Teilungserklärung für Immobilien: Muster und Tipps vom Anwalt

Wenn Sie aus Ihrer Immobilie mehrere Eigentumswohnungen bilden möchten, muss das Objekt erst einmal räumlich in separate Wohneinheiten aufgeteilt werden. Dazu ist die Teilungserklärung gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG, Teilung durch den Eigentümer) vorgeschrieben.

Das Wohnungseigentum bildet dann das sogenannte Sondereigentum. Damit kann der Eigentümer dann verfahren, wie er will: Es gehört ihm also allein. Verbunden mit dem Sondereigentum ist aber auch der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum – zum Beispiel Hausflur, Heizungsanlage, Dach. Das sogenannte Teileigentum hingegen ist Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, also zum Beispiel das Eigentum an einem Hobbyraum im zum gemeinschaftlichen Eigentum zählenden Keller eines Hauses.

Sie können eine Teilungserklärung selbst erstellen und nur die Unterschrift vom Notar beglaubigen lassen. Der Notar bestätigt dabei lediglich, dass Sie als Eigentümer selbst unterschrieben haben. Die Kosten belaufen sich hier auf etwa 200 bis 300 €. Soll der Notar eine Teilungserklärung beurkunden, bestätigt er nicht nur die Unterschrift, sondern er legt auch Zeugnis über die Rechtssicherheit der Teilungserklärung/Urkunde ab. Hier sind die Kosten höher. Bei einem Geschäftswert (hierbei wird der Wert des zu teilenden Eigentums zugrunde gelegt) in Höhe von 1 Mio. Euro betragen die Kosten etwa 1750 Euro, § 34 Gerichts- und Notarkostengesetz (BNotKG) in Verbindung mit Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 BNotKG.

In bestimmten Fällen, wenn Wohnungseigentum übertragen oder erworben werden soll, ist die notarielle Beurkundung übrigens vorgeschrieben (§ 311b Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Im untenstehenden Beispielsfall reicht – rein formal – die Beglaubigung.

Vorlage: Teilungserklärung selbst erstellen

TEILUNGSERKLÄRUNG

UR-Nr. 06/2023

Verhandelt zu Berlin am 06.06.2023

Vor dem zu unterzeichnenden

Notar Dr. Ralf Müller

mit Amtssitz in 12345 Berlin

erschienen heute:

1. Herr Max Muster (Geburtsdatum und Anschrift) und

2. Frau Renate Muster (Geburtsdatum und Anschrift).

– nachstehend teilende Eigentümer genannt –  

Die Identität der teilenden Eigentümer wurde durch die Vorlage der gültigen Personalausweise bestätigt. Sie erklärten dem anwesenden Notar, dass dieser außerhalb seiner notariellen Amtstätigkeit im Sinne des § 3 Nr. 7 BeurkG (Beurkundungsgesetz) noch nicht mit dieser Angelegenheit befasst war.

Die teilenden Eigentümer sind eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Berlin.

Blatt: 123, Ifd. Nr.: 789

Gemarkung: Mitte, Flur: 7, Flurstück: 601/03

mit einer Größe von Quadratmetern: 500,00 (in Worten: Fünfhundert)

Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus mit zwei Stockwerken und vier Wohneinheiten bebaut. Das Grundbuch ist wie folgt belastet:

Abteilung II: € 100.000,– (in Worten: Einhunderttausend)

Abteilung III: € 50.000,– (in Worten: Fünfzigtausend)

Als Anlage sind als Bestandteil dieser Urkunde folgende Dokumente beigefügt:

• Anlage 1: Aufteilungsplan mit Lageplan, Grundriss und Ansichten
• Anlage 2: Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Anlage 3: Gemeinschaftsordnung

In Anlage 3 – Gemeinschaftsordnung – wurden folgende Vereinbarungen gesondert geregelt:

• Modernisierung
• Instandsetzung
• Bauliche Veränderungen
• Instandhaltungsrücklage
• Wirtschaftsgeld und Hausgeld
• Kosten und Lasten
• Nutzung des Gemeinschaftseigentums
• Nutzung des Sondereigentums
• Hausordnung
• Versicherungen
• Eigentümerversammlungen
• Verwaltungsbeirat
• Rechte und Pflichten des Verwalters
• Vermietung
• Veräußerung/Verkauf
• Änderungen der Gemeinschaftsordnung

Von den teilenden Eigentümern wird sodann nachfolgende Erklärung abgegeben:

§ 1 Teilungserklärung

1. Zur Bildung von Wohnungseigentum teilen wir unser Eigentum in vier Miteigentumsanteile auf.

2. Zu jeder der vier Miteigentumsanteile gehört – nicht zu Wohnzwecken dienendes – Sondereigentum. Dies sind jeweils ein Balkon sowie jeweils ein Kellerraum pro Wohneinheit.

3. Die Miteigentumsanteile sind mit dem Sondereigentum gemäß Lageplan – Anlage 1 – wie folgt verknüpft:

160/1000 Miteigentumsanteil mit Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 in der Lage des EG links, mit einer Größe von ca. 80 qm mit Balkon und Kellerraum.

160/1000 Miteigentumsanteil mit Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 in der Lage des EG rechts, mit einer Größe von ca. 80 qm mit Balkon und Kellerraum.

160/1000 Miteigentumsanteil mit Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 in der Lage des OG links, mit einer Größe von ca. 80 qm mit Balkon und Kellerraum.

160/1000 Miteigentumsanteil mit Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 in der Lage des OG rechts, mit einer Größe von ca. 80 qm mit Balkon und Kellerraum.

4. Die Wohn- und Nutzfläche des Sondereigentums bildet die Grundlage für die Berechnung der Miteigentumsanteile.

5. Der Lageplan als Anlage 1 zeigt in Punkt 3) die angelegte Fläche, die der gemeinschaftlichen Nutzung aller Miteigentümer dient.

