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Berechnung von Minderungsquoten - Welche Methode ist anzuwenden?

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Oft landet ein Streit um die richtige Minderungsquote vor Gericht. Dort geht es dann nicht selten ums Eingemachte, nämlich wenn der Vermieter aufgrund der ausgebliebenen Teilmietzahlungen fristlos kündigt und Räumungsklage erhebt. Bei jahrelanger Minderung kann die Berechnungsmethode über den Verbleib in der Wohnung entscheiden.

Tendenziell rückt die Rechtsprechung von schematischen Berechnungsmethoden ab. Entscheidend ist, wie stark der Gebrauchswert der Mietsache eingeschränkt war. Eine Lärmbelästigung, die sich etwa nur auf die Funktionsräume (Küche, Bad, Speisekammer) auswirkt, führt etwa zu deutlich niedrigeren Quoten, als wenn Schlaf-, Arbeits- und Wohnzimmer betroffen sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/09). Eine von Schimmel und einer nassen Wand befallene Küche berechtigt zu einer erheblich höheren Mietminderung, als wenn ein Zimmer einer großen Wohnung hiervon betroffen wäre (Landgericht Berlin, Urteil vom 15.10.2010, Az. 65 S 136/10). Das Landgericht Berlin korrigierte ein Urteil des Amtsgerichts Neukölln, welches die Minderungsquote nach dem prozentualen Anteil der Küche an der Gesamtgröße der Wohnung berechnete. Eine schimmelige Küche beeinträchtigt die Wohnqualität weit mehr, als ein beeinträchtigtes Zimmer. Das Zimmer kann der Mieter unbenutzt lassen. Die Küche nicht. Ob der Mieter seine Küche in Wahrheit nie nutzt, weil er immer zum Essen aus geht, ist nicht relevant. Auf eine subjektive Beeinträchtigung des Mieters kommt es bei der Berechnung der Mietminderungsquote nicht an, so das höchste Berliner Zivilgericht, das Kammergericht, in einem aktuellen Urteil vom 10.3.2011 (Az. 8 U 187/10).

Fachanwaltstipp Mieter: Bei Minderungen der Miete wegen Lärm, Gerüchen und anderen in der Intensität wechselnden Beeinträchtigungen sollte immer ein Protokoll geführt werden, in dem Uhrzeit, Dauer und Art der Beeinträchtigung für die einzelnen Räume genau beschrieben werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie bei geltend gemachten Mängeln bzw. Minderungsansprüchen jeweils auch, welche Teile der Wohnung in welcher Intensität von dem jeweiligen Mangel überhaupt betroffen sind. Werden z.B. Ansprüche auf Minderung wegen zu geringer Heizleistung geltend gemacht, ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs äußerst fraglich, ob sich Mangel und Minderungsrecht z.B. auch auf den Flur und die Abstellkammer erstrecken. Sichtmängel wegen eines Baugerüsts dürften wiederum kaum eine Beeinträchtigung für Bad, Kammern und Flure darstellen. Vor übermäßig differenzierten Rechenexperimenten ist allerdings abzuraten, da äußerst fraglich ist, ob die Instanzgerichte derartiges im Einzelfall mitmachen.


Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Alexander Bredereck (Bredereck Willkomm Rechtsanwälte)

Foto : ©Fotolia.com/Haramis_Kalfar


Rechtstipp vom 22.07.2011
aus der Themenwelt Miete mindern bei Mängeln und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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