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BGH: Renovierungspflicht kann nicht auf neuen Mieter übertragen werden – Stärkung des Mieterschutzes

Rechtstipp vom 22.11.2018
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Rechtstipp vom 22.11.2018
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Das jüngste BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen klärt wieder ein wichtiges Detail der Renovierungspflicht.

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe mit Urteil im August 2018 entschied, wird die Pflicht der Mieter zur Renovierung durch notwendige Schönheitsreparaturen nun eingegrenzt.

Im zugrunde liegenden Fall war ein Mieter in eine Mietwohnung eingezogen, die renovierungsbedürftig war. Zu diesem Zeitpunkt hatte er sich in einer schriftlichen Vereinbarung mit der Vormieterin bereiterklärt, notwendige Renovierungsarbeiten zu übernehmen. 

Als der Mieter auszog, musste der Vermieter feststellen, dass keine Schönheitsreparaturen vorgenommen worden waren. Die Kosten von etwa 800,00 Euro, die nach dem Auszug des Mieters für Malerarbeiten anfielen, wollte der Vermieter sich von dem Ausgezogenen wiederholen.

Die Wohnungsgenossenschaft sah sich im Recht, da der Mieter sich schriftlich zu Renovierungsarbeiten verpflichtet hatte. In mehreren Instanzen wurde zunächst das gleiche Urteil gefällt: Die Schönheitsreparaturen seien vom Mieter zu zahlen. Der BGH widersprach dem nun.

In Mietverträgen finden sich zuweilen einige Renovierungsklauseln, die unwirksam sind. Hierzu zählen etwa die Verpflichtung zu Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen und schwammige Klauseln, die keine genauen Angaben zu den zu erbringenden Leistungen machen.

Der BGH stellt sich nun in diesem Punkt auf die Seite des Mieters. Das Urteil besagt, dass Schönheitsreparaturen nicht in jedem Fall vom Mieter durchgeführt werden müssen. Es besagt, dass eine Vereinbarung, wie sie im vorliegenden Fall zwischen Mieter und Vormieter getroffen wurde, ungültig ist. 

Denn:

"Denn eine solche Klausel […] führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat."

Zudem könne laut dem jüngsten Urteil zu Schönheitsreparaturen vom Mieter nicht verlangt werden, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Hierdurch werde der neue Mieter benachteiligt.

Bei weiteren und vorstehenden mietvertraglichen Fragen zögern Sie nicht, sich an meine Kanzlei zu wenden.

English version:

The latest BGH judgment on decoration repairs / cosmetic repairs again clarifies an important detail of the renovation obligation of the tenant.
 
As the Federal Court of Justice (BGH) in Karlsruhe ruled in August 2018 the obligation for renovation by tenants of the necessary cosmetic repairs is now limited.
 
In the underlying case a tenant had moved into a rented apartment which was in need of renovation. At that time he had agreed in a written agreement with the previous tenant to undertake necessary renovations by himself.
 
When the tenant moved out, the landlord had to determine that no cosmetic repairs had been made. The landlord wanted to repeat the costs of about 800,00 Euro which were incurred after the departure of the tenant for painting work and so on.
 
The housing management considered it lawful because the tenant had committed in writing to renovations. In several instances the same verdict was initially made: The cosmetic repairs were to be paid by the tenant. The BGH contradicted that now.
 
In leasing contracts there are sometimes some renovation clauses that are ineffective. These include for example the obligation to undertake renovation work at fixed intervals and spongy clauses that do not specify the services to be provided.
 
The BGH is now in these cases on the side of the tenant. The verdict states that cosmetic repairs do not necessarily have to be done by the renter. It states that an agreement as between tenant and previous tenant in this case is invalid.
 
Reason:
 
"Because such a clause [...] leads - at least in the most hostile interpretation - to the fact that the tenant would have to prematurely renovate the apartment or possibly return it in a better condition than he received it by the landlord."
 
In addition according to the recent judgment on cosmetic repairs by the tenant can not be required to eliminate all signs of wear of the previous tenant. This would penalize the new tenant as well.

In all further and present cases of tenancy law do not hesitate to contact my law firm.


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