§313 BGB: Corona-bedingte Reduzierung von Gewerberaummiete

Am 01.01.2021 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, in welchem nun die breit diskutierte und umstrittene Frage der Mietanpassung von Gewerberaummieten für solche Mieträume geregelt wird, die infolge behördlicher Anordnung nicht genutzt werden konnten. Die neue Regelung in Art. 240, § 7 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) enthält eine gesetzliche Vermutung zur Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Dies kann bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Vertragsanpassung oder, falls letzteres nicht möglich ist, sogar einen Kündigungsgrund begründen.

Die Folgen der behördlich angeordneten Schließungen im Rahmen der Covid-19-Pandemie waren zuvor sehr strittig und wurden unterschiedlich gehandhabt. Häufig konnten sich die jeweiligen Mietparteien auf einvernehmliche Lösungen einigen. Sofern dies aber nicht möglich war, entschieden die Gerichte und kamen dabei zu unterschiedlichen Ergebnissen. Während das Landgericht Heidelberg sich in einem Urteil von 30.07.2020 (Az. 5 O 66/20) gegen eine Anpassung aussprach, weil das Risiko der Verwendung der Mietsache beim Mieter liege, hielt das Landgericht München I in einem Urteil vom 22.09.2020 (Az. 3 O 4495/20) eine Anpassung des Mietzinses für erforderlich und geboten. Einige Gerichte betrachteten die Regelungen im Gesetz zur Bekämpfung der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie als abschließende Sonderregelungen, sodass die allgemeinen gesetzlichen Regelungen nicht zur Anwendung kämen. Im Hinblick auf Kündigungen von Mieträumen sieht dieses Gesetz einen zweitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit vor.

Die neue Regelung des Art. 240, § 7 EGBGB soll für dieses Problem nun eine im Grunde einheitliche Lösung schaffen. Demnach wird gesetzlich vermutet, dass im Falle von behördlich angeordneten Schließungen aufgrund der Corona-Pandemie, die die Verwendung der gewerblichen Mieträume erheblich beschränken, ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB vorliegt, der zur Grundlage des Vertrages geworden ist und sich später schwerwiegend und unvorhersehbar verändert hat. Dies ermöglicht einen gesetzlichen Anspruch auf Anpassung des Vertrages und mithin beispielsweise auf Senkung des Mietzinses. Hierzu muss jeweils dargelegt werden, dass die Parteien bei Kenntnis dieser Umstände einen Vertrag mit dem selben Inhalt nicht abgeschlossen hätten und das Festhalten am Vertrag für diese unzumutbar wäre. Die Unzumutbarkeit kann etwa durch das Vorliegen erheblicher Umsatzeinbußen und der mangelnden Kompensation durch staatliche Hilfsgelder dargelegt werden.

Infolgedessen kann der Vertrag angepasst werden und anderenfalls, sollte eine Anpassung nicht möglich sein, aufgrund des § 313 Abs. 3 BGB sogar gekündigt werden. Eine Anpassung kann hierbei auf verschiedenen Wegen erfolgen, in Betracht kommen etwa neben der Minderung des Mietzinses eine Stundung oder sonstige den Parteien selbst überlassene Regelungen. Auch auf Pachtverträge findet die Regelung entsprechend Anwendung.

Normalerweise liegen die Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB nur in besonderen Ausnahmefällen vor – entsprechend war das Vorliegen eines Umstandes im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB bislang sehr umstritten. Zwar bedeutet die Neuregelung keine Sicherheit für eine der beiden Mietparteien, jedoch wurden die Unsicherheiten, die in der Rechtsprechung bestanden beseitigt und die Verhandlungspositionen der gewerblichen Mieter gestärkt. Im Kern wurden die allgemein geltenden Grundsätze aber weder bezüglich der Störung der Geschäftsgrundlage noch des Mietrechts berührt. Letztlich kann die Sach- und damit die Rechtslage daher nach wie vor im Einzelfall verschieden ausfallen und bedarf einer Abwägung der jeweiligen Interessen.

