertrag deckt sich grundsätzlich mit einem üblichen Wohnraummietvertrag. D. h., angegeben werden Parteien (Vermieter und Mieter), Mietgegenstand/Mieträume, Miete/Mietzahlung/Mietanpassung, Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten usw.  

Relevant ist der Punkt „Mietzeit“, der entsprechend anzupassen ist. Im Übrigen ergeben sich – abgesehen von der notwendigen Schriftform, keine Besonderheiten. 

Hinweis zum Mietraum 

Die Mieträume müssen so konkret wie möglich bezeichnet werden. Es sind insbesondere auch Geschoss und Lage im jeweiligen Geschoss anzugeben. 

Hinweis zur Mietzeit 

Eine bestimmte Mindest- oder Höchstmietdauer ist nicht vorgeschrieben. Bei einem Mietvertrag ohne Befristung können Sie folgende Formulierung verwenden: 

Der Mietvertrag beginnt am TT.MM.JJJJ und läuft auf unbestimmte Zeit. 

Der Mietvertrag ist mit gesetzlicher Frist kündbar. Nach aktueller Gesetzeslage ist die Kündigung gem. § 573c BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.  

Für den Vermieter verlängert sich diese Kündigungsfrist nach fünf bzw. acht Jahren seit der Überlassung der Mietsache um jeweils drei Monate. 

Hinweis zu den Befristungsgründen 

Eine Befristung ist nicht (mehr) ohne Weiteres möglich. Der Grund der Befristung muss seitens des Vermieters dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Andernfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen. 

Die Befristungsgründe müssen ganz konkret benannt werden. Die bloße Angabe von Eigenbedarf reicht nicht – dieser muss weiter konkretisiert werden (z. B. wer zieht wann aus welchem Grunde ein?). Die Gründe für die Befristung sind abschließend in § 575 Abs. 1 S. 1 BGB aufgeführt (sonstige Gründe scheiden für eine Befristung aus): 

  • Eigennutzung 

  • Bauliche Maßnahmen der Beseitigung, Veränderung oder Instandsetzung, die durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden 

  • Vermietung an Dienstverpflichtete (Vermietung an Hausmeister oder ähnliche Person) 

Hinweis zu den Betriebskosten 

Regelung und Umlage der Betriebskosten ist ein sehr wichtiger Bestandteil eines Mietvertrages, andernfalls ist lediglich die Kaltmiete zu zahlen, denn das Gesetz sieht vor, dass die Parteien vereinbaren können, mithin nicht müssen, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, § 556 Abs. 1 BGB. Welche Posten zu den Betriebskosten zählen, finden Sie im Einzelnen in § 1 f. Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Beachten Sie bitte auch, dass nicht alle Betriebskosten auf die Anzahl zum Haushalt gehörender Personen oder zur Anzahl von Wohneinheiten umgelegt werden können. Mindestvoraussetzung hierfür ist, dass die Anzahl überhaupt eindeutig messbar oder zählbar ist.  

Hinweis zur salvatorischen Klausel 

Jeder Mietvertrag sollte mit der salvatorischen Klausel abschließen, um zu vermeiden, dass die Gültigkeit des Vertrages infrage gestellt werden kann. 

Vorteile und Nachteile eines befristeten Mietvertrages

Nach herrschender Ansicht kann ein Zeitmietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden. Er endet somit erst mit Zeitablauf. Hierin liegt sein größter Nachteil für den Mieter, dem die Flexibilität fehlt, die die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung mit sich bringt. Die Möglichkeit des Mieters zur ordentlichen Kündigung kann jedoch im Zeitmietvertrag vereinbart werden, da es sich hierbei um eine Klausel handelt, die für den Mieter nur vorteilhaft ist. Außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten sind dem Mieter in jedem Fall unbenommen, so zum Beispiel in dem Fall, dass dem Mieter bei einem Verbleiben in der Wohnung bis zum Zeitablauf gesundheitliche Nachteile drohen. 

Einen großen Vorteil hingegen beschert der Zeitmietvertrag vor allem dem Vermieter, der Eigenbedarf plant: Im Gegensatz zur Kündigung eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit (also dem „normalen“ unbefristeten Mietvertrag) muss der Vermieter das Mietobjekt nicht für sich oder Angehörige „benötigen“ – was bei der Eigenbedarfskündigung des unbefristeten Mietvertrags verlangt wird –, sondern muss ausschließlich den Wunsch zum Ausdruck bringen, das Mietobjekt nach Zeitablauf für sich oder Angehörige nutzen zu wollen. 

Disclaimer

Es wird keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit, Wirksamkeit und Aktualität des Musters übernommen. Die Verwendung erfolgt auf eigenes Risiko. Das Muster ist individuell anzupassen und zwingend zu ergänzen, insbesondere sofern von gesetzlichen Regelungen abgewichen werden soll.  

Beispielsweise machen Ergänzungen über die Zahlung einer Kaution (sieht das Gesetz ohne Vereinbarung nicht vor), Schönheitsreparaturen (hat ohne Regelung Vermieter vorzunehmen), Untervermietung, Betreten der Mieträume durch den Vermieter, Tierhaltung, Reinigungs- und Schneeräumpflicht und eine gegebenenfalls existierende Hausordnung Sinn. Nach Bedarf können auch Regelungen über die Beendigung des Mietverhältnisses oder sonstige Vereinbarungen aufgenommen werden. Bei Fragen und Unsicherheiten sollte unbedingt anwaltlicher Rat eingeholt werden.

Foto(s): ©Adobe Stock/Studio Romantic

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