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Zwangsräumung: Diese Rechte haben Mieter und Vermieter

  • 20 Minuten Lesezeit
Zwangsräumung: Diese Rechte haben Mieter und Vermieter

Über die Zwangsräumung von Mietern – das schärfste Schwert, das Vermietern zur Verfügung steht – halten sich hartnäckig Irrtümer. Die Rechtsanwälte Michael Dligatch, Jörn Blank und Andreas Biernath, Experten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, klären auf, wie eine Zwangsräumung wirklich abläuft, wie Mieter sie unter Umständen verhindern können und warum Mieter eine Zwangsräumung über Nacht nicht fürchten müssen. 

Wann droht privaten Mietern die Zwangsräumung?

Bis es zu der sog. Delogierung (Zwangsräumung) kommt, vergeht nicht nur viel Zeit, sondern der „unliebsame“ Mieter muss auch die Veranlassung dazu gegeben haben. Alles beginnt damit, dass ein Mietvertrag nicht mehr besteht, weil dieser ordentlich oder außerordentlich (fristlos) gekündigt wurde. Dem Vermieter ist die ordentliche Kündigung in Deutschland eigentlich so gut wie entzogen, sofern ein zeitlich unbegrenzter Mietvertrag vorliegt und kein Eigenbedarf entsteht. Für eine außerordentliche Kündigung muss sich der Mieter entweder massive oder wiederholte Vertragsverletzungen zurechnen oder aber deutliche Mietrückstände auflaufen lassen, i. d. R. mindestens einen Betrag, der zwei vollständige Monatsmieten übersteigt. Dem Vermieter darf ein Festhalten am Mietvertrag nicht mehr zuzumuten sein, entweder zukünftig oder aber sofort. 

Die ordentliche Kündigung hat Kündigungsfristen zwischen 3 und 9 Monaten einzuhalten, je nachdem, wie lange das Mietverhältnis bereits bestand. Diese kommt daher nur in Betracht, sofern der Vermieter einen zukünftigen Eigenbedarf geltend macht oder sofern er aufgrund „kleinerer“ Verstöße zumindest demnächst diesen Mieter nicht mehr ertragen will und muss.  

Die außerordentliche Kündigung ist fristlos möglich, da die Vertragsverstöße derart gravierend sind, dass der Vermieter sozusagen nicht länger tatenlos zusehen muss.  

Häufigster Grund einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung ist ein nennenswerter Mietrückstand als sog. wichtiger Grund. § 543 BGB nennt hierzu neben der wiederholten unpünktlichen Mietzahlung die Mietschulden über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten und einen nicht unerheblichen Betrag. 

Allerdings stellt diese beliebte und häufige Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter ein Risiko dar und für den Mieter zugleich eine Chance. So gewährt § 569 BGB nämlich eine Heilungsmöglichkeit, die die grds. wirksam ausgesprochene außerordentliche Kündigung nachträglich unwirksam macht. Der Mieter kann nämlich binnen zwei Monaten – nach Eintritt sogar der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches – den Vermieter vollständig befriedigen und damit das Mietverhältnis quasi retten. Letzteres geht nur dann nicht, sofern der säumige Mieter innerhalb der vergangenen zwei Jahre bereits ein ähnliches Verhalten an den Tag legte. Das Mietrecht gewährt eine zweite, aber keine dritte Chance. 

Zu einer Zwangsräumung kommt es also nur und erst dann, wenn ein wirksames Mietverhältnis nicht mehr besteht, der Mieter seiner Herausgabeverpflichtung nach § 546 BGB trotz Fristsetzung und sogar nach Titulierung im Rahmen eines geführten Räumungsprozesses nicht nachkommt. Erst dann, sozusagen als letztes Mittel, dürfen Zwangsmaßnahmen im Zusammenhang mit Mietern angewandt werden – eben in Form der Zwangsräumung der ehemals gemieteten Wohnung. 

Der Gerichtsvollzieher (GV) setzt nach Prüfung der allgemeinen Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen (Titel, Klausel, Vollstreckung) den Schuldner (Mieter) aus dem Besitz und weist den Gläubiger (Vermieter) in den Besitz ein, § 885 I ZPO. Dies kann dadurch erfolgen, dass eine vom GV beauftragte Spedition die Wohnung leer räumt, den Hausrat einlagert und dem Vermieter die Schlüssel übergeben bzw. nach Austausch des Türzylinders überreicht werden, sodass dieser wieder die alleinige Herrschaftsmacht über die Räumlichkeiten ausüben kann unter Ausschluss des ehemaligen Mieters sowie jedes anderen.  

