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Chancen der spanischen Immobilienflaute nutzen

Rechtstipp vom 30.09.2008
(23)
Rechtstipp vom 30.09.2008
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Tipps für Verkäufer und Käufer

Von Dr. Burckhardt Löber und Fernando Lozano

An zumeist zweistellige jährliche Preissteigerungen hatten sich die Eigentümer von Spanienimmobilien in den letzten Jahren gewöhnt. Die Hoffung auf weiteren Wertzuwachs heizte den Markt an und führte ihm auch neue Käuferschichten zu. Der seit 2007 zu verzeichnende Abschwung im Preisniveau und im Verkauf hat nicht nur zu einer allgemeinen Verunsicherung geführt, sondern auch zu einem Abwarten. Dies gilt in gleicher Weise für Verkäufer wie für Käufer. Die Verkäufer warten auf eine Preiserholung, die Käufer auf einen weiteren Preisverfall. Wenig bewegt sich deshalb zur Zeit.

Tipps für den Verkäufer von Spanienimmobilien

Diese Periode des Abwartens sollten potentielle Verkäufer von Spanienimmobilien nutzen für notwendige Reparaturen wie auch zu einer eingehenden Prüfung der Grundbuch- und Katastersituation des Objektes. Will etwa der Kaufinteressent einen Teil des Kaufpreises finanzieren, so verlangt die Bank als erstes die Vorlage eines Grundbuchauszuges. Weist dieser nicht aktuelle Eintragungen oder Belastungen auf, oder fehlt die so genannte Katasterreferenz, kann sich zumeist die Finanzierung verzögern oder möglicherweise gar ganz scheitern. Ernsthafte Kaufinteressenten springen in diesen Situationen häufig ab.

So kann etwa der Erwerbstitel noch nicht im Grundbuch eingetragen sein, oder gar lediglich ein privatschriftlicher Kaufvertrag –im Grundbuch nicht eintragbar- vorliegen. Werden Hausgrundstücke verkauft, fehlt bisweilen die notarielle Neubauererklärung oder deren Eintragung im Grundbuch. In Einzelfällen ist zu beobachten, dass längst getilgte Hypotheken noch im Grundbuch erscheinen. Nicht mehr aktuelle Arreste im Grundbuch („embargo“) können zur Verunsicherung bei Kaufinteressenten führen. Das gleiche gilt für noch eingetragene Nießbrauchsrechte längst Verstorbener. Die Umschreibung in Erbfällen auf die Erben als die neuen Eigentümer ist eine notwendige Voraussetzung für den Verkauf der Spanienimmobilie. In diese Kategorie gehört auch die grundbuchmäßige Umsetzung von Scheidungsvergleichen. Gerade in diesem Bereich gibt es häufig Blockadesituationen durch frustreich geschiedene frühere Ehepartner. Schließlich müssen die Verkäufer auch über eine spanische Ausländersteuernummer (NIE) verfügen, deren Erlangung äußerst aufwändig, zeitraubend und kostenträchtig ist. Ohne NIE keine Umschreibung im Grundbuch!

Dies waren einige wenige Hinweise, die der sorgfältige Verkäufer beachten sollte. Im Hinblick auf die Kompliziertheit vieler der hier beschriebenen Situationen empfiehlt es sich in der Regel, einen fachkundigen Rechtsanwalt mit der Prüfung und der Durchführung der Maßnahmen zu betrauen.

Tipps für den Käufer

Solange der Immobilienmarkt wegen seines reichhaltigen Angebots ein Käufermarkt ist, hat dieser genügend Zeit für die Suche nach einem passenden Objekt und für die Einholung entsprechender Angebote. Zugleich kann er sich die aktuelle Baissesituation auch in preislicher Hinsicht zunutze machen. Zwischen Angebot und später tatsächlich vereinbartem Kaufpreis liegt für den Verkäufer häufig ein Tal der Tränen und für den Käufer eine Ersparnis von 30, 40 und mehr Prozent. Da Banken mit der Immobilienfinanzierung zur Zeit eher eine restriktive Politik verfolgen, was sich auch in der Höhe ihrer Immobilienbewertungen zeigt, kann der Kaufinteressent mit diesem Pfund wuchern und die bankmäßige Bewertung des Objekts zum Verhandlungsgegenstand mit dem Verkäufer machen. Im Übrigen sollte der kritische Käufer auch in der aktuellen Situation - selbst bei angebotenen Schnäppchen- die allgemeinen Vorsichtsregeln walten lassen, das heißt insbesondere die in dieser Zeitschrift mehrfach abgedruckten „Goldene Regeln für den Immobilienkauf in Spanien“ beachten. Diese können auch bei den Autoren gratis angefordert werden.


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