BGH: Änderung der Nutzung bei Teileigentumsgemeinschaften

Ein Mitglied einer Teileigentumsgemeinschaft kann nicht eigenmächtig den Nutzungszweck seines Teileigentums ändern. Bei schwerwiegenden Gründen kann aber eine Anpassung durchgesetzt werden. Der Anpassungsanspruch müsse dann aber im Wege der Klage durchgesetzt werden, entschied der BGH mit Urteil vom 23.03.2018 (Az.: V ZR 307/16).

Bei Teileigentumsgemeinschaften kann in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden, ob die Teileigentumseinheiten zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken genutzt werden. „Soll der Zweck geändert werden, sind Alleingänge nicht zu empfehlen. Können sich die Teileigentümer nicht verständigen, kann die Anpassung ggf. gerichtlich durchgesetzt werden, wenn es entsprechende schwerwiegende Gründe dafür gibt“, erklärt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.

In dem Fall vor dem BGH ging es um die Nutzung eines Gebäudes, das früher als „Ärztehaus“ diente. Das Haus bestand aus sieben Einheiten. Die Teileigentümer hatten ausdrücklich festgelegt, dass die Einheiten nur beruflich oder gewerblich, insbesondere als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden dürfen. So befanden sich in dem Gebäude schließlich sechs Arztpraxen und eine Apotheke. Als in unmittelbarer Nähe ein neues Ärztehaus errichtet wurde, hatte das Konsequenzen, u. a. kündigten die Mieter des Beklagten. Auch die Apotheke und andere Ärzte verließen das Gebäude.

Der Beklagte vermietete seine Einheit schließlich als Wohnung. Die anderen Teileigentümer forderten ihn auf, die Nutzung zu Wohnzwecken zu unterlassen. Der Streit führte die Parteien bis vor den BGH. Der Bundesgerichtshof entschied, dass den Teileigentümern der Unterlassungsanspruch zustehe, da die Gemeinschaftsordnung eine Nutzung der Einheiten für gewerbliche und berufliche Zwecke vorsehe. Eine Abweichung von der vereinbarten Nutzung könne zulässig sein, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Davon könne bei einer Nutzung als Wohnung allerdings nicht ausgegangen werden, so der für das Wohneigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH. Die anderen Teileigentümer hätten ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter der Anlage erhalten bleibe.

Eine Anpassung der Gemeinschaftsordnung komme aber in Betracht, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, die eine Vermietung zu gewerblichen Zwecken nicht ernsthaft erwarten lassen. Denn dann würde der Eigentümer an der wirtschaftlichen Verwertung seiner Einheit gehindert. Dies könne hier durchaus der Fall sein, wie es u. a. die Zeugenaussagen mehrerer Makler belegen. Notwendig sei aber ein Sachverständigengutachten, um diese Frage zu klären. 

„Entscheidend ist, dass der BGH aber klarstellte, dass der Anpassungsanspruch auch dann im Wege der Klage durchgesetzt werden muss. Die Geltendmachung könne nicht im Wege der Einrede gegen den Unterlassungsanspruch erfolgen“, so Rechtsanwalt Schulte-Bromby. Damit hat der BGH eine bisher umstrittene Frage geklärt. Die geänderte Nutzung darf auch erst dann erfolgen, wenn ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil erreicht wurde. Bis dahin müsse die ursprüngliche Gemeinschaftsordnung beachtet werden.

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