Das neue WEG - wichtige Änderungen für den Verwaltungsbereich

Die WEG-Novelle 2007 trat am 1.7.2007 in Kraft. Der Gesetzgeber strebt durch die Reform eine Erweiterung der Beschluss-Kompetenz der Miteigentümer und damit eine Erleichterung der Willensbildung an. Auslöser hierfür war das Urteil des BGH zu den sog. Zitterbeschlüssen (BGH v. 20.9.2000 – V ZB 58/99). Weiter mußte die Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ( BGH vom 2.6.2005 – V ZB 32/05) berücksichtigt werden und letztlich soll – aus Kostengründen – das WEG- Verfahren in das Verfahren der ZPO überführt werden. Diese Reform bringt erhebliche Änderungen für die Verwalter- und Verwaltungspraxis:

• Die Einberufungsfrist für Versammlungen beträgt künftig zwei Wochen ( § 24 IV II WEG n.F.)

• Es ist ab 1.7.2007 eine Beschluss-Sammlung zu führen (§ 24 VII und VIII WEG n.F.); wird die Pflicht zur ordnungsgemäßen Führung der Samlung verletzt, ist dies ein Grund zur Abberufung des Verwalters (§ 26 I IV WEG n.F.)

• Die Erst-Bestellung des Verwalters nach Begründung von Wohnungseigentum ist nur noch bis zur Höchstdauer von drei Jahren möglich ( § 26 I Satz 2 WEG n.F.)

• Der Verwalter handelt aufgrund der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft zukünftig wie ein „Organ“ (vergleichbar dem Geschäftsführer einer GmbH) nach außen – entsprechend sind die in § 27 WEG festgehaltenen Aufgaben des Verwalters modifiziert und angepasst worden

• Schließlich können dem Verwalter bei „groben Verschulden“ Prozesskosten auferlegt werden, selbst wenn er nicht Partei des Rechtsstreites ist (§ 49 II WEG)

Auch wenn in den vergangenen Jahren bereits viel über die sog. Beschlusskompetenz der Gemeinschaft sowie deren Teilrechtsfähigkeit geschrieben worden ist, hilft es zum Verständnis der Neuregelungen sich die Bedeutung dieser beiden Begriffe noch einmal zu verdeutlichen:

 
Beschlusskompetenz:

Die Struktur der Gemeinschaft wird durch Gesetz und Vereinbarung (also in der Regel die Teilungserklärung)  bestimmt. Zweck ist, der Gemeinschaft eine sichere Basis für ihr Zusammenwirken zu geben und Änderungen nur dann zu ermöglichen, wenn alle Gemeinschaftsmitglieder hiermit einverstanden sind. Aus diesem Grund sind Gemeinschaftsentscheidungen, die mehrheitlich getroffen werden, aber für alle verbindlich sind nur dann zulässig, wenn das Gesetz dieses ausdrücklich festlegt und damit der Gemeinschaft eine Kompetenz zur Beschlussfassung zubilligt. Derartige Beschlusskompetenzen sieht das Gesetz bislang insbesondere für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung (Aufstellung von Wirtschaftsplänen, Billigung der Gesamt- und Einzelabrechnung, Enlastung der Verwaltung, Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung) vor. Beschlüsse, die außerhalb der bestehenden Kompetenz getroffen werden sind nichtig (wenn sie gesetzes- oder vereinbarungswidrig sind) oder anfechtbar und damit unwirksam (wenn sie vereinbarungsändernden oder -ersetzenden Charakter haben).

 
Teilrechtsfähigkeit: 

