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Baulärm in der Nachbarschaft - Recht zur Minderung?

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Ist Baulärm ein Mangel?

Wird auf dem Nachbargrundstück ein Neubau errichtet, geht dies in den meisten Fällen mit erheblichem Baulärm einher. Welche Rechte hier Mieter und Vermieter haben, hat nun erneut der BGH geklärt.


1. Der Fall

Ein Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung musste in Berlin für den Zeitraum von zwei Jahren Baulärm einer benachbarten Baustelle ertragen. Die Baustelle war 40 m von der angemieteten Wohnung entfernt. Der Mieter zeigte den Lärm gegenüber dem Vermieter an und minderte die Miete um 10 % über einen längeren Zeitraum.

2. Das Verfahren

Der Vermieter war mit der Mietminderung nicht einverstanden und erhob Klage auf Zahlung gegen den Mieter. In erster Instanz vor dem Amtsgericht war der Vermieter erfolgreich. Das Gericht gab der Klage statt. Hiergegen wehrte sich der Mieter mit einer Berufung. Das Landgericht gab anschließend dem Mieter Recht und wies die Klage des Vermieters ab. In dritter Instanz vor dem Bundesgerichtshof wendete sich das Blatt erneut und der Klage des Vermieters wurde stattgegeben.

3. Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 29.04.2020 – Aktenzeichen VIII ZR 31/18), dass dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden könne. Es komme vielmehr darauf an, welche Regelung die Parteien im Mietvertrag vereinbar hätten, wenn ihnen bei Vertragsabschluss die Entwicklung der Lärmbelästigung bewusst gewesen wäre. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte stellen keinen zur Mietminderung führenden Mangel nach § 546 Abs. 1 Satz 2 BGB dar.

Damit war nun die Frage des Mangels zwar grundsätzlich geklärt, nicht geklärt war jedoch, wer nun was darlegen und beweisen müsse.

Hierzu hat der Bundesgerichtshof im selben Urteil vom 29.04.2020 (Aktenzeichen VIII ZR 31/18) entschieden, dass die Darlegungs- und Beweislast nicht alleine beim Vermieter liegt. Zunächst muss der Mieter darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass es sich bei dem von ihm behaupteten Baulärm um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtige. Sollte dem Mieter ein solcher Beweis gelingen, muss das Gericht prüfen, ob der Vermieter seinerseits eine Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Verursacher zusteht oder ob er die Beeinträchtigungen hinnehmen muss.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht erneut über den Fall zu verhandeln hat.

4. Fazit

Häufig gehen Mietparteien vorschnell davon aus, dass im Falle von Baulärm auf dem Nachbargrundstück regelmäßig eine Minderung der vereinbarten Miete in Betracht kommt. Hier zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs einmal wieder, dass es stets einer eingehenden Betrachtung bedarf. Nicht von vornherein steht also fest, dass die Miete gemindert ist.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zeigt auch, dass der Vermieter den Vortrag des Mieters zunächst bestreiten darf. Sollte dem Mieter ein solcher Beweis gelingen, muss das Gericht prüfen, ob der Vermieter den Lärm seinerseits hinnehmen müsse. Hier ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig.

Hieran ist mal wieder erkennbar, dass es sich in jedem Fall lohnt, die Umstände des Einzelfalls näher zu durchleuchten. Nur so kann herausgefunden werden, ob ein Minderungsrecht für einen Mieter besteht und ob bzw. wie sich ein Vermieter hiergegen wehren kann.

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