BGH-Entscheidung vom 8.4.2015 zur Wertermittlung von Grundstücken im Erbfall

Oft sind Grundstücke oder Eigentumswohnungen im Nachlass enthalten. Für die Erben oder die Pflichtteilsberechtigten stellt sich die Frage, welchen Wert haben diese Grundstücke. Zumeist werden Gutachter mit einer Bewertung der Grundstückswerts oder der Eigentumswohnung beauftragt und die dort festgestellten Werte fließen in die Nachlassaufstellung ein.

Der Bundesgerichtshof urteilte in Bestätigung der ständigen Rechtsprechung, dass für die Wertermittlung von Grundstücken die Verkaufspreise in nahem zeitlichem Zusammenhang relevanter sind, als Gutachtenwerte:

„Zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst von den Grundsätzen der Wertbemessung ausgegangen. Gemäß § 2311 Abs. 1 Satz 1 BGB werden bei der Berechnung des Pflichtteils der Bestand und der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalles zugrunde gelegt. Der Pflichtteilsberechtigte ist wirtschaftlich so zu stellen, als sei der Nachlass beim Tod des Erblassers in Geld umgesetzt worden (Senatsbeschluss vom 25. November 2010 - IV ZR 124/09, ZEV 2011, 29 Rn. 5; Senatsurteile vom 14. Oktober 1992 - IV ZR 211/91, NJW-RR 1993, 131 unter I 2 a; vom 13. März 1991 - IV ZR 52/90, NJW-RR 1991, 900). Abzustellen ist auf den so genannten gemeinen Wert, der dem Verkaufswert im Zeitpunkt des Erbfalles entspricht. Da derartige Schätzungen mit Unsicherheiten verbunden sind, entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass sich die Bewertung von Nachlassgegenständen, die bald nach dem Erbfall veräußert worden sind, von außergewöhnlichen Verhältnissen abgesehen, grundsätzlich an dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis orientieren muss (Senatsbeschluss vom 25. November 2010 aaO; Senatsurteile vom 14. Oktober 1992 aaO unter I 2 b; vom 13. März 1991 aaO; Staudinger/Herzog, BGB (2015) § 2311 Rn. 102).“

BGH vom 8.4.2015, IV ZR 150/14, zitiert nach juris

Das heißt, werden Grundstücke zeitnah nach dem Erbfall verkauft, dann muss der Kaufpreis in die Nachlassberechnung aufgenommen werden. Die Erben oder Pflichtteilsberechtigten haben gegebenenfalls einen höheren Anspruch als zunächst bei der Zusammenstellung des Nachlasses mit Hilfe des Gutachtens angenommen wurde.

Damit stellt sich die Frage, wie lange der Verkauf eines Grundstücks noch zeitnah zum Erbfall ist.  Drei Jahre gelten wohl regelmäßig noch als zeitnah. In seinem Urteil vom 14.10.1992 ging der BGH (IV ZR 211/91) unter der Voraussetzung, dass bei nicht wesentlicher Änderung des Marktpreises und keiner wesentlichen Werterhöhung des Grundstücks durch Maßnahmen des Erben davon aus, dass auch bei einem Verkauf fünf Jahre nach dem Erbfall  der Verkaufspreis heranzuziehen ist.