Alternativ kann die sog. Berliner Räumung dadurch bewirkt werden, dass der GV den Mieter vor die Tür setzt, das Schloss auswechseln lässt und durch Übergabe der Schlüssel den Vermieter in die Wohnung einweist. Diese Methode ist nicht nur schneller, sondern auch deutlich kostengünstiger. Der Vermieter erhebt an allen vorhandenen Gegenständen zudem meist sein gesetzliches Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB), gewährt dem Mieter sozusagen die Abholmöglichkeit binnen Frist von einem Monat Zug um Zug gegen Zahlung etwaiger Mietschulden, andernfalls erfolgt die gesetzlich vorgesehene Verwertung. Überdies sind als weitere Arten der Zwangsvollstreckung in diesem Zusammenhang die Pfändung von Sachen oder Geld möglich, um etwaige Mietrückstände einzutreiben, aber auch eine Zwangsversteigerung von Eigentum des säumigen Mieters.  

Zur Klarstellung sei noch einmal darauf hingewiesen, dass eine Räumung unabhängig von etwaigen Mietschulden durchgeführt werden kann, wobei unter Mietschulden sowohl der Mietzins als auch offene Kautionszahlungsansprüche, Betriebskostennachzahlungen sowie Schadensersatzforderungen des Vermieters verstanden werden. Voraussetzung ist, dass eben kein Recht zur Miete mehr besteht. Ob das Mietverhältnis aufgrund von Mietschulden oder aufgrund eines Eigenbedarfs oder aus sonstigen Gründen – bspw. Zeitablauf – sein Ende fand, spielt keine Rolle. Das Mietende und der darauf basierende Herausgabeanspruch des Vermieters ist die Basis für die Titulierung eines Räumungsanspruchs und dieser Titel (meist Räumungsurteil) die Basis wiederum für eine zwangsweise Räumung der Wohnung unter Zuhilfenahme des zuständigen Gerichtsvollziehers.  

Voraussetzungen: Für die Zwangsräumung ist eine Räumungsklage nötig

Vorgehen des Vermieters bei einer Zwangsräumung

Sowohl die ordentliche als auch die fristlose Kündigung sind Voraussetzungen für eine Räumungsklage. Ohne Kündigung hat der Vermieter keinen Herausgabeanspruch seines Eigentums, da ein wirksam bestehender Mietvertrag dem Mieter gerade das Recht gewährt, berechtigter Besitzer der Mietsache zu sein, da der Mietvertrag ein sog. Besitzmittlungsverhältnis begründet. Erst die Kündigung des Mietverhältnisses macht den Mieter zum unberechtigten Besitzer, sofern er über das Mietzeitende hinaus die Mietsache weiterhin in Besitz hält.

Im Falle einer sog. ordentlichen Kündigung haben die Mieter so lange Zeit, die Räume freiwillig zu räumen, solange sie ihnen vertraglich oder vom Vermieter gewährt wurden bzw. aufgrund der gesetzlichen Kündigungsfristen zustehen (§ 573c BGB). Im Falle einer fristlosen Kündigung hat die Räumung und Herausgabe grds. sofort zu erfolgen, allerdings wird seitens des Vermieters meist ebenso eine Frist gewährt und benannt, wobei diese regelmäßig relativ kurz bemessen ist und zwei Wochen zumeist nicht überschreitet.

Sofern die gewährte Frist fruchtlos verstrichen ist, führt kein Weg an einer sog. Räumungsklage (Räumungsprozess) vorbei.   

Allerdings begehrt der klagende Vermieter regelmäßig nicht nur die Räumung und Herausgabe des Mietobjekts, sondern meist zudem die Zahlung rückständiger Mieten, insb. sofern die Kündigung auf Mietrückständen basierte. Gemäß § 29a ZPO unterfallen alle Streitigkeiten über Räume ausschließlich örtlich dem Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts/Landgerichts, in dessen Bezirk sich die streitgegenständlichen Räume befinden. In sachlicher Hinsicht ist bei Wohnraummietverhältnissen das Amtsgericht unabhängig vom sog. Streitwert zuständig, es sei denn, es handelt sich um Gewerbemietverhältnisse. Bei Letzteren ist i. d. R. ab einem Streitwert von 5000 Euro das örtliche Landgericht sachlich zuständig. 

