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Angabe eines falschen Baujahrs im Grundstückskaufvertrag – Rückabwicklung des Vertrags?
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Problem/Sachverhalt:
Im notariellen Kaufvertrag über den Erwerb eines Wohnhauses wurde Nachfolgendes vereinbart: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997, das seither nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist.“
Einige Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages haben die Käufer herausgefunden, dass das Haus nicht, wie im Vertrag angegeben, 1997, sondern bereits zwei Jahre vorher, nämlich 1995, errichtet worden ist. Die Käufer erklären daraufhin den Rücktritt vom Vertrag und verlangen vom Verkäufer die Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Entscheidung:
Das OLG Hamm (Urteil vom 02.03.2017 – Az. 22 U 82/2016) hat den Käufern recht gegeben und entschieden, dass der Kaufvertrag rückabzuwickeln ist.
Die Angabe des Baujahres im Vertrag stellt grundsätzlich eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Die Käufer dürfen sich in diesem Fall darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahres entspricht. Die Käufer können daher die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen Falschangaben des Baujahres verlangen, da eine Abweichung des Baujahres um zwei Jahre in jedem Fall Auswirkungen auf den Verkehrswert des Grundstückes hat, und zwar erwartungsgemäß in einem Ausmaß, das die bloße Bagatellgrenze überschreitet. Der in diesem Zusammenhang gleichfalls vereinbarte Ausschluss einer Sachmängelhaftung umfasst grundsätzlich nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache.
Praxishinweis:
Die Entscheidung verdeutlicht, dass Vereinbarungen in einem notariellen Kaufvertrag, insbesondere Beschaffenheitsvereinbarungen und Regelungen zur Mangelhaftung in Grundstückskaufverträgen, sehr sorgfältig zu formulieren sind und zunächst der tatsächliche Sachverhalt gründlich ermittelt werden muss. Anderenfalls und sollte sich eine Beschaffenheitsvereinbarung später als unzutreffend erweisen, kann der Vertrag im Einzelfall auch noch lange nach dem Verkauf rückabgewickelt werden.
Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, sowohl aufseiten der Käufer als auch auf Verkäuferseite, sich vor dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages anwaltlich beraten und einen notariellen Vertragsentwurf vor Unterzeichnung anwaltlich überprüfen zu lassen.
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