6. Für das Miteigentum und dessen Nutzung gelten die Bestimmungen der als Anlage 3 beigefügten Gemeinschaftsordnung in Verbindung mit den gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 3 ff. WEG).

§ 2 Eintragungsbewilligung

Die teilenden Eigentümer beantragen und bewilligen, die Teilung und Erklärungen dieser Urkunde in das Grundbuch einzutragen.

§ 3 Kosten

Für sämtliche mit dieser Beurkundung anfallenden Kosten, wie das Erstellen und/ oder Ausfertigen von Urkunden, Genehmigungen und Einträgen, kommen die teilenden Eigentümer gemeinschaftlich auf.

§ 4 Abschriften dieser Urkunde

1. Eine beglaubigte Abschrift erhalten:

• 
  
  • die erschienenen Grundstückseigentümer: für jedes Wohnungseigentum
  • das Grundbuchamt

2. Eine einfache Abschrift erhält:

• 
  
  • das Finanzamt
  • ____________

Diese Niederschrift mitsamt den drei beigefügten Anlagen wurde den teilenden Eigentümern vom Notar vorgelesen und unterschrieben.

– Unterschrift und Amtssiegel des Notars –  

Erläuterung zur Muster-Teilungserklärung

In unserer Muster-Teilungserklärung sehen Sie links oben die Nummer der Urkundenrolle (UR-Nr. 06/2023). Die lassen Sie natürlich weg, wenn Sie Ihre Teilungserklärung lieber selbst erstellen möchten.

Danach folgen Datum, Ort sowie Amtssitz des unterzeichnenden Notars. Die Eigentümer, die ihr Objekt teilen möchten, werden mit Namen und Anschrift aufgeführt. Im Anschluss steht der Hinweis, dass der Notar sich überzeugen muss, dass es sich bei den genannten Eigentümern tatsächlich um diese Personen handelt. Dafür prüft er die Personalien. Die Erwähnung von § 3 Nr. 7 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) ist verpflichtend. Ein Notar darf keine Beurkundung vornehmen, wenn er außerhalb seiner notariellen Tätigkeit für die Mandanten schon in derselben Angelegenheit tätig war.

Hinweis zum Grundbucheintrag 

Es folgt die Nennung des Grundbucheintrags der Eigentümer mit laufender Nummer, Gemarkung und Größe der zu teilenden Immobilie. Danach werden Abteilung II und Abteilung III erwähnt. Die Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung – Grundbuchverfügung (GBV) – regelt, was in Abteilung II und III eingetragen werden muss.

Abteilung II:

§ 10 (1) a) alle Belastungen des Grundstücks oder eines Anteils am Grundstück, mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, einschließlich der sich auf diese Belastungen beziehenden Vormerkungen und Widersprüche;

b) die Beschränkung des Verfügungsrechts des Eigentümers sowie die das Eigentum betreffenden Vormerkungen und Widersprüche;

c) die im Enteignungsverfahren, im Verfahren zur Klarstellung der Rangverhältnisse (§§ 90 bis 115 der Grundbuchordnung) und in ähnlichen Fällen vorgesehenen, auf diese Verfahren hinweisenden Grundbuchvermerke.

Abteilung III:

§ 11 (1) In der dritten Abteilung werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche eingetragen.

In unserer Muster-Teilungserklärung haben wir nun sämtliche beigefügten Anlagen aufgeführt. Die wichtigsten drei Anlagen sind:

• Aufteilungsplan (Bauzeichnung der Aufteilung des Gebäudes mit Siegel der Baubehörde)
• Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohneinheiten baulich voneinander getrennt/abgeschlossen sind)
• Gemeinschaftsordnung (regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer mit- und untereinander)

Hinweis zur Teilungserklärung

Es folgt die Erklärung zur Aufteilung der Immobilie. Hier werden die (Mit-)Anteile aufgeführt, die die zukünftigen Eigentümer der jeweiligen Eigentumswohnung der aufgeteilten Immobilie innehaben. Dieser Eigentumswert ist auch für die spätere Verteilung der Kosten nicht unerheblich. Bei der Berechnung wird ein äußerer Rahmenwert zugrunde gelegt. Dieser wird überwiegend als Teil von 1000 (Tausendstel) ausgewiesen, x/1000. In unserem kostenlosen Beispiel ist die gesamte Immobilie 500 m² groß und wird in vier einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt.

Zur Berechnung der Miteigentumsanteile dieser vier Wohnungen: Die Wohn- und Nutzfläche (Sondereigentum) beträgt insgesamt 500 m². Der vorbestimmte Rahmenwert 1000 (Tausendstel) wird durch die gesamte Wohn- und Nutzfläche geteilt: Rahmenwert 1000/500 m² = 2 m².

Dieser Quotient 2 m² wird nun mit der Quadratmeterzahl der entsprechenden Eigentumswohnung multipliziert: 2 m² x 80 m² (Größe der Eigentumswohnung) = 160. Der Miteigentumsanteil in 1000 (Tausendstel) beträgt also 160 = 160/1000.

Hinweis zur Eintragungsbewilligung 

Die Einwilligung zur Eintragung ins Grundbuch wird hier durch die Grundbuchordnung (GBO, § 19: Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.) vorgeschrieben und muss sich deshalb in der Teilungserklärung wiederfinden.

Haftungsausschluss

Dieses Muster dient lediglich der Information. Es zeigt Formulierungshilfen auf und ersetzt ausdrücklich keine Rechtsberatung. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Inhalte und Vorlagen wird die Haftung ausgeschlossen. Für Schäden jedweder Art, die aus deren Verwendung entstehen, wird keine Haftung übernommen.