BGH zur Notarhaftung - Beweislast für mangelnde Kausalität liegt beim Notar

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 25. Juni 2015, III ZR 292/14, eine wichtige Grundsatzentscheidung für die Haftung von Notaren im Falle eines Verstoßes gegen die gemäß § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 BeurkG vorgeschriebene Zwei-Wochen-Frist getroffen.

Das Beurkundungsgesetz schreibt vor, dass der Notar bei Verbraucherverträgen dem Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext bereits vorab zur Verfügung stellen soll. Dies soll in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen. Verstößt der Notar gegen diese Pflicht haftet er grundsätzlich unter den Voraussetzungen des § 839 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.

Trägt nun der beklagte Notar im Prozess vor, der Verbraucher hätte den Notarvertrag auch abgeschlossen, wenn ihm dieser zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt worden wäre, so muss er dies beweisen. Damit hat der Bundesgerichtshof die bislang umstrittene Frage entschieden, wer die Beweislast für die Kausalität der Pflichtverletzung des Notars trägt. Zwar hat der Bundesgerichtshof zugleich festgestellt, dass die Anforderungen an die Beweisführung nicht überspannt werden dürfen. Er hat jedoch klargestellt, dass Zweifel bezüglich des behaupteten Fehlens der Kausalität zu Lasten des Notars gehen. Im Leitsatz seines Urteils vom 25. Juni 2015 hat der Bundesgerichtshof zu dem Verstoß gegen die Einhaltung der Zwei-Wochen-Frist wörtlich ausgeführt:

„Nimmt der Notar die Beurkundung trotzdem vor, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Käufer, wenn der Notar die Beurkundung abgelehnt hätte, diese nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen hätte vornehmen lassen.“

Praktische Relevanz kann die Notarhaftung maßgeblich in zahlreichen Fällen des Strukturvertriebs von Immobilien erlangen, bei dem Verbrauchern häufig fremdfinanzierte Immobilien unter falschen Angaben und weit überteuert vermittelt wurden. In diesen Fällen sind mehrere Jahre nach dem Kauf der Immobilie oft sowohl das Verkäufer- als auch das Vermittlungsunternehmen nicht mehr existent und die handelnden Personen nicht mehr greifbar oder nicht ausreichend solvent. Wenn auch die unter bestimmten Voraussetzungen gegebene Haftung der finanzierenden Bank für falsche Angaben der Vermittler nicht greift, so kann die Inanspruchnahme des Notars, der fehlerhaft beurkundet hat, oft die letzte Möglichkeit sein, um den entstandenen Schaden erfolgreich geltend zu machen.

Die Kritik, welche vor einigen Jahren im Rahmen des Rückzugs des kurzzeitigen Berliner Justizsenators Braun in der Presse an diversen Notaren geübt wurde, beinhaltete teils die Gefahr, einen ganzen Berufsstand in Misskredit zu bringen. Dies sicherlich zu Unrecht. Die ganz überwiegende Mehrzahl der Notare führt ihre Tätigkeit ordnungsgemäß und verantwortungsvoll aus.

Allerdings sind im Rahmen des Vertriebs sogenannter „Schrottimmobilien“ immer wieder einzelne Notare aufgetaucht, die nach übereinstimmenden Berichten zahlreicher betroffener Verbraucher gegen § 17 Abs. 2a BeurkG verstoßen haben. In solchen Fällen sind sowohl die scharfe Kritik in der Presse als auch der strenge Haftungsmaßstab des Bundesgerichtshofs berechtigt.

Rechtsanwalt Dethloff befasst sich seit vielen Jahren mit der rechtlichen Problematik, welche oftmals aus der Vermittlung fremdfinanzierter Wohnungen im Strukturvertrieb folgt. Er ist aufgrund dieser Tätigkeit auch mit den Fragen der Notarhaftung vertraut und verfügt über praktische Erfahrung in zahlreichen Gerichtsverfahren.