Bislang wurde davon ausgegangen, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft aus einer  Gruppe von Personen bestand, von denen jeder selbst der Träger von Rechten und Pflichten war. Daher mußte deren Geltendmachung auch stets durch oder gegen die einzelnen Mitglieder der Gruppe erfolgen (Stichwort: Eigentümerliste bei Klagen). Demgegenüber hat der BGH festgestellt - und dieses ist vom Gesetzgeber aufgegriffen worden - , daß alle im Zusammenhang mit dem Vermögen der Gemeinschaft stehenden  Rechte und Pflichten nach außen hin durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrgenommen werden. Verträge mit Dritten (Leistungsbezug durch die Gemeinschaft, wie z.B. Hausmeisterverträge, Lieferverträge mit Versorgern etc.) schließt daher die Gemeinschaft und nicht mehr der Einzelne und ebenso ist auch die Geltendmachung von Rechten (Gewährleistungsansprüche beim Gemeinschafseigentum, Schadenersatzansprüche etc.) alleine Sache der Gemeinschaft. Als Folge hieraus können diese Ansprüche auch nicht mehr – wie zuvor – durch ein Mitglied der Gemeinschaft wahrgenommen werden. Die Gemeinschaft benötigt nunmehr - um juristisch handlungsfähig zu sein - ein „Organ“, also einen Vertreter, der berechtigt ist im Rahmen seiner Vollmacht für die Gemeinschaft rechtsverbindliche Erklärungen abzugeben oder  zu empfangen. Dieses ist im Außenverhältnis der Verwalter.

Demgegenüber stehen sich im „Innenverhältnis“ weiterhin die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft als „Rechtsträger“ gegenüber. Dieses gilt insbesondere für alle die ordnungsgemäße Verwaltung umfassenden internen Beschlussfassungen.

Zusammengefaßt bedeutet  dieses:  Nach außen – also Dritten gegenüber – tritt in allen das Vermögen der Gemeinschaft betreffenden Dingen die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ - vertreten durch ihren Verwalter -  auf. Dies gilt auch bei Hausgeldangelegenheiten gegenüber säumigen Mitgliedern. Bei Regelungen und Streitigkeiten untereinander agieren die einzelnen Mitglieder der WEG. Die Anfechtung eines Beschlusses hat also auf Seiten der Anfechtenden stets ein oder mehrere Mitglieder der WEG und auf der anderen Seite die „übrigen Mitglieder der WEG“.

Welche Veränderungen bringt nun die Novelle?

            Festschreibung der Teilrechtsfähigkeit der WEG in § 10 VI WEG, d.h.

• Die Gemeinschaft kann Träger von Rechten und Pflichten sein, soweit es um gemeinschaftlich zu erfüllende Rechte und Pflichten geht

• Die Gemeinschaft kann vor Gericht  klagen und verklagt werden

• Die Gemeinschaft muß die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ und die bestimmte Angabe des gemeinsamen Grundstücks führen

Hinweis:

Soweit eine Benennung der Gemeinschaft noch nicht erfolgt ist oder die Benennung der Gemeinschaft nicht der gesetzlichen Vorschrift entspricht (z.B. „WEG Waldkauz“, obwohl Objekt in der Seestraße 14 belegen), sollte der Verwalter auf entsprechende Namensänderung drängen.

          Umgestaltung der Verwalterposition (§§ 26, 27 WEG)

• Berufung des Erstverwalters für maximal drei Jahre möglich (§ 26 I S. 2 WEG). Sinn: Vermeidung einer Interessenkollision bei Erstverwalter bei der Geletndmachung von Gewährleistungsansprüchen.

 Hinweis:

Angesichts des erfahrungsgemäß höheren Aufwandes während der Anfangsphase einer WEG (eintretende Mängel am Objekt, Mehraufwand aufgrund zusätzlicher notwendiger Versammlungen oder auch aufgrund der Unerfahrenheit der WEG-Mitglieder) und der kürzeren Laufzeit sollte insbesondere bei der Berufug als Erstverwalter noch mehr als zuvor bei der Vergütungskalkulation auf die Angemessenheit der Entgelte geachtet werden

• Der sog. „Notverwalter“ ist abgeschafft. Keine Berufung durch das Gericht auf Antrag eines oder mehrerer Wohnungseigentümer möglich.

