Mieterhöhung gegenüber gewerblichen Mietern

Die Mieterhöhung im Gewerbemietvertrag unterscheidet sich von der des Wohnraummietvertrages. Der Vermieter von Wohnraum ist dazu berechtigt, die Miete durch einseitige Erklärung zu erhöhen und unter bestimmten Voraussetzungen hat er sogar das einklagbare Recht auf die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Der Mieter von Gewerberäumen hingegen kann die Miete nicht einseitig erhöhen. Was Sie als gewerblicher Vermieter beachten sollten, um nicht schlechter zu stehen als der Vermieter von Wohnraum, lesen Sie hier.  

Die wichtigsten Fakten zur Mieterhöhung bei Gewerberäumen

• Die eleganteste Möglichkeit der Mieterhöhung ist eine Aktualisierung des Mietvertrages im Einvernehmen mit dem Mieter.
• Liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, können Sie über eine Änderungskündigung dem Mieter einen neuen Vertrag mit erhöhter Miete vorlegen. Die Änderungskündigung ist ausgeschlossen, wenn der Gewerberaummietvertrag befristet abgeschlossen wurde. Eine Mieterhöhung ist in diesem Fall also nicht per Änderungskündigung möglich.
• Schon bei Vertragsschluss können Sie einen Änderungsvorbehalt vereinbaren. Mit dessen Hilfe können Sie später auch ohne erneute Zustimmung des Mieters Änderungsklauseln z. B. zur Miethöhe einfügen.
• Außerdem kann bei Abschluss eines Mietvertrags eine Mietanpassungsklausel ausgehandelt und in den Vertrag aufgenommen werden.

Die Gestaltung des gewerblichen Mietvertrags unter Berücksichtigung der Möglichkeit zur Mieterhöhung

Da Gewerbemietverträge im Regelfall langfristig geschlossen werden und oftmals Teil Ihrer wirtschaftlichen Existenzgrundlage sind, sollten Sie bei ihrer Ausgestaltung besondere Sorgfalt walten lassen. 

Durch den großen Gestaltungsspielraum, über den Sie verfügen, ist es empfehlenswert, sich zunächst anwaltlich beraten zu lassen, bevor Sie einen gewerblichen Mietvertrag aufsetzen. Auf anwalt.de finden Sie auf Gewerbemietrecht spezialisierten Anwälte.  

Es existieren nämlich keine gesetzlich festgelegten Regelungen, die Ihnen als Vermieter von Gewerberäumlichkeiten die Möglichkeit geben, die Miete zu erhöhen. 

Daher kommt es umso mehr auf jede Formulierung an, die Sie mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbaren. Mieterhöhungsvereinbarungen sollten Sie zwingend in den Vertrag aufnehmen, denn auf eingangs erwähntes Einvernehmen mit Ihrem gewerblichen Mieter sollten Sie nicht vertrauen und sich lieber rechtlich absichern. 

Mieterhöhung im Gewerbe durch Änderungskündigung

Wenn Sie als Vermieter die Miete erhöhen möchten, können Sie den schon bestehenden Mietvertrag mithilfe einer Änderungskündigung beenden. Mit der Kündigung legen Sie dem Mieter einen neuen Mietvertrag mit erhöhter Miete vor. Diese Art der Kündigung ist im Gewerberaummietrecht im Gegensatz zum Wohnraummietrecht zulässig. 

Um auf die Möglichkeit der Änderungskündigung zurückgreifen zu können, muss aber ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen. Wenn Sie mit Ihrem Mieter einen zeitlich befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, besteht diese Option nicht. 

Mieterhöhung im Gewerbe durch Staffelmiete

• Durch Vereinbarung einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag bestimmt, in welchem Zeitraum sich die Miete durch einen Festbetrag oder prozentual erhöht.
• Der Mieter muss diese Erhöhung akzeptieren und hat kein Widerspruchsrecht mehr. Auch dann nicht, wenn z. B. das allgemeine Mietniveau gesunken ist.
• Während im Wohnraummietrecht Staffelmieten verschiedenen Einschränkungen unterliegen, um Mieter nicht zu benachteiligen, kommen diese Bedingungen bei gewerblich genutzten Räumen nicht zum Tragen.

