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Betriebskosten nach fehlerhafter Abrechnung?
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Der Fall:
Gemäß § 2 eines Mietvertrages hat der Mieter die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung zu tragen; diese sollen nach den gesetzlichen Bestimmungen umzulegen sein, im Übrigen nach billigem Ermessen. In der Betriebskostenabrechnung 2015 erfolgt die Kostenverteilung nach einem Personenschlüssel; sie enthält neu Hausverwaltungskosten. Entsprechend erfolgt die Abrechnung für 2016; diese enthält zusätzlich Kosten für eine Abflussreinigung. – Der Mieter hat die beiden Nachzahlungsforderungen jeweils teilweise ausgeglichen. Der Vermieter klagt die Restbeträge ein; er erklärt, der Mieter habe weder Belege für die betreffenden Jahre angefordert noch Einwände erhoben. Der Mieter behauptet das Gegenteil, bleibt aber beweisfällig; der Mietvertrag habe zudem keine Aufstellung über die umlagefähigen Betriebskosten enthalten; Hausverwalterkosten und Kosten für eine Abflussreinigung seien ohnehin nicht umlagefähig.
Die Entscheidung:
Das Amtsgericht den Mieter zur Nachzahlung der Restbeträge aus den Nebenkostenabrechnungen verurteilt: Die Vereinbarung über die Verpflichtung zur Tragung der Betriebskosten sei wirksam: In Anlehnung an die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10. Februar 2016 – Az.: VIII ZR 137/15) sei beim Vertragsschluss nicht die Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder eine ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung erforderlich. Die Abrechnungen seien zwar überwiegend fehlerhaft, weil sie vertragswidrig keine Kostenverteilung nach Quadratmetern enthielten; zudem seien Hausverwaltungskosten und Kosten einer Abflussreinigung nicht umlagefähig. Ein Mieter sei aber nur dann nicht zu Nachzahlungen verpflichtet, wenn und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen sei. Der Mieter konnte aber keinen Beweis dafür antreten, dass er innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB Einwendungen gegen die Abrechnungen erhoben hatte; er schuldete also trotz der objektiv falschen Abrechnungen die Nachzahlungsbeträge. Auch folge aus § 556 Abs. 3 S. 6 BGB, dass die Regelung für den Einwendungsausschluss auch für generell nicht auf den Mieter umlegbare Kosten gelte.
Anmerkung:
Ein Mieter hat in einer entsprechenden Situation nur die Möglichkeit der Erbringung eines Beleges dafür, dass er die verspätete Geltendmachung von Einwendungen nicht zu vertreten hat, § 556 Abs. 3 S. 6 HS 2 BGB.
(AG Dortmund, Urteil vom 2. Februar 2019 – Az.: 425 C 625/19)
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