Der Kläger (i. d. R. der Vermieter/Eigentümer) muss befugt sein, nach materiellem Recht den Klageanspruch in eigener Person geltend zu machen, und der Beklagte muss Schuldner des Anspruchs sein. Sofern mehrere Mieter auf der Schuldnerseite stehen, besteht i. d. R. eine Gesamtschuldnerschaft, sodass die Räumungsklage auch nur gegen eine Mietperson zulässig ist. Allerdings sollte mit Blick auf eine später evtl. notwendige Zwangsvollstreckung in Form der Zwangsräumung bereits im Räumungsprozess nach Möglichkeit jeder bekannte weitere Gewahrsamsinhaber mitverklagt werden – zumindest bzgl. des Räumungsanspruches –, denn ohne entsprechenden Räumungstitel ist die Zwangsräumung unzulässig bspw. sogar gegenüber mitbesitzenden Ehegatten, dem nicht ehelichen Lebensgefährten, dem Untermieter. 

Sofern der Vermieter erst im Rahmen der Zwangsvollstreckung von weiteren Gewahrsamsinhabern erfährt, muss er seinen sodann bereits erstrittenen Räumungstitel gegen den/die Dritten gemäß § 727 ZPO umschreiben lassen, damit der Gerichtsvollzieher auch gegen diese Personen handlungsfähig ist.  

Ist ein Räumungstitel vorhanden, so besteht für den Mieter grds. – aufgrund der zulässigen sofortigen Vollstreckung – das Risiko, obdachlos zu werden und zugleich der staatlichen Fürsorge zur Last zu fallen. Deshalb besteht bei Wohnraummietverhältnissen die Möglichkeit – sowohl innerhalb des Räumungsurteils bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung als auch innerhalb eines Räumungsvergleiches –, von Amts wegen oder auf Antrag eine Räumungsfrist zu erlangen (§§ 721, 794a ZPO). Der Grundsatz der sofortigen Räumung und Vollstreckbarkeit kann also durchbrochen werden. 

Auch kann nach § 721 III ZPO die gewährte Räumungsfrist auf Antrag verkürzt oder verlängert werden, wobei ein Verlängerungsantrag spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen ist(!). Sofern diese Möglichkeiten erschöpft sind – bspw. die Höchstfrist von einem Jahr erreicht ist –, bleibt noch ein Antrag auf Vollstreckungsschutz gemäß § 765a ZPO als allg. Härteklausel in besonderen Ausnahmefällen, sofern eine Räumung gegen die guten Sitten verstoßen würde und aus sozialen Gesichtspunkten den Schuldner einer besonders ungewöhnlichen Härte (= untragbares Ergebnis) aussetzen würde.  

Ein gerichtlicher Räumungsvergleich steht einem Räumungsurteil in Bezug auf die Vollstreckbarkeit gleich. Der Vorteil besteht vielmehr darin, dass regelmäßig nicht nur eine einvernehmliche Einigung über den Zeitpunkt der Räumung gefunden wird, sondern häufig auch (zumindest ein Teil der) Schulden erlassen werden und insb. der Schuldner Kosten spart, nicht zuletzt durch die nicht mehr notwendige Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher, sofern der Mieter, wie im Vergleich vereinbart, rechtzeitig räumt und die Wohnung herausgibt. Ein solcher Räumungsvergleich kann in jedem Stadium geschlossen werden, allerdings ist dieser nur vollstreckbar, sofern er im Rahmen eines Rechtsstreits gerichtlich erfolgte, § 794 I Nr. 1 ZPO. 

Sofern es sich um ein Gewerberaummietverhältnis handelt, sind jedoch vollstreckbare Anwaltsvergleiche nach den Voraussetzungen des § 796a ZPO möglich, indem der Mieter sich der sofortigen Zwangsvollstreckung im Rahmen des Vergleichsschlusses unterwirft und dieser Vergleich beim zuständigen Amtsgericht niedergelegt oder von einem zuständigen Notar beurkundet wurde. Übrigens stellt ein „lediglich“ außergerichtlicher Vergleich keine Grundlage für eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme dar(!), wie leider häufig gemeint wird. Sofern der außergerichtliche Vergleich – den meist Anwälte mühsam verhandelt haben – nicht gelebt wird, führt kein Weg an einer Räumungsklage zur Erlangung eines vollstreckbaren Titels vorbei.  

