Hausvertrag, Bauvertrag - Widerruf und Kündigung - Schadenspauschale vermeiden!

Das Problem vieler Häuslebauer
Viele Bauherren sehen sich aus verschiedenen Gründen nicht in der Lage, ein geplantes Bauprojekt durchzuführen. Die in den letzten Jahren gestiegenen Baupreise und deutlich höhere Zinsen stellen den Traum vom Eigenheim für zahlreiche junge Familien infrage. Hinzu kommt die in vielen Regionen angespannte Grundstückssituation: Es gibt in beliebten Lagen schlicht zu wenig geeignete Bauplätze.

Diese Situation kann finanziell sehr unangenehm werden, wenn bereits ein Bauvertrag, teils auch als Werkvertrag oder Hausvertrag bezeichnet – bei privaten Vorhaben handelt es sich meist um einen Verbraucherbauvertrag – abgeschlossen wurde. Denn die Baufirmen haben in ihren Verträgen meist eine Klausel, wonach bei Kündigung eine hohe Schadenspauschale anfällt, die oft 10% des Gesamtpreises des geplanten Hauses beträgt. So sehen sich die ohnehin schon ob des gescheiterten Bauvorhabens enttäuschten Bauherren oft eine Forderung zwischen 20.000 EUR und 40.000 EUR (teils auch noch deutlich höher) seitens der Baufirma ausgesetzt. Diese Summe soll gezahlt werden, obwohl die Verbraucher im Ergebnis nichts aus dem Vertrag erlangen.

Die Lösung
Solche Forderungen von Baufirmen sollten jedoch in der Regel genau geprüft werden, bevor eine Zahlung geleistet wird. Denn in sehr vielen Fällen gibt es gute juristische Argumente gegen solche Forderungen.

Wirksamer Vertrag?
Zunächst einmal ist zu prüfen, ob überhaupt ein wirksamer Vertrag besteht. Dies setzt zum einen übereinstimmende Willenserklärungen und zum anderen eine rechtzeitige Vertragsannahme voraus. Sind etwa in der Annahmeerklärung noch neue Zusätze oder abweichende Bedingungen enthalten, fehlt es schon an der Übereinstimmung der Erklärungen.

Wenn die Annahmeerklärung verspätet zugeht, kommt ebenfalls kein wirksamer Vertrag zustande. Für die rechtzeitige Annahme gilt § 147 Abs 2 BGB, der jedoch keine konkrete Frist vorsieht. Nach der Rechtsprechung besteht für beurkundungspflichtige Verträge in der Regel eine Frist von höchstens vier Wochen, vgl. BGH, Urteil vom 11. Juni 2010, V ZR 85/09. Bei anderen Verträgen geht der
Bundesgerichtshof teils nur von zwei bis drei Wochen aus, vgl. BGH, Urteil vom 24. Februar 2016, XII ZR 5/15. Auch die Überschreitung dieser Fristen kann zur Unwirksamkeit des Vertrages führen.

Schließlich sind Bauverträge in manchen Konstellationen beurkundungspflichtig. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Vertrag im konkreten Zusammenhang mit einem bestimmten Grundstück angeboten wird und Haus- und Grundstückserwerb zusammen „stehen und fallen“ sollen. In manchen Fällen werben etwa Baufirmen mit einem neuen (noch zu errichtenden) Haus zusammen mit einem Grundstück. Teils wird dann die Herausgabe der Grundstücksdaten von dem Abschluss eines Bauvertrags abhängig gemacht. Liegt eine Beurkundungspflicht vor, ist der Vertrag bei deren Verletzung ebenfalls unwirksam.

