Achtung: Ferienwohnungen in Österreich verboten

Strafen bis zu € 35.000 und Zwangsversteigerung als Folgen illegaler Nutzung.

Viele Käufer von „Ferienwohnungen /-Appartements“ in Hotelanlagen in Österreich wollen selbstverständlich die Wohnung selber nutzen, haben gesetzlich aber kein Recht dazu, obwohl es ihnen von Makler, Verkäufer oder Projektentwickler versprochen wird.

Bei vielen Fällen, die unsere Kanzlei auf dem Gebiet behandelt, ergibt sich, dass sich die meisten Käufer der Folgen, nämlich dass bei Aufdeckung Verwaltungsstrafen bis zu Euro 35.000,00 und Enteignung mittels Zwangsversteigerung drohen, nicht bewusst sind.

Sobald der Käufer dies realisiert, ist auch ein Weiterverkauf problematisch, da der potenzielle (nächste) Käufer richtig aufgeklärt werden muss. Der Wert des Objektes wird, zumal kein Recht auf Eigennutzung besteht, auf Basis der Rendite zu berechnen sein, welcher weit unter dem ursprünglichen bezahlten Kaufpreis liegt.

Der Kauf ist also an sich schon risikoreich, da die Rendite voll vom Betreiber abhängig ist.

Aber eines nach dem anderen: Der Traum vieler Touristen besteht oft darin, sich ein ganz privates Refugium zu Erholungszwecken in Österreich zu schaffen. Als besonders beliebte Gegenden für Ferienwohnungen bzw. Freizeitwohnsitze haben sich die Bundesländer Salzburg, Tirol und Vorarlberg, wohl nicht zuletzt aufgrund ihrer landschaftlichen Schönheit und ihrer ganzjährigen touristischen Möglichkeiten, hervorgetan.

Wer sich zwangsläufig mit der Frage der Erlaubtheit einer solchen Ferienwohnung bzw. eines Freizeitwohnsitzes auseinandersetzen muss, kommt nicht umhin, sich mit den geltenden raumordnungsrechtlichen Bestimmungen auseinanderzusetzen, die von Bundesland zu Bundesland im Detail verschieden sind.

Die Tatsache, dass der Lebensraum nicht nur auf die jeweilige Staatsfläche begrenzt, sondern auch von zahlreichen weiteren Faktoren wie Erschließbarkeit etc. abhängig ist, hat für die neun Landesgesetzgeber in Österreich die Notwendigkeit mit sich gebracht, die Möglichkeit der Nutzung von Immobilien als Ferienwohnung/Freizeitwohnsitz zu beschränken. Eine Ferienwohnung oder Freizeitwohnsitz steht dabei – vereinfacht ausgedrückt – für Wohnraum, welcher keinem ganzjährigen Wohnbedürfnis dient. Die Eindämmung geschieht insbesondere durch die einzelnen Raumordnungsgesetze der Länder und die Flächenwidmungspläne der Gemeinden.

Der Beschränkung von Freizeitwohnsitzen durch den Gesetzgeber folgten naturgemäß auch Modelle wobei versucht wird trotz strenge Gesetzgebung eine Eigennutzung für Urlaubszwecke zu gestalten. Diese werden mittlerweile unter dem Begriff „Investorenmodelle“ zusammengefasst.

Investorenmodelle

Dabei erwirbt der Projektentwickler eine Fläche, sorgt für die nötige Widmung als Beherbergungsbetrieb und errichtet darauf ein Hotelgebäude mit Appartements/Wohnungen oder mehrere Chalets. Wohnungseigentum wird begründet und die einzelnen Einheiten (Appartements, Chalets) werden sodann an Interessenten verkauft. Meistens wird dabei auch eine schöne Rendite vorgehalten.

Neben dem Bauträger-, Wohnungseigentums- und Kaufvertrag wird oft mit einer mit dem Projektentwickler verbundenen Gesellschaft ein Betreibervertrag abgeschlossen. Der Betreiber soll dabei – ähnlich einem Hotelier – die entgeltliche Vermietung, Organisation und Verwaltung des Gesamtkomplexes vornehmen.

Die Ausgestaltung der oben erwähnten Verträge kann im Detail sehr unterschiedlich sein. Den Interessenten gegenüber wird jedoch im Kern regelmäßig der Eindruck vermittelt, dass sie das Recht haben ihre „Ferienwohnung“ während ihres Urlaubs selbst nutzen zu dürfen und den Rest des Jahres über gewinnbringend über den Betreiber an Dritte (Touristen) vermieten können, sodass sich neben den Annehmlichkeiten eines eigenen Freizeitwohnsitzes auch eine lukrative Rendite einstellen soll.

In der Praxis hat sich gezeigt, dass derartige Investorenmodelle mit der geltenden Rechtslage weitestgehend unvereinbar sind. Insbesondere hat der Eigentümer kein Recht das Apartment oder Chalet selber zu nutzen oder darüber zu Verfügen.

Im Ergebnis haben die Käufer - meist ohne es zu wissen - in einen risikobehafteten Hotelbetrieb investiert, der auch die versprochenen Renditen aus der Vermietung an Dritte nicht abwirft.

Hinzu kommt der Verwaltungs- und Erhaltungsaufwand der gesamten Liegenschaft, der von den Eigentümern zu tragen ist, sodass auch über die Jahre weitere Kosten auflaufen, bspw. wenn Reparaturen von Allgemeinteilen der Liegenschaft anfallen.

Eine weitere Problematik rund um die erwähnten Mieteinnahmen ist die steuerliche Thematik der „Liebhaberei“, die immer dann schlagend wird, wenn keine ausreichenden Mieteinnahmen lukriert oder gar Verluste verbucht werden, sodass der Fiskus sich auch noch eine allenfalls im Wege des Vorsteuerabzugs bei der Anschaffung geltend gemachte Umsatzsteuer zurückholt.

Hier können sich in der Praxis mannigfaltige Probleme zivil- und verwaltungsrechtlicher Natur ergeben, welche kompetenter anwaltlicher Beratung und Vertretung erfordern.

Wichtig ist dass sie sich beim Ankauf rechtzeitig beraten lassen oder falls der Kaufvertrag schon abgeschlossen ist, die Situation beurteilen lassen.

Sobald der Käufer sich des Problems bewusst ist, fängt nämlich auch die Verjährungsfrist an zu laufen. Falls Sie sich mit diesem Problem konfrontiert sehen oder eine Ferienwohnung kaufen möchten, prüfen wir gerne frühzeitig die Sachlage damit Schaden vermieden werden kann.

Einige zum Thema bisher erschienene Artikel zum Nachlesen:

Tiroler Tageszeitung: ,,An der Realität vorbei“: Investor wehrt sich gegen Kritik

Tiroler Tageszeitung: Dämpfer für umstrittenes Investoren-Hotel in Oetz

Tiroler Tageszeitung: Tückisches Investorenmodell: Böses Erwachen im eigenen Chalet

Tiroler Tageszeitung: Kritik an Anleger-Hotel: „Ganz klar eine Umgehung“

Tiroler Tageszeitung: Anleger-Hotel in Oetz: Vertrag wirft Fragen auf

Tiroler Tageszeitung: Anwalt im TT-Interview: „Hotel-Investoren wollen Wohnungen selber nutzen“