BGH verschärft Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf

In einem Grundsatzurteil verschärft nun der BGH die Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf. 

Beim Verkauf einer Immobilie trifft nun den Verkäufer die Pflicht, Kaufinteressenten und potentielle Käufer rechtzeitig und klar über wichtige Details (bspw Sanierungskosten) zu unterrichten. Es kann nicht vom Käufer erwartet werden, alle relevanten Dokumente einer Immobilie auf etwaige Fehler hin zu überprüfen. Nichts anderes gilt, wenn die Dokumente in einem Datenraum zur Verfügung gestellt werden.

Wer eine Immobilie verkauft, hat die Pflicht, potenziell Kaufende rechtzeitig und klar über wichtige Details – wie künftige Sanierungskosten – zu informieren. Das gilt auch, wenn relevante Unterlagen in einem virtuellen Datenraum eingestellt werden. 

(BGH, Urt. v. 15.09.2023, Az. V ZR 77/22).

In dem besagten Fall hatten Käufer ein Gewerbeobjekt für 1,5 Millionen EUR erworben. Diesen wurde 3 Tage vor Kaufvertragsschluss ein Datenpaket bezüglich der Immobilie zur Verfügung gestellt. Der Käufer übersah die anstehenden Sanierungskosten in Höhe von 50 Millionen EUR. Nach Kenntniserlangung wollten diese den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

Die Verkäufer beriefen sich darauf, dass alle wichtigen Dokumente samt Inhalt den Käufer vor Kaufvertragsschluss erreicht hätten und dieser die Möglichkeit gehabt habe, sich mit den zur Verfügung gestellten Informationen / Dokumenten auseinanderzusetzen.

Der Käufer klagte und unterlag in beiden Instanzen. Erst das Urteil des BGH brachte eine überraschende Wende.

Die Richter des BGH entschieden, dass der Verkäufer ungefragt über die immensen Kosten der Sanierung hätte aufklären müssen. 50 Millionen Euro seien "zweifelsohne von erheblicher Bedeutung"; dies seien "offenbarungspflichtige Umständen" gewesen.

Die Vorsitzende Richterin erklärte, dass Verkäufer nicht ohne weiteres erwarten können, dass Käufer alle Finanzierungsunterlagen oder etwaige übergebene Ordner mit Unterlagen zum Kaufobjekt auf Mängel des Kaufobjekts durchsehen würden. 

Diese Rechtsprechung gelte auch für Datenräume. Allein die Tatsache, dass Verkäufer einen Datenraum einrichten und den Kaufinteressenten den Zugriff auf die Daten ermöglichen, bedeute nicht, dass Käufer möglicherweise problematische Passagen auch zur Kenntnis nehmen würden.