Umformulierung der Verwalteraufgaben in § 27

• Berechtigung und Verpflichtung Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen entgegenzunehmen

• alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen

• Verwaltung eingenommener Gelder

• Erklärungen nach § 21 V Nr. 6 WEG abzugeben (Herstellung von Fernmeldeeinrichtungen, Rundfunksempfangsanlage und Energieversorgungsanschluß)

• Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Rechtsnachteils von der Gemeinschaft notwendig sind

Beispiel: Einspruch gegen behördliche Verfügung einlegen, Beschlußanfechtungsverfahren führen oder durch Anwalt für Gemienschaft führen lassen,   Beauftragung eines Anwaltes, um gesetzte Fristen bei Klage gegen die Gemeinschaft vor dem Landgericht einzuhalten

Erweiterung der Aufgaben:

• Verpflichtung, die Eigentümer unverzüglich über einen anhängigen Rechtsstreit zu unterrichten

Hinweis:

unklar ist bislang, ob dieses nur „große“ Streitigkeiten betrifft, oder ob eine Information auch über jede Hausgeldklage erfolgen muß. In großen Anlagen dürfte dieses einen erheblichen Aufwand mit sich bringen

• Gebührenvereinbarungen mit Anwälten zu treffen

und

• Beschluss-Sammlung zu führen

Exkurs: Beschluss-Sammlung

Die Beschluss-Sammlung (BS) hat wegen der Folgen für eine nicht ordnungsgemäße Führung und aufgrund der damit im Zusammenhang stehenden organisatorischen Gestaltung erhebliche Bedeutung für die Verwaltung.

 
Wer führt die BS?

§ 24 VIII WEG n.F. legt fest, daß der Verwalter die Beschluss-Sammlung zu führen hat. Ist kein Verwalter vorhanden, muß dieses vom Vorsitzenden der WEG-Versammlung erledigt werden.

 
Welchen Inhalt hat die BS?

Aufzunehmen sind

• die in der Versammlung verkündeten Beschlüsse mit Datum und Ort der Versammlung

• schriftliche Beschlüsse mit mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung

• Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit mit Angabe Gericht, Parteien und Datum Entscheidung

 Hinweis:

a.)     Das Gesetz erwähnt nicht die vor Gericht geschlossenen Vergleiche. Vom Sinn und Zweck der BS her sind diese aber ebenfalls zu verzeichnen, und zwar mit den gleichen Angaben, wie sie bei den Urteilen verlangt werden.

b.)     Aufzunehmen sind auch sog. Nicht-Beschlüsse, also abgelehnte Beschlussanträge

In welcher Form ist die BS zu führen?

Das Gesetz verlangt die Führung eines schriftlichen Verzeichnisses. Es ist jeweils nur der Wortlaut der Beschlüsse aufzunehmen, nicht darüberhinausgehende Bemerkungen. Die BS ersetzt also nicht das Protokoll der Versammlung! Die Eintragungen in die BS sind fortlaufend nummeriert vorzunehmen, wobei hinsichtlich der Beschlüsse anzumerken ist, ob diese angefochten oder aufgehoben sind. Es ist nicht erforderlich ein Beschluss-Buch (also in gebundener Form) zu führen. Es bietet sich an, die BS elektronisch zu führen und ggf. sogar über die Homepage (mit Passwort) den Eigentümern zugänglich zu machen.

 
Wann sind die Beschlüsse und Entscheidungen in die BS einzutragen?

Das Gesetz nennt keine genaue Frist, sondern bestimmt, daß die Eintragung „unverzüglich“ auszuführen ist. Unverzüglich bedeutet „ohne schuldhaftes Zögern“ und ist ein in der juristischen Terminologie strenger Fristbegriff. In der Literatur (z.B. Blankenstein – Die WEG Reform 2007 , S. 16)  wird zur Zeit daher die Auffassung vertreten, daß zwar nicht am Abend der Versammlung, aber spätestens am Morgen danach die Eintragung erfolgen muß, da Eigentümer, die nicht an der Versammlung teilgenommen haben , sich ggf. informieren wollen. Ob sich diese Auffassung angesichts der damit verbundenen praktischen Probleme durchsetzt bleibt abzuwarten. Vorsorglich sollten Eintragungen zunächst schnellstmöglich durchgeführt werden.

 
Wer darf in die BS Einsichtnehmen?

Wohnungseigentümer und von Ihnen ermächtigte Dritte.

 
Wie kann die Aufzeichnung in einer BS aussehen?