Der sog. Titel (bspw. Räumungsurteil, einstweilige Verfügungen, Räumungsvergleiche) als erste Voraussetzung der (notfalls zwangsweisen) Räumung muss dem Schuldner auch zugestellt werden vor Beginn der Räumung, wobei es ausreicht, dass die Zustellung – sofern nicht bereits von Amts wegen gemäß § 317 ZPO geschehen – unmittelbar vor der Räumung erfolgt, also bspw. vom Gerichtsvollzieher beim Türöffnen als Erstes übergeben wird. Zumeist wird allerdings nach Titelerlangung der Schuldner erneut unter Fristsetzung zur Räumung und Herausgabe aufgefordert, bevor eine Zwangsräumung veranlasst wird, sodass auch im letzten Schritt des Mietprozesses der Schuldner sozusagen abermals eine Chance erhält, zumindest die drohende Zwangsräumung abzuwenden. 

Sofern eine Zustellung an den Mieter nicht erfolgen kann, dieser womöglich auch nicht anzutreffen ist, bietet die ZPO einige Möglichkeiten der Ersatzzustellung, bspw. durch Einwurf in den Briefkasten, durch Übergabe an eine volljährige, zum Haushalt des Schuldners gehörende und dort angetroffene Person etc. Das Öffnen und auch „Räumen“ der Wohnung ist dem Gerichtsvollzieher sodann auch „gewaltsam“ von Gesetzes wegen gestattet, also auch, wenn der Mieter nicht öffnet bzw. nicht da ist, sofern ihm die bevorstehende Zwangsräumung vorher bekannt gegeben wurde, notfalls eben im Wege der sog. Ersatzzustellung.  

Zwangsräumung mit Kindern: Ist das erlaubt?

Wie weiter oben dargestellt, ist sozusagen als letzte Möglichkeit ein Härteantrag nach § 765a ZPO grds. möglich, sofern es eine enorme soziale Ungerechtigkeit bedeuten würde, geräumt zu werden. Der Gedanke, dass zu diesem Zeitpunkt der drohende Wohnungsverlust regelmäßig aufgrund der langen Verfahrensdauer nach bereits erfolgter Kündigung und Räumungsverlangen sowie etwaigen Räumungsfristen bereits sehr lange bekannt ist, sorgt dafür, dass die Hürden sehr hoch sind. 

So hat bspw. das LG Berlin im September 2019 gesagt (LG Berlin, Beschluss vom 11.09.2019, Az.: 51 T 378/19), dass auch bei einer Familie eine unbillige Härte durch eine Zwangsräumung der Wohnung nicht automatisch gegeben sei, wenn sich die Lebens- und Schulsituation der Kinder hierdurch ändere. Auch dürfe dem Vermieter keine Aufgabe überbürdet werden, die nach unserem Sozialstaatsprinzip dem Staat übertragen sei und damit der Allgemeinheit obliege.  

Andere Gerichte haben eine unbillige Härte regelmäßig angenommen, sofern es sich um eine Räumung wenige Wochen vor einem Schulabschluss handelte etc., nicht jedoch, weil eingewandt wurde, dass die Kinder aufgrund längerer Mietdauer bereits verwurzelt, in Vereinen und Freundschaften stünden oder vergleichbarer (Ersatz-)Wohnraum nur schwer bzw. deutlich teurer und mit weiten Schul- und Arbeitswegen verbunden sei. Eine unbillige Härte sieht der BGH hingegen dann als gegeben, wenn quasi nachweislich eine Gefahr für Leib oder Leben besteht, bspw. bei schwerwiegender Erkrankung, depressiver Verstimmung bis hin zu Suizidgefahr oder aber auch unmittelbar nach einer Entbindung. 

Eine Räumung kann mithin u. U. dadurch erschwert bzw. sogar vereitelt werden, dass sich weitere Personen, die bisher nicht im Räumungstitel standen, vom Gerichtsvollzieher bei der Räumung angetroffen werden. Dies allerdings nur dann, sofern es sich um einen Dritten handelt, denn nur ein Dritter kann ein selbstständiges Recht zum Besitz haben. Ein minderjähriges Kind hat ebenso wenig ein solches wie ein volljähriges Kind, welches in der elterlichen Wohnung lebt. Regelmäßig liegt hier ein „soziales“ Abhängigkeitsverhältnis gegenüber den Eltern vor und keine eigene Sachherrschaft über die Wohnung, sodass nicht einmal ein Antrag auf Titelumschreibung auch auf die Kinder notwendig ist. Anders nur, wenn nach außen hin erkennbar ist, dass das volljährige Kind nicht aufgrund einer elterlichen Abhängigkeit dort lebt, sondern aufgrund eines eigenen abgeschlossenen (Untermiet-)Vertrages einen abgrenzbaren Teil der Wohnung nutzt und bewohnt. Der BGH sieht das Erfordernis zur Titulierung gegenüber minderjährigen Kindern ab 14 Jahren sowie gegenüber volljährigen Kindern mittlerweile sogar uneingeschränkt als gegeben.

