Bauträgervertrag - Warum Käufer sich ein Zutrittsrecht zur Baustelle vertraglich sichern sollten

Das Hausrecht des Bauträgers und die Möglichkeit zur regelmäßigen Begehung der Baustelle - das sind wichtige Regelungen im Bauträgervertrag, denen unerfahrene Erwerber aber häufig zu wenig Beachtung schenken. Das böse Erwachen kommt dann erst nach der Beurkundung, wenn sich das Haus mitten im Bau befindet und die Käufer die Baustelle besichtigen wollen. Nicht selten hat sich der Bauträger das Hausrecht auf der Baustelle vertraglich gesichert und verweigert den Käufern dann den Zutritt. Wie man dieser Hausrechtfalle im Bauträgervertrag entgeht, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wenn es keine vertraglichen Regelungen zum Besichtigungsrecht gibt

Wurde im Bauträgervertrag nichts zu einem Besichtigungsrecht der Käufer während der Bauphase geregelt, gilt nach dem Gesetz grundsätzlich, dass der Grundstückseigentümer das Hausrecht hat. Das ist in der Regel der Verkäufer und Bauträger, denn das Eigentum wird in den meisten Fällen erst nach Fertigstellung des Objekts und vollständiger Kaufpreiszahlung auf die Käufer übertragen. Solange der Bauträger noch Eigentümer ist und auch noch keine Abnahme und Besitzübergabe mit den Käufern stattgefunden hat, hat er das Recht, den Zutritt zur Baustelle zu verweigern. 

Wann muss der Bauträger den Zutritt zur Baustelle gewähren?

Das kommt auf die Situation an. Aus dem Gesetz folgt ein generelles Zutrittsrecht der Käufer jedenfalls nicht, da der Bauträger nach dem Werkvertragsrecht nur die Erstellung und Übergabe des Kaufobjekts schuldet. Ein Anwesenheitsrecht der Käufer bei der Erstellung ist damit jedoch nicht geschuldet. Eine Ausnahme gilt aber dann, wenn die zu zahlenden Kaufpreisraten an bestimmte fertiggestellte Bauleistungen geknüpft werden, wie es in den meisten Bauträgerverträgen der Fall ist. Kontrollieren Käufer nicht in regelmäßigen Abständen den Baufortschritt und die erbrachten Leistungen, bleiben bauliche Mängel meist unentdeckt. Schnell verschwinden sie unter Estrich und Wandputz und werden erst erkannt, wenn die Gewährleistungsfrist längst verstrichen ist. Deshalb haben Käufer ein Kontrollrecht. Diesen können sie jedoch nur durch Besichtigung der Baustelle, am besten in Begleitung eines Bausachverständigen, ausüben. In diesen Fällen besteht zumindest generell ein Betretungsrecht der Käufer, um den erreichten Bautenstand kontrollieren zu können, so die ständige Rechtsprechung der Obergerichte. Verweigert der Bauträger dennoch den Zutritt zur Baustelle, müsste schlimmstenfalls im Eilrechtsschutzverfahren das Zutrittsrecht gerichtlich durchgesetzt werden.

Warum es besser ist, im Bauträgervertrag ein Besichtigungsrecht vertraglich zu vereinbaren

Da das Besichtigungsrecht der Käufer während der Bauphase beim Bauträgervertrag und bis zum Eigentumsübergang gesetzlich nicht geregelt ist, ist es empfehlenswert hier als Käufer der Immobilie vorzusorgen und das Zutrittsrecht bereits im Bauträgervertrag vertraglich zu regeln. So herrscht von Anfang an Klarheit und es wird Streit mit dem Bauträger während der Bauphase vermieden. Käufer sind auf der sicheren Seite, was die Möglichkeit zum rechtzeitigen Aufspüren etwaiger Baumängel anbelangt, wenn ein regelmäßiges Besichtigungsrecht - verbunden mit der Erlaubnis beratende Dritte zur Besichtigung hinzuziehen zu dürfen - vertraglich fixiert ist. Wie eine solche Klausel im Kaufvertrag am besten formuliert sein sollte, um der Hausrechtfalle zu entgehen, zeigen wir Ihnen gerne im Rahmen unserer anwaltlichen Immobilienkaufvertragsprüfung auf.

Vor dem Beurkundungstermin sollten Käufer ihren Bauträgervertrag von einem qualifizierten Anwalt prüfen lassen, um nicht in die Hausrechtfalle zu tappen und durch sinnvolle Vereinbarung eines Besichtigungsrechts auch schon vor der Eigentumsübertragung Ärger während der Bauphase zu vermeiden. Lassen Sie uns gerne Ihren Kaufvertragsentwurf zur Prüfung zukommen.