Es sind zwei Formen der Aufzeichnung vorstellbar: einmal streng historisch, d.h. jeweils nach Ablauf der Ereignisse werden auch die Eintragungen vollzogen; weiter könnte man auch nach Sachgebieten gegliedert eintragen (Beschlüsse zu Wirtschaftsplänen und Abrechnungen in eine Abteilung, Beschlüsse zu Sanierung, baulichen Maßnahmen und Modernisierungen in eine weitere Abteilung etc.) Letztere Methode hätte den Vorteil einer besseren Übersichtlichkeit. Berücksichtigt werden muß allerdings in beiden Fällen, daß sich an den Grundsatz der laufenden Nummerierung zu halten ist.

Beispiel: 

Am 2.7.2007 findet eine Eigentümerversammlung statt. Es wird die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen 2006 genehmigt. Die Versammlung beschließt den Wirtschaftsplan 2007. Am 23.7.2007 ficht Miteigentümer A. den Wirtschaftsplan in der Position Hausmeisterentgelt an. Am 29.10.2007 entscheidet das Amtsgericht und weist die Anfechtungsklage ab. A legt Berufung zum Oberlandesgericht ein, die am 4.1.2008 verworfen wird.

Die vorstehende Aufstellung ist lediglich als Vorschlag für die Gestaltung eines BS-Blattes zu sehen. In der Praxis werden zweifelsohne diverse – nebeneinander zulässige – Formen entwickelt werden.

 
Wie ist mit „erledigten“ Beschlüssen zu verfahren?

Nach § 24 VII S. 6 WEG n.F . können im Falle einer Aufhebung oder einer anderen Art der Erledigung Beschlüsse aus Gründen der Übersichtlichkeit gelöscht werden. Dieses kann durch streichen oder Löschung insgesamt geschehen. Da aber die Reihenfolge der Nummerierung erhalten bleiben muß, sollte im letzten Fall die Ordnungszahl erhalten bleiben und der Vermerk „Beschluss gelöscht“ aufgenommen werden.

Erweiterung der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft

Neben den bisherigen Möglichkeiten zur Beschlussfassung sind in der Novelle folgende neue bzw. erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft geschaffen worden:

a)       Beschlussfassung zur Regelung der Zahlung, Fälligkeit, Folgen des Verzugs und Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für besonderen Verwaltungsaufwand (§ 21 VII WEG n.F.)

Nachdem zunächst ab der Entscheidung des BGH Beschlüsse zu Zahungsregelungen etc. mangels Beschlußkompetenz nichtig waren, sind diese nun wieder zulässig. Insbesondere Beschlussfassungen zur Vorfälligkeit von Hausgeldern und/oder Verfallsklauseln können gefasst werden. Auch ist die sog. Umzugspauschale und auch die Erhebung einer Bearbeitungsgebühr bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren wieder beschließbar oder ggf. – wenn ein alter Beschluß noch besteht – anwendbar.

b)       Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen: ist bei Zustimmung aller Eigentümer, deren Rechte durch die Maßnahme betroffen sind, möglich (§ 22 I WEG n.F.) . Grundsätzlich ist aber Beschlußfassung erforderlich, die bisherige bloße formlose Zustimmung eines Betroffenen zu einer Maßnahme reicht nicht mehr aus! Daneben ist auch die Beschlußfassung über die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen möglich (§ 16 IV WEG n.F.). Hier ist allerdings eine (doppelt)  qualifiziere Mehrheit erforderlich, und zwar ¾ aller Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 II WEG n.F. und die Mehrheit der Miteigentumsanteile.

c)       Beschlußkompetenz für Maßnahmen der Modernisierung (vgl § 559 I BGB – das sind Maßnahmen der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes, dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und Einsparung von Energie und Wasser). Auch diese Maßnahmen können mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.