Widerruf
Seit 2018 besteht für Verbraucherbauverträge gemäß § 650 l BGB ein Widerrufsrecht. Grundsätzlich besteht das Widerrufsrecht zwei Wochen ab Vertragsschluss, d.h. nach Zugang der Annahmeerklärung der Baufirma. Ist jedoch die Widerrufsbelehrung nicht ordnungsgemäß, was relativ häufig vorkommt, so besteht das Widerrufsrecht für ein ganzes Jahr zzgl. zwei Wochen. In manchen Fällen kann also auf diese Weise ein Bauvertrag unkompliziert beendet werden, ohne dass Forderungen der Baufirma bestehen. Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung wurde beispielsweise durch das Oberlandesgericht München in seinem Hinweisbeschluss vom 12. Dezember 2022, Az.: 27
U 2101/22 Bau in einem Bauvertrag der Gussek-Haus Franz Gussek GmbH & Co. KG festgestellt.

Teils aggressiver Vertrieb mit fehlerhaften Angaben – außerordentliche Kündigung
Zahlreiche Betroffene berichten davon, dass sie durch einen aggressiven Vertrieb und teils unter falschen Angaben über den Vertragsinhalt und die finanziellen Folgen einer Vertragsbeendigung zum Vertragsschluss gedrängt wurden. In solchen Fällen kann der Bauvertrag durch außerordentliche Kündigung beendet werden. Über einen derartigen Sachverhalt hatte beispielsweise das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 11. Februar 2019, Az. 28 0 483/17 gegen die DFH Haus GmbH entschieden. Das Urteil wurde im Ergebnis durch das Kammergericht mit Urteil vom 31. Januar 2020, 21 U 21/19, bestätigt.

Vertragsbedingungen wirksam?
Weitere Argumente gegen die geltend gemachte Schadenspauschale können sich aus den Vertragsbedingungen der Baufirmen selbst ergeben. Denn die Regelung einer Schadenspauschale in
einer von dem Gesetz abweichenden Höhe ist nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. So hat der Bundesgerichtshof zwar grundsätzlich die AGB-Regelung einer Schadenspauschale in Höhe von 10% in einem Bauvertrag für zulässig erachtet, jedoch nur dann, „wenn der Unternehmer nicht daneben noch weitere Ansprüche geltend macht“, vgl. BGH, Urteil vom 27. April 2006, VII ZR
175/05. Ferner hat der Bundesgerichtshof in weiteren Entscheidungen klargestellt, dass die Pauschalregelung nicht intransparent sein darf, was etwa der Fall sein kann, wenn die Bezugsgröße des prozentualen Anteils nicht eindeutig aus dem Vertrag hervorgeht, vgl. BGH, Urteil vom 5. Mai 2011, VII ZR 181/10, Rn. 34.

Fazit:
Die Forderung einer Schadenspauschale ist vielen Einwänden ausgesetzt und sollte daher stets
anwaltlich überprüft werden. Rechtsanwalt Ingo M. Dethloff hat bereits viele Dutzend Bauverträge geprüft und die Bauherren gegenüber zahlreichen Bauunternehmen erfolgreich vertreten. Es ist bislang in allen Fällen gelungen, die Schadenspauschale entweder vollständig oder zumindest teilweise abzuwehren. In den meisten Fällen ist dies bereits außergerichtlich möglich. Rechtsanwalt Dethloff war bereits erfolgreich u.a. gegenüber den folgenden Bauunternehmen tätig:

- DFH Haus GmbH mit den Marken Allkauf, Massahaus und Okal,
- Gussek-Haus Franz Gussek GmbH & Co. KG
- Haas Fertigbau GmbH,
- Hanse Haus GmbH,
- Kampa GmbH,
- ScanHaus Marlow GmbH,
- Schwabenhaus GmbH,
- Mehrere Unternehmen der Marke Town&Country.

Rechtsanwalt Ingo M. Dethloff hat bereits viele Dutzend Bauverträge geprüft und die Bauherren gegenüber zahlreichen Bauunternehmen erfolgreich u.a. vor Gericht vertreten. Es ist bislang in allen Fällen gelungen, die Schadenspauschale entweder vollständig oder zu einem wesentlichen Teil abzuwehren. In den meisten Fällen ist dies bereits außergerichtlich gelungen.