Auch ist eine Titelumschreibung bzw. richtigerweise eine Titelerweiterung gegenüber sonstigen Gewahrsamsinhabern nötig wie den Ehegatten, den Lebenspartnern, den pflegenden Angehörigen, die aufgenommen wurden, und den Untermietern. Im Zweifel sollte ein Räumungstitel also eher alle in den Räumen befindliche Personen aufweisen, um unnötige Nachteile und Zeitverzögerungen zu vermeiden.

Zwangsräumung verhindern: Hilfe für Mieter

Die Zwangsräumung lässt sich am effektivsten verhindern, wenn man sich möglichst früh um das Problem mit dem Vermieter kümmert. Idealerweise, sobald die Kündigung vorliegt. Dann wenden sich Mieter am besten an einen Rechtsanwalt, der die Kündigung auf Wirksamkeit prüft. Eine wirksame Kündigung zu erstellen, ist gar nicht so einfach, und viele sind bereits aus formellen Gründen unwirksam. Dann kann es die beste Strategie sein, überhaupt nichts zu tun – man möchte ja nicht, dass der Vermieter seinen Fehler frühzeitig korrigiert. 

Ergibt die Prüfung, dass die Kündigung wirksam sein könnte, sollten die Möglichkeiten ausgelotet werden, ob man sich mit dem Vermieter nicht außergerichtlich einigt. Will er tatsächlich die Delogierung des Mieters oder liegen die Probleme woanders? Gegebenenfalls kommt eine außergerichtliche Einigung in Betracht. Dann verzichtet der Vermieter beispielsweise auf eine Räumungsklage und bezahlt die Suche nach einer neuen Wohnung und/oder übernimmt die Kosten eines Umzugs.  

Sind finanzielle Probleme der Grund für die Kündigung, gibt es eine Reihe von Hilfsmöglichkeiten. Das geht bei der Prozesskostenhilfe los, die die Kosten für den Räumungsprozess übernimmt. Um die finanzielle Situation zu lösen, bieten Schuldnerberatungsstellen Hilfe an. Hier wird man auch an weitere Hilfsangebote weitergeleitet – so gibt es unter Umständen Wohngeld von der Kommune, oder das Jobcenter gewährt Darlehen, um Mietschulden zu bezahlen. Handelt man rechtzeitig, kann die Zwangsräumung so noch während des Gerichtsverfahrens abgewendet werden. 

Liegt ein Räumungstitel vor, ist die Räumungsfrist bereits abgelaufen, gibt es auch keinen Vollstreckungsschutz und ist noch keine neue Wohnung in Sicht, muss die Hilfe der Kommune in Anspruch genommen werden. Die Kommune hält eigene Unterkünfte vor, um unmittelbar drohende Wohnungslosigkeit zu verhindern – in außergewöhnlichen Notlagen kann das sogar zu einer Wiedereinweisung des Mieters in die frühere Wohnung führen. 

Wie Mieter die Zwangsräumung noch abwehren können

Die Prüfung der Kündigung entscheidet meist darüber, ob man die Zwangsräumung vorgerichtlich angreift, aus Härtegründen Widerspruch einlegt, es auf einen Prozess ankommen lässt oder auf Zeit spielen will, weil man noch möglichst lange in der Wohnung bleiben möchte, ohne die Delogierung letztendlich verhindern zu können. Ist die Kündigung eigentlich berechtigt, leidet aber an formellen Mängeln, wird man diesen Punkt erst im Prozess vortragen – dann verliert der Vermieter und muss alles noch einmal von vorn machen. So hat man im schlimmsten Fall Zeit gewonnen, im besten Fall die Zwangsräumung verhindert. 

In 80 bis 90 Prozent der Fälle erfolgen Kündigungen wegen Nichtzahlung der Miete. Um die fristlosen Kündigungen noch aufhalten zu können, hat der Gesetzgeber eine besondere Schonfrist in das Mietrecht eingebaut. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hat ein säumiger Mieter zwei Monate Zeit, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt wurde. Bis dahin kann er seine Mietschulden vollständig begleichen und die fristlose Kündigung wird unwirksam.  

Das funktioniert allerdings nicht, wenn der Mieter innerhalb der vergangenen zwei Jahre schon einmal diese Schonfrist genutzt hat. In diesem Fall lässt sich ein Räumungstitel kaum verhindern. Aber auch dann wird das Gericht auf den entsprechenden Antrag hin gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist bestimmen. In dieser Zeit darf keine Zwangsräumung der Wohnung erfolgen. Die Länge der Frist hängt vom Wohnungsmarkt sowie den Umständen ab und kann im Bedarfsfall auch verlängert werden – insgesamt allerdings nicht länger als ein Jahr. 

