BGH: Notar haftet bei fehlender Information nach Erlöschen des Kaufangebots

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung vom 21.01.2016 – III ZR 159/15 – eine Haftung eines beurkundenden Notars bejaht, der seinen Hinweis- und Belehrungspflichten nicht nachgekommen ist.

Diese Entscheidung ist insbesondere für Opfer sog. Schrottimmobilien von nicht unerheblicher Bedeutung. Schrottimmobilienopfer sind regelmäßig über die Immobilie und ihren Wert getäuscht worden. Daher können sie Ansprüche gegen Verkäufer und / oder Vermittler verfolgen. Nicht selten befinden sich Verkäufer und / oder Vermittler aber in Insolvenz, so dass mit keiner nennenswerten Schadenskompensation zu rechnen ist.

Nicht selten dürfte vor dem Hintergrund der nunmehr ergangenen Entscheidung des BGH nun ein wirtschaftlich leistungsfähiger Haftungsgegner zur Verfügung stehen, der beurkundende Notar.

Vor allem bei dem Vertrieb sog. Schrottimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren ein Procedere eingebürgert, bei dem Käufer und Verkäufer nicht gemeinsam beim Notar zur Beurkundung erscheinen. Vielmehr sucht der Kaufinteressent zunächst den Notar auf und gibt sein Angebot zum Abschluss des Kaufvertrages ab. Zu einem späteren Zeitpunkt, oftmals Wochen später, erscheint ein Vertreter des Verkäufers und nimmt dieses Angebot an. Nicht in jedem Fall kommt damit ein wirksamer Kaufvertrag zustande.

Der BGH verpflichtet nun einen beurkundenden Notar dazu, die Vertragsparteien nach Ablauf der Angebotsannahmefrist darauf hinzuweisen, dass eine Annahme nicht mehr wirksam erklärt werden kann. Er hat insofern das weitere Vorgehen mit den Parteien abzustimmen. Unterlässt er dies, so setzt er sich einer Haftung aus. Im zu entscheidenden Fall war der Notar sowohl zur Beurkundung des Angebots des Kaufinteressenten als auch als Empfänger für einen möglichen Widerruf des Angebotes sowie schließlich als beurkundender Notar für die Angebotsannahme und den Vollzug des Vertrags vorgesehen. Im Zeitpunkt der Angebotsannahme im vorliegenden Falle war das Kaufangebot in zeitlicher Hinsicht erloschen. Daher, so der BGH in seinen Entscheidungsgründen, hätte der Notar unter Einbeziehung der Vertragsparteien die weitere Vorgehensweise klären müssen, insbesondere ob der Kläger ein neuerliches Angebot abgeben oder von dem Vertragsschluss Abstand nehmen will.

Dies hat er vorliegend unterlassen und die Angebotsannahme beurkundet. Daher haftet er dem Käufer nun auf Schadensersatz.

Opfer sog. Schrottimmobilien sollten daher selbst im Falle einer Zahlungsunfähigkeit von Vermittler oder Verkäufer nicht aufgeben und von einem auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierten Rechtsanwalt eine mögliche Inanspruchnahme des beurkundenden Notars prüfen lassen.

Rechtsanwalt / Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Siegfried Reulein ist seit weit mehr als einem Jahrzehnt schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts tätig. Er berät ausschließlich geschädigte Anleger und Bankkunden aus ganz Deutschland und vertritt deren Interessen vor Gerichten deutschlandweit insbesondere gegen Anlageberater, Banken und Sparkassen sowie Prospektverantwortliche. Dabei konnte er bereits für viele Mandanten Urteile vor Amts-, Land- und Oberlandesgerichten (auch schon durch den BGH bestätigt) sowie positive gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche erstreiten.

Im Bereich des Kapitalanlagerechts ist Rechtsanwalt Reulein hauptsächlich mit der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Vermittlung von geschlossenen Fondsanlagen (z.B. Schifffonds, Immobilienfonds, Film- und Medienfonds, Lebensversicherungsfonds), Genussrechten, (Mittelstands-)Anleihen, partiarischen Darlehen, atypisch stillen Gesellschaften sowie der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Schrottimmobilie und der Eingehung von Swap-Geschäften befasst. Im Bereich des Bankrechts berät und vertritt Rechtsanwalt Reulein in allen Fragen des Bankrechts, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Beendigung von Darlehensverträgen. Daneben ist Rechtsanwalt Reulein in den Bereichen des Versicherungs- und des Erbrechts tätig.