Untervermietung – Rechte von Mietern und Vermietern

Von einer Untervermietung spricht man, wenn der Hauptmieter die gemietete Sache oder einen Teil der gemieteten Sache einem Dritten überlässt. Der Untermietvertrag wird mithin zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter geschlossen. Zwischen dem Untermieter und dem Vermieter besteht hingegen kein Vertragsverhältnis.

Relevant ist die Untervermietung insbesondere bei Wohnraum, denn guter und bezahlbarer Wohnraum ist gerade in Städten schwer zu finden. Durch die Untervermietung wollen viele Mieter verständlicherweise ihren Wohnraum erhalten.

Was zwingend zu beachten ist, welche Rechte Mieter und Vermieter haben, ob immer eine Erlaubnis zur Untervermietung seitens des Vermieters erforderlich ist und was bzgl. der Untervermietung an Familienangehörige oder Partner gilt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Wohnung untervermieten 

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten wollen, müssen Sie das Wichtigste vorab wissen: Jede Untervermietung bedarf der Erlaubnis! Ohne Erlaubnis des Vermieters ist eine Untervermietung vertragswidrig, § 540 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Nach § 543 BGB kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher wichtiger Grund ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB unter anderem die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten – das heißt, die Untervermietung ohne Erlaubnis.

Keine „Dritte“ im Sinne des § 540 BGB sind nahe Familienangehörige, Pflegepersonen, Hausangestellte, Austauschschüler und Mitglieder einer Wohngemeinschaft. An diese Personen darf die Wohnung deshalb auch ohne Erlaubnis überlassen werden. Wer zu den nahen Familienangehörigen zählt, können Sie unter: Untervermietung an nahe Familienangehörige, nachlesen.

Achtung: Bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters muss man demnach nach erfolgter Abmahnung mit einer fristlosen Kündigung rechnen, da die Untervermietung ohne entsprechende Genehmigung eine Vertragsverletzung innerhalb des Mietverhältnisses darstellt. Oberste Priorität hat also, die entsprechende Erlaubnis einzuholen.

Wohnung teilweise untervermieten

Die Gestattung der Untervermietung regelt § 553 Abs. 1 BGB. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung eines Teils der Wohnung kann verlangt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorweisen kann.

Ein berechtigtes Interesse kommt in Betracht,

• wenn Mieter vorübergehend in einer anderen Stadt oder in einem anderen Land studieren beziehungsweise arbeiten,
• um damit für eine finanzielle Entlastung zu sorgen, wenn Mieter die Miete nicht oder kaum mehr allein stemmen können,
• wenn ein Mitmieter auszieht.

Ganze Wohnung untervermieten

Anders als bei der Einholung der Erlaubnis für die Untervermietung von Teilen der Wohnung, wie beispielsweise der Untervermietung nur eines Zimmers, muss der Vermieter der Untervermietung der ganzen Wohnung nicht zustimmen. Es besteht kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.

Vermieter erteilt Erlaubnis nicht

Wenn der Vermieter die Erlaubnis nicht erteilt, ist zunächst zu prüfen, ob die Erteilung der Erlaubnis zu Recht unterbleibt. Die Erlaubnis kann verweigert werden, wenn

• in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt – z. B. Beeinträchtigungen des Hausfriedens –,
• es zu einer Überbelegung in der Wohnung käme oder
• dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Ist der Untermieter finanziell nicht gut aufgestellt, ist dies kein wichtiger Grund zur Versagung der Erlaubnis, da dies allein das Vertragsverhältnis zwischen Untermieter und Mieter betrifft.

Greift keiner der oben genannten Gründe und erteilt der Vermieter die Erlaubnis trotzdem nicht, so darf keinesfalls einfach untervermietet werden. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis verklagen.

Untervermietung an Familienangehörige

Wie unter Wohnung untervermieten bereits angedeutet, muss dem Mieter möglich sein, die Wohnung der nahen Familie zur Verfügung zu stellen. Die Nutzung der Wohnung von Familienangehörigen ist daher abzugrenzen von der erlaubnispflichtigen Untervermietung. Nahe Familienangehörige des Mieters sind:

• Ehegatte
• eingetragener Lebenspartner
• Kinder, Stiefkinder
• unter Umständen auch die Enkel

Achtung: Geschwister des Mieters gehören grundsätzlich nicht zu den nahen Familienangehörigen.

Nur Besuch oder Untervermietung?

Besuch in der Wohnung zu empfangen, ist selbstverständlich erlaubt. Mieter brauchen grundsätzlich auch keine Bedenken haben, Besuchern für einige Zeit einen Schlafplatz zur Verfügung zu stellen, wobei Uneinigkeit darüber besteht, über welchen Zeitraum die Bereitstellung des Schlafplatzes andauern darf, ohne dass eine Untervermietung zu bejahen wäre.

Als Orientierung dient eine Zeitspanne von ca. vier bis sechs Wochen. Nach Ablauf dieses Zeitraums ist zu vermuten, dass die Wohnung untervermietet wird. Der Mieter und der Besuch können diese Vermutung dann wiederum durch geeigneten Vortrag – z. B. Notlage des Besuchers – widerlegen. Letztlich ist im Einzelfall zu entscheiden, ob es sich um einen aufgenommenen Besucher oder um einen Untermieter handelt.

Stellplatz und Garage untervermieten

Für die Untervermietung von einem Stellplatz oder einer Garage gilt grundsätzlich nichts anderes. Es bedarf auch hier der Erlaubnis des Vermieters. Andernfalls besteht ein Kündigungsrisiko.

Untermiete richtig versteuern

Da Mieteinnahmen zu versteuern sind (§ 21 Einkommensteuergesetz EStG), muss auch die Untermiete grundsätzlich versteuert werden. Bei der Steuerfreigrenze unterscheidet man zwischen dauerhafter und kurzfristiger Untervermietung. Für die kurzfristige Untervermietung gelten reduzierte Steuersätze.

Die Einkünfte einer dauerhaften Untervermietung sind steuerfrei, sofern die jährliche Einnahme abzgl. der Ausgaben den Betrag von 410 Euro nicht übersteigt. Bis zu einem Betrag von 820 Euro gelten ermäßigte Steuersätze. Die Einkünfte einer kurzfristigen Untervermietung sind steuerfrei, sofern die jährliche Einnahme abzüglich der Ausgaben den Betrag von 510 Euro nicht übersteigt. Inserats- oder Renovierungskosten können allerdings abgesetzt werden.

Fazit

• Bei der Untermiete wird ein Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und einem Dritten geschlossen.
• Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht kein Vertragsverhältnis.
• Wer die Wohnung untervermieten möchte, braucht immer die Erlaubnis des Vermieters.
• Bei Untervermietung ohne Erlaubnis droht die fristlose Kündigung.
• Nur wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, kann vom Vermieter die Erlaubnis verlangt werden.
• Der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht nur, wenn dem Untermieter nur Teile der Wohnung überlassen werden, wobei dies großzügig auszulegen ist.
• Bei einer Untervermietung der ganzen Wohnung besteht kein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.
• Die erlaubnispflichtige Untervermietung ist abzugrenzen von der bloßen Aufnahme von Besuchern.
• Bei Nutzung der Wohnung durch bestimmte Familienmitglieder – z. B. Ehegatte, Kinder – bedarf es ebenfalls keiner Erlaubnis. Dies ist im Einzelfall abzuklären.
• Vor der Aufnahme von Geschwistern ist die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.