So entschied etwa das LG München I in einem Urteil vom 12.02.2021 (Az. 31 O 11516/20), dass im Falle der Kaufhauskette C&A keine Unzumutbarkeit im Sinne des § 313 BGB vorliege mit der Folge, dass trotz der pandemiebedingten Schließungsmaßnahmen der volle Mietzins zu zahlen sei.

Nach Auffassung des Gerichts sei es dem Mieter „generell und auch auf Basis der Ergebnisse aus den vorangegangenen drei Geschäftsjahren“ zumutbar, Rücklagen zu bilden. Zu diesem Ergebnis kam das Gericht trotz eines Umsatzrückganges bei C&A von etwa 80 Prozent. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit legte das Gericht im Rahmen der Risikoverteilung den Umsatz der konkreten Filiale zugrunde, ohne andere Filialen miteinzubeziehen. Zu berücksichtigen seien bei der Bewertung zudem auch staatliche Hilfen (z.B. das Kurzarbeitergeld) sowie der Umsatz durch den Online-Shop. Die Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB lägen zwar grundsätzlich vor, jedoch ist das Gericht der Ansicht, dass die Umstände des Einzelfalls vorliegend nicht zu einer Anpassung der Mietzahlungspflicht führen können. Vielmehr könne „nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden, welche die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gewicht bringt“. Es bestehe in diesem Fall zudem kein Minderungsrecht nach dem allgemeinen Mietrecht, da kein den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebender Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorläge. Weiterhin bestehe auch keine Unmöglichkeit und die Eignung der Mietsache sei im streitgegenständlichen Zeitraum ebenfalls nicht entfallen.

Der Mieter sei zur Bildung von Rücklagen in angemessenem und zumutbarem Umfang sogar verpflichtet, so das LG München I auch schon im Urteil vom 25.01.2021 (Az. 31 O 7743/20). Diese Obliegenheit ergebe sich aus der verschuldensunabhängigen Haftung des Mieters für die eigene Zahlungsfähigkeit. Hieran ändere auch der Umstand der Pandemie nichts, aufgrund dessen Rücklagen schnell aufgebraucht werden. Zwar können gerade aufgrund von Rücklagen staatliche Hilfen geringer ausfallen, aber auch dies sei unerheblich, da ein Bedürfnis nach finanziellen Hilfen bei ausreichenden Rücklagen gerade nicht bestehe.

Angesichts der Tatsache, dass beide Parteien das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit gleichermaßen treffe, führte das Gericht bzgl. der Risikoverteilung aus, dass eine Quote von 50:50 angemessen sei. Nichtsdestotrotz seien auch hierbei die Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer Interessenabwägung angemessen zu berücksichtigen.

In diesem Kontext habe der neu eingeführte Artikel 240 § 7 EGBGB lediglich eine Klarstellungsfunktion. Der Anspruch auf Vertragsanpassung aus § 313 BGB setze nicht zwingend eine Existenzgefährdung voraus. Vielmehr sind die widerstreitenden Interessen gegeneinander abzuwägen, sodass bestimmte Umstände des Einzelfalls Ausnahmen begründen können. So lag der Fall hier.

Ergänzend enthält auch das Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung (EGZPO) eine neue Regelung. Gemäß § 44 EGZPO besteht ein Vorrang- und Beschleunigungsverbot bei Verfahren, die eine Anpassung des Mietzinses für gewerbliche Mieträume aufgrund der oben genannten Regelungen zum Gegenstand haben. Aufgrund dessen soll der frühe erste Termin spätestens nach Ablauf eines Monats nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Insbesondere sind die neuen Regelungen auch rückwirkend auf sämtliche Zeiträume ab April 2020 anwendbar, wenn auch zu diesem Zeitpunkt bereits Beschränkungen bei der Mietnutzung aufgrund behördlich angeordneter Anordnungen vorlagen.

Die Anwendbarkeit auf neue Verträge dürfte indessen schwieriger ausfallen, da die Parteien sich dem Risiko der Pandemie regelmäßig bereits bei Vertragsschluss bewusst sind. Ratsam ist daher für Vermieter, eine standardmäßige „Corona-Klausel“ in die Verträge miteinzubeziehen. Diese kann im Streitfall die notwendige Flexibilität gewährleisten.

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