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3 häufige Fragen und Antworten zum Haus- oder Wohnungskauf vom Bauträger (Teil 1)
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Wer ist ein Bauträger? Was ist eine Baubeschreibung? Was bedeutet der Festpreis? Welche Bedeutung hat der Fertigstellungstermin? - Die Liste der Fragen von Verbrauchern, die eine Immobilie über einen Bauträgervertrag erwerben möchten, ist oft lang und dreht sich immer wieder um dieselben Themen. Wir haben die wichtigsten Fragen aus unserer täglichen anwaltlichen Mandantenberatung für Sie zusammengetragen und geben in diesem Artikel die Antworten.
# Frage 1 - Was ist ein Bauträger?
Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb herstellt. Der Bauträger errichtet dabei auf seinem eigenen Grundstück und auf eigene Rechnung ein Bauwerk und verkauft die fertige oder erst noch zu erstellende Immobilie an einen Käufer. Das Wesen der Bauträgertätigkeit liegt also darin, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum sowohl am Grundstück als auch am darauf erstellten Gebäude verschafft. Ein Bauträger braucht für die Ausübung seiner Tätigkeit eine Gewerbegenehmigung nach dem Gewerbegesetz. In der anwaltlichen Beratung können wir für Kaufinteressenten Einsicht in das Handelsregister nehmen, um zu prüfen, ob der Verkäufer diese Genehmigung hat. Auf diese Weise können sich Erwerber vor der Vertragsunterzeichnung vergewissern, dass der Verkäufer zur Ausübung seiner Bauträgertätigkeit auch berechtigt ist.
# Frage 2 - Welche Bedeutung hat die Baubeschreibung beim Bauträgervertrag?
Im Bauträgervertrag wird regelmäßig davon ausgegangen, dass der Käufer das Objekt (Haus oder Eigentumswohnung) bereits zu einem Zeitpunkt erwirbt, in dem es noch nicht errichtet ist. Häufig wird der Bauträgervertrag schon dann abgeschlossen, wenn das Gebäude nur auf dem Plan existiert. Das von dem Bauträger zu errichtende Gebäude ist aus diesem Grund im Vertrag exakt zu beschreiben, damit die Bauleistung konkret bestimmt werden kann. Die Baubeschreibung konkretisiert den Kaufgegenstand und erfüllt somit eine wichtige Funktion.
Das Gesetz regelt, dass die Baubeschreibung dem Käufer rechtzeitig vor der notariellen Beurkundung vorliegen muss. Die Baubeschreibung muss verständlich, vollständig und übersichtlich sein und damit dem sogenannten Transparenzgebot gerecht werden. Die Baubeschreibung beschreibt Details zum Gesamtobjekt und zum Kaufobjekt (etwa der konkreten Eigentumswohnung), Größe, Niveau und Umfang der Ausstattung sowie der technischen Versorgung. In Ergänzung dazu werden üblicherweise Pläne beigefügt, die Lage, Aussehen sowie weitere Details enthalten und das geplante Objekt im Einzelnen darstellen. Die Angaben des Verkäufers in Prospekten oder Inseraten können ebenfalls zum vertraglichen Inhalt gemacht werden. Zu beachten ist, dass die Baubeschreibung vor dem Notar mit zu beurkunden ist.
# Frage 3 - Was muss bei der Angabe des Kaufpreises beachtet werden?
Im Vertrag ist der Betrag für den Gesamtkaufpreis für das vollständig errichtete Objekt zutreffend anzugeben.
In Bauträgerverträgen ist der Kaufpreis üblicherweise ein Pauschalfestpreis. Den Festpreis zahlt der Käufer für die in der Baubeschreibung festgelegte Grundausstattung. In der Regel trägt der Bauträger alle mit dem Bau zusammenhängenden Anschluss- und Erschließungskosten. Dies umfasst die Kosten für die Erschließung und den Anschluss betreffend der Straße, Wasser sowie Abwasser. Den Käufer treffen dagegen nur die üblichen Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer).
Ein Bauträgervertrag kann nachteilige Vertragsklauseln für den Käufer enthalten. Wir werden bei unserer anwaltlichen Beratungstätigkeit regelmäßig mit Vertragsklauseln in Bauträgerverträgen konfrontiert, die die Mandanten als potentielle Immobilienerwerber mitunter massiv benachteiligt hätten. Wir raten Kaufinteressenten daher zu einer juristischen Überprüfung durch einen erfahrenen Anwalt, bevor der Bauträgervertrag unterzeichnet wird.
Wir sind Rechtsanwältinnen mit langjähriger Erfahrung im Bereich des Immobilien- und Grundstücksrechts und unterstützen Sie gerne bei einer verbraucherfreundlichen Vertragsgestaltung. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf, wenn Sie rechtlichen Beratungsbedarf haben und sich vor Vertragsunterzeichnung absichern sowie über mögliche Risiken informieren wollen.
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