Der Antrag nach § 721 ZPO muss noch während des Prozesses gestellt werden, sonst ist es zu spät. Dann hilft als allerletzte Möglichkeit § 765a ZPO, mit dem Vollstreckungsschutz beantragt werden kann. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin beim Vollstreckungsgericht gestellt werden.  

Kosten einer Zwangsräumung für Mieter

Will ein Mieter die Zwangsräumung verhindern, gewinnt er Zeit, in der er sich eine neue Bleibe sucht. Wurde das Mietverhältnis wirksam beendet, muss er mangels Vertrag zwar keine Miete mehr zahlen – aber Nutzungsentschädigung, solange die Wohnung nicht geräumt ist. An der Höhe ändert sich regelmäßig nichts. Nur wenn der „ortsübliche Mietzins“ höher als die alte Miete liegt, kann die Entschädigung die alte Miete übertreffen.  

Aber es entstehen erhebliche Kosten, die der Mieter tragen muss, wenn die Räumungsklage des Vermieters erfolgreich ist. Dabei geht es neben den eigenen Anwaltskosten immer auch um die Gerichtskosten und häufig auch um die Kosten für den Anwalt des Vermieters. Wenn ein Gutachter in dem Verfahren tätig war, sind auch dessen Kosten vom Verlierer zu übernehmen. 

Die Beträge, die durch den Einsatz des Gerichtsvollziehers fällig werden – der Gerichtsvollzieher selbst, ggf. auch Schlüsseldienst, Möbeltransporteure und Lagerraum – werden zunächst vom Vermieter verauslagt und abschließend ebenfalls dem Mieter in Rechnung gestellt.

Ablauf und Dauer einer Zwangsräumung – Vorgehen des Vermieters

Zwangsräumung: Verbotene Tricks von Vermietern

Zu beachten ist, dass der Vermieter auch nach Vorliegen eines Räumungstitels (z. B. eines Räumungsurteils) nicht das Recht hat, den Mieter eigenmächtig oder gar mit Gewalt der Wohnung zu verweisen oder das Wohnungsschloss auszuwechseln. Als Vermieter muss man sich auch in diesem Verfahrensstadium staatlicher Hilfe bedienen.

Sofern der Vermieter den Mieter eigenmächtig oder gar mit Gewalt räumt, riskiert er eine Strafanzeige gegen sich (etwa wegen Nötigung, Körperverletzung, Hausfriedensbruch usw.) sowie mögliche Schadenersatzansprüche des Mieters. 

Zuständig für die Räumung der Wohnung ist vielmehr der Gerichtsvollzieher, der vom Vermieter mit der Räumung beauftragt werden muss. Der Gerichtsvollzieher fordert nach einem Räumungsauftrag durch den Vermieter den Mieter zunächst auf, die Wohnung mit Schlüssel an ihn herauszugeben, und setzt ihm hierfür eine Frist von drei Wochen. Es handelt sich um eine letzte Frist für den Mieter, einer Zwangsräumung zu entgehen. Wenn der Mieter innerhalb dieser Frist die Wohnung nicht verlassen hat, setzt der Gerichtsvollzieher die Räumung in einem vom Gerichtsvollzieher angesetzten Räumungstermin durch. Sofern der Mieter Widerstand leistet, kann der Gerichtsvollzieher die Polizei beauftragen, ihn bei der Räumung zu unterstützen. 

Bei einer „klassischen“ Räumung werden die Sachen beim Räumungstermin durch ein Transportunternehmen abtransportiert und in geeigneten Räumen eingelagert (anders bei der sog. „Berliner Räumung“, bei der die Sachen des Mieters zunächst in der Wohnung verbleiben, hierzu gleich). 

Sofern der Vermieter an den Sachen des Mieters ein Vermieterpfandrecht hat, darf der Mieter diese nicht eigenmächtig aus der Wohnung entfernen. Der Vermieter hat dann das Recht, die Sachen durch einen professionellen Versteigerer zu versteigern und sich aus dem Erlös für Schulden aus dem Mietverhältnis zu befriedigen. Häufig haben die Sachen, welche in der Wohnung nach der Räumung verbleiben, jedoch keinen bzw. kaum einen Wert. Eine gebrauchte Wohnungseinrichtung, bestehend aus Möbeln, Elektrogeräten usw., bringt in vielen Fällen keinen nennenswerten Erlös. Wenn der Mieter beim Vermieter also hohe Mietschulden hat, muss der Vermieter versuchen, sich das Geld vom Mieter auf anderem Weg zu holen. 