Beispiele:

Nachhaltige Erhöhung Gebrauchswert Gemeinschaftseigentum 

            Zuschnitt Wohnung

Belichtung, Belüftung

Schallschutz

Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt

Einbau Aufzug

Bauliche Maßnahmen für Behinderte

Anbau Balkone

Anschluß Breitbandkabelnetz

Einbau massive, sichere Eingangstür

Einbau elektrische Gegensprechanlage

Dauerhafte Verbesserung allgemeiner Wohnverhältnisse

Anlage Kinderspielplatz

Anlage Grünanlage

Anlage Stellplätze

Einrichtung Fahrradkeller

Aufstellen Fahrradständer

Einrichtung Wäschetrockenraum

Einsparung Energie und Wasser

Ersatz einfach verglaster Fenster durch Isolierglas

Wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung der Fenster, Außentüren

Wesentliche Verminderung des Wärmeverkustes der Heizungs- und Warmwasseranlage

Rückgewinnung von Wärme

Nutzung von Energie durch Wärmepumpe und Solaranlage

Einbau Wasserzwischnzähler

Einbau Durchlaufbegrenzer

d)       bisher schon auf dem Beschlußweg festlegbar waren die sog. modernisierenden Instandsetzungen, also sofern bereits ein Sanierungsbedarf bestand und die Gemeinschaft zugleich eine Verbesserung des Standarts auf den Stand der Technik beschloß. Hier reicht(e) die einfache Mehrheit bei der beschlussfassung. Beispiel: Einfachglas/Holzfenster abgängig, Ersatz durch Isolierglas/Holzfenster.

Weitere Veränderungen:

• Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen: Die Gemeinschaft kann in der Teilungserklärung vorgesehene Veräußerungsbeschränkungen - § 12 I WEG - (z.B. Verwalterzustimmung) durch einfachen Mehrheitsbeschluß aufheben.

Hinweis:

unklar bislang, wie eine solche Beschränkung wieder eingeführt werden kann (Vereinbarung oder auch Beschluß ?).

• Die Gemeinschaft hat für Verfahren, in welchen der Verwalter Zustellungen aus Gründen des Interessenkonflikts (etwa Klage gegen den Verwalter) nicht entgegennehmen kann, einen Zustellungsbevollmächigten zu bestellen (§ 45 II WEG n.F.)

 Hinweis:

es könnte sinnvoll sein, eine solche Bestellung auf Vorrat beschließen zu lassen.

• Teilweise Rangänderung in der Zwangsvollstreckung: während die Realisierung von Hausgeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren aufgrund der regelmäßig schlechteren Rangklasse der – titulierten – Hausgeldforderungen gegen Miteigentümer bislang mühsam bzw. angesichts der besseren Rangstellen der finanzierenden Banken fast unmöglich war, ist nun Besserung in Sicht. Der Gesetzgeber hat angeordnet, daß Hausgeldforderungen der laufenden sowie der beiden zurückliegenden Wirtschaftsperioden bevorrechtigt (Rangklasse 2) geltend gemacht werden können , limitiert auf 5 % des im Versteigerungsverfahrens festgesetzten Verkehrswertes des Objektes. Beispiel: Verkehrswert nach § 74a ZVG EUR 150.000.-- ; Hausgeldrückstände von EUR 7.500,-- können bevorrechtigt geltend gemacht werden.

• Soweit die Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin die Zwangsvollstreckung betreibt, muss die zugrundeliegende Forderung der Höhe nach mindestens 3 % des Einheitswertes betragen.

• Neues WEG-Verfahren: Eine weitere Neuerung ist die Überleitung des wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens in das streitige Verfahren unter Geltung der ZPO. Der „echte“ streitige Zivilprozeß bringt für Wohnungseigentümer und Verwalter aber keine echten Vorteile mit sich. Die Überführung des wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens in den streitigen Zivilprozeß hat nur einen Grund. Man erhofft sich hierdurch „Mehreinnahmen in bislang noch nicht bezifferbarer Höhe – so BT-Drucksache 16/887). Für Verwalter und deren Anwälte wird es lediglich bedeuten, daß angesichts der umfassenden Präklusionsvorschriften der ZPO umfassender und vorzeitiger Vorgetragen werden muß, um nicht Gefahr zu laufen, mit Sachvortrag ausgeschlossen zu werden. Vielleicht wird dieses Hindernis in Zukunft jedoch auch die bislang von querulatorischen Eigentümern selbst mit viel Schreibaufwand betriebenen Verfahren einschränken.

© RA Michael Krüger , 2007