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Außerordentliche Kündigung wegen Untervermietung?
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Kurz & Bündig:
Die regelmäßige unberechtigte Überlassung einer Mietwohnung an „Medizintouristen“ berechtigt den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung.
(AG München, Urteil vom 29.09.2015 – 431 C 8687/15)
1. Sachverhalt
Der Beklagte mietete von der Klägerin eine Wohnung für € 1.230,00 pro Monat. Bei Vertragsabschluss kündigte er der Vermieterin an, dass seine Ehefrau ebenfalls mit in die Wohnung ziehen werde. Tatsächlich wurde die Wohnung dann in der Folgezeit von einem größeren Personenkreis aus dem arabischen Kulturraum genutzt, wobei die Besetzung regelmäßig wechselte. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich. Nachdem der Beklagte die Wohnung nicht räumte, erhob die Klägerin Klage vor dem AG München. Es stellte sich heraus, dass der Beklagte die Wohnung selbst nie genutzt hatte, sondern noch in seiner alten Wohnung verblieben war. Das AG gab der Räumungsklage statt.
2. Rechtliche Einordnung
Die Gebrauchsüberlassung an Dritte im Mietrecht regelt maßgeblich § 540 BGB. Danach muss der Mieter grds. vor der Überlassung an Dritte die Erlaubnis des Vermieters einholen. Verweigert dieser dies, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu, § 540 Abs.1 Satz 2 BGB. Die Frage nach der Zulässigkeit einer tageweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte wurde bereits höchstrichterlich entschieden. Dennoch gibt es regelmäßig unterinstanzliche Entscheidungen, die vom Tenor des BGH abweichen. Dabei wird teilweise auf unterschiedlichen Verständnissen von „Untervermietung“ und bloßer „Gebrauchsüberlassung“ abgestellt. In diesem Fall jedenfalls scheint der Mieter den Bogen überspannt zu haben. Insbesondere, weil er das Mietobjekt nie selbst bezog. Das lässt den Schluss zu, dass er die Überlassung an Dritte quasi gewerbsmäßigen Charakters von Anfang an geplant hatte. Jedenfalls bei einem so weitreichenden Eingriff in das Eigentum des Vermieters hätte seine Zustimmung eingeholt werden müssen.
3. Quintessenz
Mit dieser Entscheidung schließt sich das AG München der Rechtsprechung des BGH an, wonach auch die nur tageweise Untervermietung an Dritte ohne Erlaubnis des Vermieters unzulässig ist. In tourismusstarken Städten sollte der Mieter sich also vor Weitergabe der Wohnungsschlüssel, etwa an Airbnb-Gäste, durch die Einwilligung des Vermieters absichern.
RA Marc E.Evers / Wiss.Mit. Julius Pieper
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