Auf welcher Grundlage ist die Grunderwerbssteuer zu berechnen?

Bei dem Erwerb eines Grundstücks im Inland fällt die sog. Grunderwerbssteuer an. Voraussetzung ist daher

• eine inländische Immobilie
• ein Erwerbsvorgang
• und ein Rechtsträgerwechsel.

Anknüpfungspunkt ist in den überwiegenden Fällen der Grundstückskaufvertrag nach §§ 433, 311 b BGB. Andere Erwerbsvorgänge sollen hier nicht behandelt werden. Die Grunderwerbssteuer entsteht mit der Erfüllung der Verbindlichkeiten aus dem Grundstückskaufvertrag. § 3 GrEstG regelt die Ausnahmen für das Anfallen der Grunderwerbssteuer. 

Die Grunderwerbssteuer fällt nach dem Wortlaut des Gesetzes für den Erwerb eines Grundstücks an. Zu einem Grundstück gehören neben dem Grund und Boden jedoch auch die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, sog. Bestandteile. Das Grundstück kann daher unbebaut oder mit einer Bestandsimmobilie erworben werden. Diese Differenzierung ist Ausgangspunkt vieler Streitigkeiten mit den Finanzämtern bei der Bemessung der Grunderwerbssteuerlast.

Grundsätzlich bemisst sich nach § 8 Abs. 1 GrEstG die Grunderwerbssteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Dies ist unstreitig der Kaufpreis aus dem Grundstückskaufvertrag. Dies gilt unproblematisch für den Preis eines bebauten Grundstücks, da die fest mit dem Grundstück verbundenen Bauten ebenfalls darunter zählen.

Probleme treten dann auf, wenn ein unbebautes Grundstück erworben wird und die Bebauung des Grundstücks bei Erwerb derart feststeht, dass ein einheitliches Vertragswerk nach § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG vorliegt. Liegt ein solches einheitliches Vertragswerk vor, dann ist – obwohl ein unbebautes Grundstück erworben wird und der dafür gezahlte Kaufpreis die Gegenleistung darstellt – ebenfalls der Preis für die Errichtung des Gebäudes als Grundlage der Berechnung der Grunderwerbssteuer heranzuziehen. Wann ein solches einheitliches Vertragswerk gegeben ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Streitige Fälle liegen oft dann vor, wenn nach außen ein sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag, des Käufers/Verkäufers und dem Architekten bzw. der Baufirma besteht. Das Finanzamt nimmt solche Fälle dann an, wenn z. B. das zu realisierende Bauwerk vorab ausgesucht wurde und sodann der Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wurde oder wenn in einem Baugebiet die Bebauung der einzelnen Grundstücke durch denselben Architekten bzw. dieselbe Baufirma erfolgt. In solchen Fällen nehmen die Finanzämter an, dass der Abschluss zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Vertrag über die Errichtung des Gebäudes derart miteinander zusammenhängen, dass nach dem Willen von Käufer und Verkäufer ein einheitliches Vertragswerk nach § 8 Abs. 2 S. 2 GrEstG vorliegt.

Erst vor kurzem musste sich das Finanzgericht Rheinland-Pfalz in zwei Fällen (4 K 2095/17 und 4 K 2096/17) mit dieser Fragestellung auseinandersetzen. Hintergrund der Verfahren war ein Sachverhalt, bei dem für das Baugebiet des erworbenen Grundstückes ein Gestaltungshandbuch zugrunde lag, welches genaue Vorgaben für die Bebauung dieses Baugebiets vorsah. Die Käufer der entsprechenden Grundstücke waren verpflichtet, entsprechend dieser Vorgaben zu bauen. In der Wahl des Architekten waren die Grundstückserwerber jedoch frei.

Nach einer Beweisaufnahme kam das Finanzgericht Rheinland-Pfalz zu der Entscheidung, dass kein einheitliches Vertragswerk vorlag. Sowohl der Architekt als auch die Vorstandsmitglieder der veräußernden Stadtwerke Mainz AG haben ausgesagt, dass die Käufer beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages frei in dem „Ob“ und „Wie“ der entsprechend des Gestaltungshandbuchs auszuführenden Baumaßnahme gewesen sind. Der Architekt hatte glaubhaft ausgesagt, dass er ohne eine Mitwirkung der Veräußerin das Exposé erstellt habe und in der Vermarktung seiner Objekte nicht dieser unterlegen war. Die ähnliche Bauweise in dem Baugebiet, welche die Finanzämter oftmals als Anhaltspunkt für ein einheitliches Vertragswerk heranziehen, rührte lediglich von dem Umstand her, dass das Gestaltungshandbuch genaue Vorgaben zu der Bebauung vorsah. 

Im Ergebnis entschied das Finanzbericht daher zugunsten der Erwerber, für die sich die Grunderwerbssteuer nur nach dem Grundstückskaufpreis richtet.

Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Entscheidungen vom 10.04.2018, 4 K 2095/17 und 4 K 2096/17

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen