Bank kündigt Grundschuld ⚠️ Ist Kreditgeber im Recht?

Die Kündigung einer Grundschuld durch die Bank ist für viele Kreditnehmer ein Horrorszenario. Im schlimmsten Fall kann die Kündigung der Grundschuld zur Zwangsvollstreckung führen, sodass Immobilieneigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verlieren.

Alleine aus diesem Grund sollten Sie versuchen, die Grundschuld Kündigung rückgängig zu machen. Nicht selten leistet dann die Beratung durch einen Rechtsanwalt nützliche Dienste.

Das Wichtigste in Kürze

• Wenn die Bank eine Grundschuld kündigen möchte, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein 

• Die Kündigung der Grundschuld setzt für die Rechtswirksamkeit voraus, dass die Bank eine Frist eingehalten hat

• Grundschulden müssen die Banken separat kündigen, denn beim Immobilienkredit und der Grundschuld handelt es sich um unterschiedliche Rechtsgüter

• Neben gesetzlichen Kündigungsgründen gibt es zusätzlich einige Gründe, welche die Kreditinstitute in ihren AGBs festgehalten haben

Worum handelt es sich bei der Zweckerklärung?

Rechtlich sind Immobiliendarlehen und Grundschulden zwei unterschiedliche Güter, die im ersten Schritt nichts miteinander zu tun haben. Der Kreditvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, die Grundschuld stellt hingegen eine Sicherheit dar. Um diese zwei unabhängigen Bestandteile zu verbinden, fertigen Banken eine sogenannte Zweckerklärung aus.

Inhalt der Zweckerklärung ist, unter welchen Voraussetzungen die Bank eine Grundschuld als Sicherheit verwerten darf. Die ebenfalls als Sicherungserklärung bezeichnete Zweckerklärung beinhaltet als Grund in der Regel, dass der Darlehensnehmer mit seinen Raten im Verzug sein muss. Erst dann darf der Kreditgeber die Grundschuld kündigen. 

Welche gesetzlichen Kündigungsgründe existieren?

Es gibt einige gesetzliche Kündigungsgründe, bei deren Vorliegen die Banken eine Grundschuld kündigen dürfen. Das sind im Wesentlichen die folgenden drei gesetzlichen Gründen:

• Zahlungsverzug des Kreditnehmers

• Verringerung der Sicherheitswerte

• Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers

In der Praxis ist der Zahlungsverzug des Kreditnehmers der häufigste Grund, dass Kreditinstitute eine Kündigung der Grundschuld vornehmen. Grundlage ist in dem Fall § 314 BGB. Sollte der Kreditnehmer seine Ratenzahlungen einstellen, dürfen die Kreditgeber die Grundschuld kündigen. Lediglich eine Mahnung muss die Bank zuvor im Hinblick auf die säumigen Raten aussprechen.

Ein zweiter gesetzlicher Grund ist auf Basis § 490 Abs. 1 BGB, dass sich die Vermögensverhältnisse des Kreditnehmers verschlechtert haben. Dabei muss die Verschlechterung noch nicht einmal in der Gegenwart eingetreten sein. Stattdessen ist es ausreichend, dass eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse in der Zukunft droht. 

Das müssen die Banken als Kreditgeber allerdings nachvollziehbar darlegen. Ein häufiger „Beweis“ ist, dass der Kunde in der Vergangenheit um eine Aussetzung der Kreditraten gegeben hat. Selbst wenn das nur für einen befristeten Zeitraum der Fall war, ist davon auszugehen, dass der Grund die (drohende) Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse ist.

Ein weiterer gesetzlicher Grund für die Kündigung der Grundschuld seitens der Bank ist, wenn sich der Sicherheitswert verschlechtert hat. Das ist unter der Voraussetzung oftmals so, dass der Immobilienwert gesunken ist. Dazu wird ein Vergleich zu dem Zeitpunkt gezogen, zu dem Sie den Immobilienkredit abgeschlossen haben.

Unter welchen Voraussetzungen dürfen Kreditinstitute Grundschulden kündigen?

Wenn Banken eine Grundschuld kündigen möchten, dann kann das nur außerordentlich geschehen. Ein ordentliches Kündigungsrecht existiert demgegenüber nicht. Die rechtliche Basis für die korrekte Kündigung einer Grundschuld findet sich insbesondere in den folgenden zwei Paragraphen:

• § 490 BGB

• § 498 BGB

Darüber hinaus sind ebenso die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kreditinstitute eine mögliche Grundlage, die zur Kündigung der Grundschuld berechtigt.

