Angreifbare Öffnungsklauseln in der Teilungserklärung

Bei einer aus 6 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft gehören zu den beiden Wohnungen im Erdgeschoss ein Sondernutzungsrecht an den sie umgebenden Gartenflächen. Nach der Teilungserklärung obliegt die Pflege und Instandhaltung des Gartens der Eigentümergemeinschaft und ist auf deren Kosten von dem Verwalter vorzunehmen. Eine Änderung der Teilungserklärung ist mit Zweidrittelmehrheit möglich. Die Gemeinschaft beschloss dann mit einer Mehrheit von 4 zu 2 Stimmen, dass die Gartenpflege und Reinigungsarbeiten den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten obliegen sollten und diese auch die Kosten hierfür zu tragen haben.

Der BGH hat anders als die Vorinstanzen diese Beschlussfassung nicht nur für anfechtbar sondern für nichtig erachtet. Zwar sei der Eigentümerbeschluss mit der erforderlichen 2/3-Mehrheit zustande gekommen, jedoch seien zum Schutze der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten, die hier verletzt wurden.

Diese fundamentalen Rechte untergliedert der BGH in unentziehbare und unverzichtbare Rechte einerseits sowie unentziehbare aber verzichtbare Rechte andererseits. Zu der 1. Gruppe zählen bestimmte Individualrechte, die nach dem Gesetz auch nicht durch eine einvernehmliche Regelung (Vereinbarung) entzogen werden können, zur 2. Gruppe zählt der BGH das hier betroffene Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Auferlegung neuer, sich weder aus dem Gesetz noch der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender Leistungspflichten schützt.

Die Übertragung der Kosten für Gartenpflege und Reinigung war nichtig, weil ohne die Zustimmung der betroffenen Eigentümer im Erdgeschoss beschlossen. Der Schutz des Belastungsverbotes ist Mehrheitsfest auch gegenüber einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung – aber verzichtbar. Die Übertragung neuer Kosten, die sich weder aus dem Gesetz noch der bisherigen Teilungsanordnung ergeben ist nur wirksam, wenn die von dem Beschluss nachteilig betroffenen Eigentümer zustimmen.

Diese Entscheidung des BGH, Az. V ZR 315/13, dürfte von erheblicher Relevanz sein in allen Gemeinschaften von Wohnungseigentümern, in denen die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält und damit Mehrheitsentscheidungen ermöglicht, die das Gesetz ansonsten nicht vorsieht. Hinzu kommt, dass wegen der Nichtigkeit derartiger Beschlüsse die Frist für die Beschlussanfechtung nicht gilt und Beschlüsse, die gegen das Belastungsverbot verstoßen, noch später angegriffen werden können.