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BGH stärkt Mieterrechte nach Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme

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Die Modernisierung eines Wohnhauses hat für Mieter nicht nur gute Seiten. Häufig können sie sich nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete aufgrund einer daraus folgenden Mieterhöhung nicht mehr leisten. So erging es jetzt einem Hartz-IV-Empfänger aus Berlin. Der Bundesgerichtshof (AZ.: VIII ZR 21/19) entschied nun darüber, ob er die Mieterhöhung hinnehmen und ausziehen muss oder sie in seinem Fall unrechtmäßig war.

Vermieterin fordert höhere Miete nach Modernisierung

Die Vermieterin ließ das Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 modernisieren. Das Haus wurde gedämmt, die Balkone vergrößert und ein bisher nicht genutzter Fahrstuhl wieder in Betrieb genommen. Die Kosten sollten teilweise auf die Mieter umgelegt werden, sodass die Nettomiete pro Monat um ganze 240 Euro steigen würde. Bisher lag die Miete für die 86 Quadratmeter große Wohnung bei 665 Euro pro Monat. Vom Amt bekommt der Hartz-IV-Empfänger 460 Euro (brutto) pro Monat fürs Wohnen. Die Mieterhöhung ist für den Mieter daher kaum zu bewältigen.

Die Möglichkeit des Härtefalleinwands

Grundsätzlich bietet das Bürgerliche Gesetzbuch bei Mieterhöhungen die Möglichkeit, einen Härtefalleinwand nach § 559 Absatz 4 Satz 1 BGB gegen die Erhöhung zu erheben, sofern dem Mieter nur stark begrenzte finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Dann müssen in jedem Einzelfall sowohl die individuellen Interessen des Vermieters als auch die des Mieters bei einer Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der Erhöhung berücksichtigt werden. Der Mieter aus Berlin erhob diesen Einwand gegen die angekündigte Mieterhöhung, da er sich nicht imstande sah, die zusätzlichen Kosten zu finanzieren.

LG Berlin: Auf die Wohnungsgröße kommt es nicht an

Das Landgericht Berlin urteilte zuletzt, dass der Mieter aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse lediglich 4,16 Euro im Monat mehr zahlen müsse. Dass die Wohnung laut Vermieterin für eine Person mit 86 Quadratmetern sehr groß sei, spielte für die Richter vom LG Berlin keine Rolle, da der Mieter schon seit seiner Kindheit in der Wohnung wohne und somit nicht von Anfang an über seinen Verhältnissen gelebt habe. Es sei gerade Sinn und Zweck des Härteeinwands, dass sich auch Mieter mit geringem Einkommen eine Wohnung nach der Modernisierung noch leisten können. Gegen dieses Urteil wehrte sich die Vermieterin und der Fall landete vor dem BGH.

Die Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof entschied nun ähnlich wie das LG Berlin ebenfalls im Sinne des Mieters. Zwar gelte im Sozialrecht eine Wohnung von lediglich 50 Quadratmetern als angemessen für eine Person, jedoch ginge es in der Härtefallregelung des § 559 IV BGB allein um die Frage, ob ein Mieter die Modernisierungsmaßnahme finanziell mittragen muss. Der Mieter dürfe nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden, wenn er die Mieterhöhung nicht bezahlen könne. Eine überdurchschnittlich große Wohnung schließe die Annahme eines individuellen Härtefalls nicht generell aus.

Letztes Wort noch nicht gesprochen

Im Falle des Berliner Hartz-IV-Empfängers muss nun jedoch noch geprüft werden, ob die Vermieterin das Haus nur in einen „allgemein üblichen“ Zustand versetzt hat oder sie zur Modernisierung gezwungen war. Beides sind Ausnahmefälle, in denen die Härtefallregelung nicht mehr greift und der Mieter die Mieterhöhung doch hinnehmen und im schlimmsten Fall ausziehen muss. Aber auch bei diesen Ausnahmen kommt es sehr auf den Einzelfall an. So kann beispielsweise ein Balkon in einer Stadt „allgemein üblich“ sein und in einer anderen nicht. Der endgültige Ausgang des Verfahrens bleibt also abzuwarten.

Anwaltliche Hilfe in Immobilien- und Mietangelegenheiten

Nicht immer muss ein Mieter die Modernisierungsmaßnahmen am Haus dulden und mitfinanzieren. Da es besonders bei Mieterhöhungen sehr auf den Einzelfall ankommt, lohnt es sich, den Fall von einem Anwalt überprüfen zu lassen. Unser erfahrener Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Oliver Schöning hat sich schon mit zahlreichen Mieterhöhungen beschäftigt und hilft auch Ihnen gerne weiter. Schreiben Sie uns über unsere unverbindliche Online-Beratung und schildern Sie uns Ihren Fall oder rufen Sie uns an.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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