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BGH - Kündigung wegen beruflicher Nutzung aus berechtigtem Interesse möglich
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Der Vermieter kann auch dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, wenn er die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will.
Dies entschied am 26.09.2012 der Bundesgerichtshof (BGH). Nach Ansicht des BGH ist das berechtigte Interesse des § 573 Abs. 1 BGB aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies gelte umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden (Urt. v. 26.09.2012, Az. VIII ZR 330/11).
Geklagt hatte ein Vermieter, der seinen Mietern mit der Begründung gekündigt hatte, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei in diese Wohnung zu verlegen. Die Mieter widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.
Ein berechtigtes Interesse oder Eigenbedarf setzt stets voraus, dass diese Personen die Räume auch „benötigen". Der Vermieter muss den Selbstnutzungswunsch „ernsthaft" beabsichtigen. Dies hat der Vermieter nachzuweisen.
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hat ein Vermieter, der z. B. schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB den daraus entstehenden Schadens zu ersetzen. Dazu gehören die Mietdifferenz der Nettomiete alt-neu, Maklerkosten, Kautionszahlungen, Neuanschaffungen anlässlich des Umzugs, Umzugskosten und dergleichen. Weiterhin ist der Vermieter verpflichtet, dem ehemaligen Mieter die Wiedereinräumung des Besitzes zu den alten Bedingungen einzuräumen. Ist dies nicht möglich, hat der ehemalige Mieter einen Anspruch auf Geldentschädigung nach § 251 Abs. 1 BGB.
Für den Grund der Kündigung und deren Wirksamkeit ist der Vermieter grundsätzlich beweispflichtig.
Rechtsanwalt Holger Hesterberg
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.
E-Mail: kanzlei@anwalthesterberg.de
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