Mieterhöhung im Gewerbe durch Umsatzmiete

• Vereinbaren Sie im Mietvertrag eine Umsatzmiete, so hängt die Miethöhe vom Jahresumsatz des Unternehmens Ihres Mieters ab. Wenn der Umsatz steigt, erhöht sich auch die Miete. Umgekehrt sinkt die Miete, wenn sich der Umsatz reduziert.
• Damit Sie als Vermieter aber nicht komplett das Geschäftsrisiko Ihres Mieters mittragen müssen, sollten Sie eine Mindestmiete vereinbaren. Dieser Fixbetrag ist dann vom Mieter immer mindestens zu zahlen, unabhängig davon, wie seine Geschäfte laufen.
• Ausdrücklich verboten ist die Anwendung der Umsatzmiete bei Apotheken, da Apotheker laut Apothekengesetz nicht in eine Umsatzabhängigkeit geraten sollen.
• Vorsicht ist geboten bei der Vereinbarung eines Sonderkündigungsrechts für den Fall, dass der Mieter einen bestimmten Umsatz nicht erreicht. In einem Fall, der dem OLG Hamm vorlag, hatten die Mietparteien eines gewerblichen Objekts nicht nur eine Umsatzmiete sowie eine Mindestmiete vereinbart, sondern auch ein Sonderkündigungsrecht der zuvor genannten Art. Der Mieter blieb pandemiebedingt in einem Jahr leicht unterhalb des Umsatzes, der für das Sonderkündigungsrecht ausschlaggebend war. Jedoch lag er in den Jahren vor der Pandemie deutlich über dem bestimmten Umsatz. Pandemiebedingt war der Betrieb auf der Gewerbefläche auch wochenweise eingestellt worden. Trotzdem war die Kündigung des Mieters rechtens, vergleiche Entscheidung des OLG Hamm vom 15.07.2022, Az. 30 U 82/22.
• Wenn Sie Ihren gewerblichen Mietern ein Sonderkündigungsrecht einräumen wollen, sollten Sie daher an die Verknüpfung des Sonderkündigungsrechts mit der Betriebspflicht denken. Damit schließen Sie zumindest die Kündigungsfälle aus, in denen der Betrieb treuwidrig und schuldhaft eingestellt wurde und erst dadurch die Unterschreitung des Umsatzes möglich wurde. 

Mieterhöhung im Gewerbe durch Preisklauseln

Durch die Aufnahme von Preisklauseln in den Gewerbemietvertrag können Sie die allgemeine Preissteigerung bereits im Vertrag berücksichtigen. Solche auch als Wertsicherungsklauseln bekannten Sondervereinbarungen ermöglichen Ihnen z. B. eine automatische Anpassung der Miete an die Inflation. Bei Gewerbemietverträgen gilt das Preisklauselgesetz (PrKG) und Preisklauseln sind zulässig, wenn etwa der Mietvertrag für die Dauer von mindestens zehn Jahren geschlossen ist oder der Mieter für diese Zeit auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Man unterscheidet aber verschiedene Formen. 

Sie können eine Mietgleitklausel vereinbaren, die eine automatische Anpassung der Miete bedeutet. Da dieser auf dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte beruht, bezeichnet man eine solche Miete als Indexmiete. Als gewerblicher Vermieter haben Sie bei dieser Klausel keinerlei Ermessensspielraum. 

Bei der Leitungsvorbehaltsklausel können sich die Mietparteien nach einem bestimmten Zeitraum wegen einer Anpassung der Miete zusammensetzen. Hier handeln Sie also Mieterhöhungen neu aus. Als geeigneter Erhöhungsmaßstab kann der Preisindex des Statistischen Bundesamtes herangezogen werden, jedoch verfügen Sie als Vermieter über einen größeren Ermessensspielraum. 

Zudem gibt es noch die Spannungsklausel. Setzen Sie auf diese Klausel, so wird als Bezugsgröße kein Index, sondern die konkrete Miete eines vergleichbaren Objektes herangezogen. 

Mieterhöhung im gewerblichen Vermieten nach Modernisierung

Im Wohnraummietrecht können Sie nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete durch einseitige Erklärung erhöhen. Beim Vermieten von Gewerbeimmobilien gestaltet sich das komplizierter. Hier kommt es auch im Falle einer Modernisierung auf die im Gewerbemietvertrag getroffenen individuellen Vereinbarungen mit Ihrem Mieter an. 

Außerdem können Sie sich bereits beim Aufsetzen des Gewerbemietvertrags mit der Mieterseite auch darauf verständigen, die entsprechenden Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) in den Vertrag mitaufzunehmen.  Das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen nach § 555e BGB, das auf Gewerberäume anwendbar ist, sollten Sie hingegen ausschließen.  

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Fragen und Antworten zum Thema Mieterhöhung Gewerbe: