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Bundesverfassungsgericht stärkt Mieter in Berlin!

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Der Bundesgesetzgeber hat zum 01.05.2015 mit dem § 556d BGB die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt, durch die „in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf“. Diese Gebiete können gem. § 556d Abs. 2 BGB durch die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung für die Dauer von maximal 5 Jahren bestimmt werden. Das Land Berlin hat von dieser Gestaltungsmöglichkeit für das gesamte Stadtgebiet Gebrauch gemacht.

Nunmehr hat das Bundesverfassungsgericht durch Beschluss vom 18. Juli 2019 (Az.: 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18 und 1 BvL 4/18) entschieden, dass die Regelung der Mietpreisbremse nicht verfassungswidrig ist.

Entschieden wurde über die Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin einer Wohnung (Az.: 1 BvR 1595/18), die von ihrer Mieterin erfolgreich auf Rückzahlung der im Sinne von § 556d BGB überhöhter Mieten in Anspruch genommen worden war. Sie rügte unmittelbar die stattgebenden Entscheidungen der Fachgerichte sowie die Verletzung es allgemeinen Gleichheitssatzes sowie die Verletzung ihres Grundrechts auf Eigentum und die allgemeine Handlungsfreiheit.

Das BVerfG nahm die Beschwerde mangels hinreichender Aussicht auf Erfolg nicht zur Entscheidung an, begründete dieses jedoch sehr eingehend.

1. Der Eingriff in das geschützte Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungsmieter wurde zwar bejaht, dieser wurde jedoch als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gerechtfertigt, und zwar wegen des öffentlichen Interesses, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken.

Bejaht wurde auch die Zumutbarkeit der Beschränkung, da „auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssten und nicht auf den Bestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen dürften. Ein Vertrauen darauf, mit ihrem Wohnungseigentum höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu dürfen, sei nicht schutzwürdig.

Das Verfahren zur Definition, Einrichtung und Befristung der Bestimmung eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt sichere, dass die Miethöhenregulierung nicht über das vom Gesetzgeber gebotene Maß hinausgehe. Fehlerhafte Einschätzungen der Landesregierungen seien im Rahmen der ordentlichen Gerichtsbarkeit justiziabel.

Auch die Tatsache, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete mit zunehmender Dauer einer Mietpreisbremse durch die regulierten Mieten beeinflusst werde (und nicht durch den Nachfragemarkt allein), sieht das BVerfG als hinnehmbar, denn der Effekt trete zeitlich versetzt auf, werde durch die 10%ige Überschreitungsgrenze abgemildert und sei durch die Befristung auf maximal 5 Jahre begrenzt.

2. Auch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz betrachtet das BVerfG nicht als verletzt.

Der Effekt, dass durch die Mietpreisbremse deutschlandweit unterschiedliche Mietobergrenzen gelten werden, ist laut BVerfG den unterschiedlichen regionalen Marktverhältnissen geschuldet und daher zulässig. Auch die Gleichbehandlung institutioneller und privater Vermieter hält das BVerfG für gerechtfertigt. Dieses gilt weiterhin für die Privilegierung von Wiedervermietungen zur Miete des Vormietvertrages, wenn die Miete des Vormietvertrages bereits die ortsübliche Vergleichsmiete überschritt, wie auch für die Herausnahme von Wohngebäuden aus der Miethöhenbegrenzung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt bzw. vermietet wurden. 

3. Schließlich bejaht das BVerfG auch die Verfassungsmäßigkeit der angegriffenen Mietbegrenzungsverordnung für Berlin. Die Verordnung genüge hinsichtlich der materiellrechtlichen als auch der verfahrensrechtlichen Anforderungen dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.

Die Vorlagen in den Sachen 1 BVL 1/ 18 und 4/18 wurden als unzulässig verworfen; das vorlegende Landgericht hatte in zwei Verfahren betreffend Klagen gegen die Vereinbarung einer die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Miete diese ausgesetzt und die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse dem BVerfG zur Entscheidung vorgelegt, allerdings ohne die eigenen Bedenken gegen deren Verfassungsmäßigkeit zu begründen.

In der Sache bedeutet die jetzt veröffentliche Entscheidung jedenfalls, dass die Verfassungsrichter die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse für ausgewogen und angemessen erachten. Angriffe gegen eine mögliche Verschärfung (wie von uns durch Blogbeitrag vom 17.05.2019 berichtet) dürften damit aussichtslos sein.


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