Sofern der Mieter unpfändbare Sachen in der Wohnung hat, an denen kein Vermieterpfandrecht besteht (hierzu gehören etwa persönliche Gegenstände des Mieters wie Urkunden, Kleidung, Wäsche, Sachen, welcher der Gesundheitsversorgung des Mieters dienen, usw.), hat er das Recht auf Herausgabe der Sachen auch nach der Räumung der Wohnung. Als Vermieter ist es wichtig, den Mieter nach der Räumung nicht allein in die Wohnung zu lassen und ihm insbesondere keinen (neuen) Schlüssel für die Wohnung zu geben, da die Gefahr besteht, dass der Mieter die Wohnung nicht wieder verlässt. In diesem Fall muss man den Mieter wiederum durch das Gericht bzw. die Polizei räumen lassen. Der Mieter sollte nur unter Aufsicht wieder in die Wohnung gelassen werden und nur zu dem Zweck, seine persönlichen Sachen aus der Wohnung abzuholen. 

Der Mieter hat nach Beendigung des Räumungsverfahrens das Recht, vom Gerichtsvollzieher das Räumungsprotokoll zu erhalten. Weiterhin muss bei der Räumung auch sorgfältig mit den Sachen des Mieters umgegangen werden, d. h., diese dürfen nicht absichtlich beschädigt oder zerstört werden.  

Wichtig aus Vermietersicht ist es, den Zustand der Wohnung zum Räumungszeitpunkt zu dokumentieren (etwa durch Fotos oder mithilfe von Zeugen), um sich gegen etwaige Ansprüche des Mieters (etwa wegen Beschädigungen an der Wohnungseinrichtung) verteidigen zu können. 

Zwangsräumung: Kosten für den Vermieter

Die Kosten für die Räumung setzen sich zusammen aus den Kosten für den Gerichtsvollzieher, den Rechtsanwalt (falls einer eingeschaltet wird) sowie – sofern erforderlich – für ein Entrümplungsunternehmen, welches für das Wegschaffen der Mietersachen zuständig ist. Diese Kosten sind zunächst vom Vermieter auszulegen. Der Gerichtsvollzieher fordert vom Vermieter zu diesem Zweck vor der Räumung einen Kostenvorschuss ein, nach Beendigung der Räumung werden die endgültigen Kosten berechnet. Sofern der Vorschuss ausreichend war, erhält der Vermieter Geld zurück, anderenfalls muss er eine weitere Zahlung an den Gerichtsvollzieher leisten. 

Grundsätzlich gilt: Sofern der Vermieter die Sachen des Mieters bei der „klassischen“ Räumung durch ein Entrümpelungsunternehmen räumen lässt, fallen hohe Kosten für den Entrümpeler an. Als Richtwert kann man für die Räumung einer durchschnittlichen Zweizimmerwohnung mit Kosten von 2000 bis 3000 Euro rechnen (wobei die Kosten regional unterschiedlich ausfallen), für größere Immobilien sind die Kosten entsprechend höher. 

Der Vermieter muss – unabhängig davon, ob die Sachen des Mieters nach der Räumung in der Wohnung verbleiben oder nicht – dem Mieter die Möglichkeit geben, diese abzuholen. Sofern die Sachen nicht in der Wohnung verbleiben, sondern abtransportiert werden, müssen diese eingelagert werden. Die Lagerungskosten können sich – je nach Umfang der zu lagernden Sachen – auf mehrere Hundert Euro pro Monat belaufen. Die Kosten für die Lagerung muss der Vermieter auslegen, er hat jedoch die Möglichkeit, diese beim Mieter geltend zu machen. Lediglich Sachen, an denen der Mieter offensichtlich kein Interesse hat (etwa Müll), darf der Vermieter sofort entsorgen. 

Berliner Modell der Räumung sowie andere Räumungsarten

In der Praxis wird eine Räumung häufig in Form der sogenannten „Berliner Räumung“ durchgeführt. Bei dieser Räumungsart verbleibt der Hausrat des Mieters zunächst in der Wohnung (d. h., er wird nicht durch ein Entrümpelungsunternehmen abgeholt). Der Mieter wird lediglich der Wohnung verwiesen und das Schloss der Wohnung wird ausgetauscht, sodass der Mieter die Wohnung nicht mehr betreten darf. Dieses Modell hat den großen Vorteil, dass der Vermieter sich (zunächst) nicht um den Abtransport der Sachen kümmern muss, was die Kosten der Räumung enorm senkt. Die Berliner Räumung findet in der Praxis häufig Anwendung. 

