Aktuelle BGH Rechtsprechung im April 2010 zum Mietrecht

1.) Opfergrenze bei Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters

In der Entscheidung vom 21.04.2010 befasste sich der BGH mit der Frage, ob der Mieter immer und in jedem Fall Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter verlangen kann, wie es der § 536 a BGB annehmen lässt. In der oben genannten Entscheidung (AZ: VIII ZR 131/09) hat er darauf hingewiesen, dass auch dieser Anspruch auf Mängelbeseitigung seine Grenzen findet in den berechtigten Interessen des Vermieters, der nicht gezwungen werden kann, sinnlose bzw. unwirtschaftliche Mängelbeseitigungen vorzunehmen. Die sog. Opfergrenze ist dort gezogen, wo ein Missverhältnis entsteht zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter oder dem Wert des Mietobjekts andererseits. In dem jetzt entschiedenen Fall lagen die Kosten für die Beseitigung von Rissen des angemieteten Einfamilienhauses über dem aktuellen Verkehrswert des Hauses.

2.) Betriebskostenabrechnung gegenüber Mietergemeinschaft (z.B. WG)

In einer weiteren Entscheidung vom 28.04.2010 (AZ: VIII ZR 263/09) ging es um die Frage, ob der Vermieter auch dann eine Nachzahlung für Betriebskosten verlangen kann, wenn er innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes nur gegenüber einem von mehreren Mietern formell ordnungsgemäß abgerechnet hatte. Entsprechend § 556 Abs. 3 BGB ist nach Ablauf dieser 12-Monats-Frist die Geltendmachung einer Nachforderung von Betriebskosten ausgeschlossen.

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass der Vermieter berechtigt ist, nach seinem Belieben jeden Mitmieter ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen, weil die Mitmieter Gesamtschuldner sind. Durch die Übermittlung einer ordnungsgemäßen Abrechnung an einen von mehreren Mietern wird die Nachforderung diesem Mieter gegenüber fällig, der für die gesamte Nachforderung haftet. Gegenüber den anderen Mitmietern wird der Nachforderungsbetrag dann nicht fällig. Sie können nach Ablauf von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vom Vermieter nicht mehr in Anspruch genommen werden. Der in Anspruch genommene Mieter hat aber die Möglichkeit über den Gesamtschuldnerausgleich die Mitmieter in Anspruch zu nehmen.