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BGH zur Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten
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Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über "die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen." Und: "Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen." Einfacher ausgedrückt: Die Abrechnung muss binnen eines Jahres dem Mieter zugehen.
Der Bundesgerichtshof musste sich mit der Frage auseinandersetzen, ob für die Wahrung der Abrechnungsfrist des € 556 Abs. 3 S. 2 BGB die rechtzeitige Absendung der Betriebskostenabrechnung an den Mieter genügt. Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat nun (Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08) entschieden: Die Jahresfrist wird nur gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht. Im Streitfall muss der Vermieter den rechtzeitigen Zugang beweisen - einen Anscheinsbeweis, dass bei der Post aufgegebene Briefe auch (rechtzeitig) beim Mieter eingehen, hat der Senat verneint.
In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte die Vermieterin unter dem Datum 21. Dezember 2005 über die Nebenkosten des Jahres 2004 abgerechnet und vorgetragen, die Abrechnung noch am gleichen Tage durch Aufgabe bei der Post verschickt zu haben.
Dem Bundesgerichtshof reichte dies nicht aus, um von einem rechtzeitigen Zugang der Abrechnung ausgehen zu können, denn bei zur Post gegebenen Briefen besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung.
Um auf "Nummer Sicher" zu gehen, sollten Vermieter die Betriebskostenabrechnungen künftig also per Einschreiben mit Rückschein verschicken - oder dem Mieter persönlich aushändigen und sich den Empfang quittieren lassen.
Andernfalls gehen sie das Risiko ein, wegen nicht rechtzeitigen Zugangs der Abrechnung mit Nachforderungen ausgeschlossen zu sein.
© RA Andreas Schwartmann, Köln
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
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