Corona-Krise: Ladenbetreiber – weniger Miete zahlen – Miethöhe neu verhandeln – Schaden minimieren

Umsatzeinbußen durch öffentlich-rechtliche Beschränkungen 

Mit den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen für den Betrieb von Ladengeschäften, Cafés und Restaurants stellen sich für die jeweiligen Betreiber wegen der aus diesen Betriebsbeschränkungen resultierenden Umsatzeinbußen die Unternehmensexistenz betreffende Fragen:

• Können wegen der Gebrauchseinschränkung einseitig durch den Mieter die monatlichen Mietzahlungen gemindert werden?
• Besteht ein Anspruch gegen den Vermieter, die Miethöhe für den Zeitraum der eingeschränkten Nutzbarkeit neu zu verhandeln?

Dies betrifft den kleinen Gastronomiebetrieb wie die große Baumarkt- oder Lebensmittelkette gleichermaßen.

Aus der kompletten Betriebsuntersagung, der Einschränkung der Öffnungszeiten oder der reduzierten kundseitigen Betretbarkeit der Ladengeschäfte resultieren für den Unternehmer Umsatzeinbußen in unterschiedlicher Höhe bis hin zum Null-Umsatz.

Entschädigungsanspruch und Pflicht zur Schadensminimierung

Unabhängig von der Frage, ob ggfs. ein Entschädigungsanspruch gegen die die Beschränkungen verfügende Behörde gegeben ist, wird zu berücksichtigen sein, dass der Unternehmer auch im Rahmen der Geltendmachung eines solchem Regressanspruchs wird darlegen müssen, dass er alles Zumutbare unternommen hat, den Schaden möglichst gering zu halten, juristisch gesprochen ernsthaft und unverzüglich im Hinblick auf die Schadensminimierung hin tätig geworden zu sein.

Dieses ernsthafte und unverzügliche Tätigwerden im Hinblick auf die laufenden Mietzinszahlungen bedeutet, alles dem Unternehmer Mögliche in die Wege zu leiten, um gegenüber dem Vermieter auf eine Reduzierung des Mietzinses hinzuwirken, da die Höhe der monatlich zu leistenden Mietzinszahlungen, neben den Personalkosten die Schadenshöhe maßgeblich mitbestimmen wird. 

Neuverhandlung bzw. Reduzierung der Miete wirtschaftlich und rechtlich unverzichtbar

Demzufolge kommt es jetzt aus zweifacher Sicht entscheidend darauf an, dem Vermieter mit den richtigen Argumenten gegenüber zu treten, um auf eine Reduzierung der laufenden Mietzahlungen hinzuwirken: Zum einen wird hierdurch die Liquidität (Verfügbarkeit an freien finanziellen Mitteln) des Unternehmens und damit dessen Zahlungsfähigkeit gestärkt bzw. aufrechterhalten, zum anderen kann so dem zukünftigen Einwand der ggfs. entschädigungspflichtigen Behörde nachweislich begegnet werden, dass der Unternehmer nicht hinreichend im Rahmen der Schadensminimierungspflicht tätig geworden ist, demzufolge ein potenzieller Anspruch auf Entschädigung zu kürzen ist.

Entscheidend ist es daher, die Verhandlungen mit dem Vermieter über die Reduzierung der Miethöhe unter Einbeziehung versierter anwaltlicher Hilfe jetzt aufzunehmen und zudem nach anwaltlicher Sichtung des Gewerbemietvertrags zu entscheiden, ob ggfs. auch der – wegen der derzeit noch restriktiven Rechtsprechung – mit Risiken behaftete Weg einer einseitigen Mietminderung durch den Mieter für den Fall, dass eine Einigung mit dem Mieter nicht gelingt, gegangen werden sollte. 

Unseres Erachtens wird aufgrund der seit Bestehen der Bundesrepublik Deutschland einmaligen und eklatanten Krisensituation damit zu rechnen sein, dass die Gerichte, die bisher restriktive und zu Lasten des Mieters gehende Rechtsprechung zur Riskoverteilung bei betriebsbezogenen Risiken und Einschränkungen betreffend der Nutzbarkeit des Mietobjektes, an die temporären Umstände anpassen werden bzw. einen Weg zum interessensgerechten Ausgleich zwischen Mieter und Vermieter über den Grundsatz von Treu und Glauben eröffnen werden.

Deshalb: Handeln Sie jetzt! Gerne kommen wir mit Ihnen ins Gespräch.