Aufgepasst bei individuellen mietvertraglichen Regeln zu Umbau- und Sanierungsmaßnahmen des Mieters

Die mündliche Vereinbarung zum Abschluss eines neuen Mietvertrages ist bereits unter Dach und Fach...herzlichen Glückwunsch an die Parteien! Doch passen Sie als Mieter und Vermieter in dieser Situation bitte auf, dass bei der anschließenden Ausfertigung von (standardisierten) Mietverträgen und der Abfassung von etwaigen handschriftlichen Zusatzvereinbarungen mit Augenmaß vorgegangen wird. Oft führen gerade diese individuellen Ergänzungen standardisierter Vertragswerke im Nachgang zu Kostenfallen und (außer-)gerichtlichen Streitigkeiten. 

Lassen Sie mich ein Praxisbeispiel nennen: Zusatzvereinbarungen zu Umbau- und Sanierungsmaßnahmen des Mieters. Oft wird hierzu handschriftlich auf der letzten Seite des Mietvertrages niedergeschrieben, dass der Vermieter mit bestimmten Umbau- und Sanierungsmaßnahmen des Mieters einverstanden ist. Derartige Regeln sind verbreitet, bergen jedoch aus folgenden Gründen oft erhebliche rechtliche Risiken für die Parteien: 

• Der Umfang der Zustimmung des Vermieters ist oft nicht präzise genug festgelegt, so dass es schnell zu Streit dazu kommen kann, ob konkret vorgenommene bauliche Veränderungen überhaupt oder in der vorliegenden Form von der Zustimmung des Vermieters umfasst sind.
• Die Zustimmung zur Vornahme baulicher Veränderungen des Vermieters bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses von der oft kostspieligen Rückbaupflicht befreit wäre. Hierzu ist grundsätzlich eine zusätzliche Regelung erforderlich, was oft übersehen bzw. vergessen wird.
• Selbst wenn eine Zustimmung zu baulichen Veränderungen und deren Verbleib nach Beendigung des Mietverhältnisses ordnungsgemäß dokumentiert wurde, bleibt oft unklar, welche Partei im Fortgang die Haftung für etwaige mangelhaft vorgenommene bauliche Veränderungen übernehmen soll.

Bitte achten Sie darauf, dass die beabsichtigten baulichen Veränderungen detailliert & abschließend im Vertrag beschrieben werden. Regeln Sie eindeutig, ob diesbezüglich eine Rückbaupflicht bei Auszug besteht. Legen Sie ggfls. einen Mechanismus fest, nach dem der Vermieter nach erfolgten baulichen Veränderungen diese nach Art und Umfang schriftlich als vertragsgemäß anzuerkennen hat. Suchen Sie proaktiv die Abstimmung miteinander, sofern es nach Vertragsschluss zu Planabweichungen kommt.

Im Zweifel empfiehlt es sich – insbesondere bei kostspieligen baulichen Veränderungen - einen Rechtsanwalt für die Gestaltung der entsprechenden Vertragsklausel hinzuzuziehen. Hiermit können mitunter jahrelange, kostspielige Zivilprozesse verhindert werden.