Zu empfehlen ist es, dass der Vermieter den Mieter gleich nach der Räumung des Mieters und dem Austausch des Schlosses auffordert, die ihm gehörenden Sachen abzuholen (am besten als Einschreiben, sofern man eine neue Anschrift des Mieters hat), wenn man kein Vermieterpfandrecht an den Sachen geltend machen möchte. Wie lange der Vermieter die Sachen in der Wohnung aufbewahren muss, hängt vom Einzelfall ab (d. h., vom Wert der Sachen, von der Bedeutung der Sachen für den Mieter usw.). Die Aufbewahrungspflicht des Vermieters kann aber durchaus bis zu zwei Monate betragen. Erst wenn der Mieter die Sachen nicht abgeholt hat, darf der Vermieter die Sachen entsorgen. Gleiches gilt, wenn der Vermieter nicht nach dem „Berliner Modell“ verfährt, sondern die Sachen beim Räumungstermin abtransportiert werden. Auch hier müssen die Sachen zunächst eingelagert werden. Erst wenn der Mieter die Sachen nicht abholt, können diese entsorgt werden. 

Auch bei der Berliner Räumung gilt: Das Austauschen des Schlosses darf nicht eigenmächtig erfolgen. Nur der Gerichtsvollzieher darf die Räumung durchführen. 

Eine weitere Möglichkeit bietet das Modell der „Hamburger Räumung“. Diese läuft in zwei Phasen ab. In der ersten Phase wird lediglich das Schloss der Wohnung ausgetauscht, der Mieter kann die Wohnung dann nicht mehr betreten. Der Besitz an den Sachen des Mieters geht in dieser Variante jedoch nicht auf den Vermieter über, sondern auf ein vom Gerichtsvollzieher beauftragtes Transportunternehmen. Die Räumung der Wohnung erfolgt hier nicht sofort, sondern nach einer Wartefrist von etwa zwei Wochen durch ein Transportunternehmen. Wenn der Mieter seinen Hausrat in der Zeit nicht abholt und auch keinen Ort benennt, wohin der Hausrat gebracht werden kann, werden die Sachen in das Lager des Transportunternehmens verbracht. Die Sachen müssen dann wie bei einer „klassischen“ Räumung aufbewahrt und können nach einer angemessenen Wartezeit entsorgt werden. 

Bei der sogenannten „Frankfurter Räumung“ werden die Sachen des Mieters nicht aus der Wohnung gebracht, sondern in einen verschließbaren Raum des Vermieters abtransportiert, zu dem der Gerichtsvollzieher, der die Räumung durchführt, Zutritt haben muss. Der Vorteil für den Vermieter ist, dass er sich Kosten für die Einlagerung der Sache spart, allerdings muss er persönlich dafür sorgen, dass die Sachen des Mieters ordnungsgemäß eingelagert werden. Auch hier muss der Vermieter die Sachen zunächst bis zu zwei Monate aufbewahren, nach Ablauf dieser Zeit dürfen sie entsorgt werden. 

Die Ausführungen zeigen, dass auch nach Erhalt des Räumungstitels der Vermieter viele Sachen beachten muss, um die Räumung korrekt durchzuführen.

Häufige Fragen und Antworten zur Zwangsräumung

Eine Zwangsräumung ist die gesetzlich vorgesehene Maßnahme zur zwangsweisen Herausgabe von Immobilien unter Zuhilfenahme eines Gerichtsvollziehers. In den meisten Fällen erfolgt die Zwangsräumung gegenüber nicht zahlenden Mietern. Voraussetzung einer Zwangsräumung ist stets ein vollstreckbarer Räumungstitel gegen die Besitzer der Immobilie, in der Regel also gegen deren Bewohner. Oft verweigern diese den Auszug.

Der Zwangsräumung geht deshalb regelmäßig eine Räumungsklage voraus, um einen Räumungstitel zu erlangen. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter bzw. Eigentümer der Immobilie ist dagegen rechtswidrig. Daran ändert auch ein ihm vorliegender Räumungstitel nichts.

Weigert sich ein Mieter trotz wirksamer Kündigung des Vermieters, das Mietobjekt fristgemäß zu verlassen, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Bei der Wohnungsmiete ist dabei stets das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Erwirkt der Vermieter vor Gericht einen sogenannten Räumungstitel, muss er im Anschluss einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen.

Foto(s): ©Pexels/karolina grabowska, ©anwalt.de/THH

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