Neben einem vorliegenden Grund muss die Bank eine Frist für die Kündigung der Grundschuld einhalten. Diese beläuft sich auf Basis § 1193 BGB auf sechs Monate. Frühestens nachdem diese Frist abgelaufen ist, darf der Kreditgeber die besicherte Immobilie zwangsvollstrecken lassen.

Welche Gründe für eine Kündigung gibt es in den AGBs?

In den allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) haben nahezu alle Kreditinstitute weitere Gründe - neben den gesetzlichen - festgelegt, bei deren Vorliegen sie eine Grundschuld kündigen dürfen. Dazu gehört zum Beispiel, dass der Darlehensnehmer trotz Aufforderung durch den Kreditgeber nicht dazu bereit ist, eine Verstärkung der vorliegenden Sicherheiten vorzunehmen. 

Ein ebenfalls häufig in den AGBs genannter Grund für die Kündigung der Grundschuld ist, dass die Bank dem Kreditnehmer im Nachhinein bei Abschluss des Immobiliendarlehens falsche Angaben nachweisen kann. Diese beziehen sich entweder auf seine finanziellen Verhältnisse oder persönliche Daten. Wenn diese Angaben eine tragende Bedeutung im Zusammenhang mit der Kreditzusage hatten, darf die Bank eine Kündigung aussprechen.

Neben diesen weiteren Gründen beinhalten die allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken fast immer alle zuvor genannten gesetzlichen Kündigungsgründe. Das bedeutet, der Kreditgeber kann Ihre Grundschuld auf Basis seiner AGBs zum Beispiel kündigen, falls sich Ihre Vermögensverhältnisse verschlechtert haben.

Kreditinstitute müssen besondere Verbraucherschutzvorschriften beachten

Bei einem Immobiliendarlehen an Privatkunden handelt es sich um einen Kredit, der unter besondere Verbraucherschutzvorschriften fällt. Diese müssen Kreditinstitute auch im Zusammenhang mit der geplanten Kündigung einer Grundschuld beachten.

Laut § 498 Abs. 1 BGB besagt eine der Schutzvorschriften, dass die Kündigung nur erfolgen darf, sollte dieser mindestens zwei aufeinanderfolgende Kreditraten in Verzug sein. Darüber hinaus hat die Bank die Pflicht, ihren Kunden eine Zahlungsfrist von zwei Wochen oder mehr im Hinblick auf die säumigen Raten zu gewähren.

Ebenfalls zu den Verbraucherschutzvorschriften zählt, dass eine Besonderheit bei einem Immobilienkredit mit einer maximalen Laufzeit von drei Jahren gilt. Bei diesen Verträgen darf der Kreditgeber nur unter der Voraussetzung eine Kündigung vornehmen, dass Sie als Darlehensnehmer 10 Prozent oder mehr im Verhältnis zur Darlehenssumme in Verzug sind. 

Welche Konsequenzen hat die Kündigung durch die Bank?

Sollte der Kreditgeber die Grundschuld kündigen, hat dies für Sie als Kreditnehmer äußerst negative Folgen. Der Grund ist, dass die Kündigung an die Schufa weitergeleitet wird. Das wiederum führt zu einer negativen Bonität. 

Die deutliche Verschlechterung Ihrer Bonität in der Schufa hat die Folge, dass Sie eventuell zukünftig keine Verträge mit Unternehmen mehr abschließen können. Dabei kann es sich zum Beispiel um Versicherungsverträge, Leasingverträge, Mobilfunkverträge sogar Mietverträge handeln. Zudem ist es sehr unwahrscheinlich, dass Sie bei einem solch negativen Schufa-Merkmal von anderen Kreditgebern zukünftig ein Darlehen erhalten werden. 

Schon aus diesen Gründen sollten Sie unbedingt versuchen, sich mit der Bank zu einigen, sodass diese die Kündigung der Grundschuld zurücknimmt. Ist das nicht möglich, sollten Sie die Beratung eines Rechtsanwalts in Anspruch nehmen. 

Kostenloses Erstgespräch mit CDR-Legal vereinbaren

Sollte es Ihnen nicht gelingen, die von der Bank angedrohten oder bereits vollzogenen Kündigung der Grundschuld abzubringen, sollten Sie eine rechtsanwaltliche Beratung nutzen. Bestens geeignet ist die Kanzlei CDR-Legal, die auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisiert ist. 

Sie können dort zunächst im Zuge eines kostenfreien, telefonischen Erstgesprächs Ihr Anliegen schildern. Zunächst überprüft die Kanzlei, ob der Kreditgeber die Grundschuld mit Recht gekündigt hat. Gibt es beispielsweise keinen gesetzlichen Kündigungsgrund, der im konkreten Fall vorliegt, kann das mit einer Feststellungsklage bestätigt werden. Dann wäre die Kündigung - zumindest vorläufig – unwirksam.