Das neue Werkvertragsrecht: Die wichtigsten Änderungen ab 1. Januar 2018 im Überblick!

Ab dem neuen Jahr ändert sich so einiges im Werkvertragsrecht. Die neuen Vorschriften sind ein klares Statement des Gesetzgebers für mehr Verbraucherschutz bei Bauvorhaben, Erleichterungen im Abnahmeprozess von Werkleistungen und die Beschleunigung von Bauprozessen. Die Änderungen des BGBs treten zum 1. Januar 2018 in Kraft. Für Verträge, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden, gilt noch das alte Recht. Hier die wichtigsten Änderungen im Überblick:

1. Der Bauvertrag

Bislang waren sämtliche Werktätigkeiten von dem allgemeinen Werkvertragsrecht umfasst, ob es sich um einen Vertrag zum Haareschneiden beim Friseur, das Malen eines Bildes oder das Erstellen eines Hauses handelte. Um dem besonderen Charakter des Bauvertrages gerecht zu werden, wurde diesem nun ein eigenes Kapitel im BGB gewidmet, §§ 650a-650h. Denn mehr als alle anderen Werkverträge ist der Bauvertrag dadurch geprägt, dass der Leistungsaustausch über einen längeren Zeitraum erfolgt, wodurch die Vorleistungspflicht den Werkunternehmer wirtschaftlich in erheblichem Umfang belastet. Dennoch bleibt die Regelungsdichte des BGB-Bauvertrages weit hinter denen der VOB/B zurück.

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) wurde einst durch Auftraggeber- und Auftragnehmerverbände entwickelt und laufend fortgeschrieben. Als traditionsreiches und umfassendes Klauselwerk wurde es von dem Gesetzgeber auch zur Inhaltskontrolle einzelner Bestimmungen in § 310 I S. 3 BGB als allgemeine Vertragsbedingungen anerkannt. Grundsätzlich können auch weiterhin Verträge nach der VOB/B geschossen werden. Insbesondere öffentliche Auftraggeber werden solche Verträge weiter nutzen. Doch werden sich auch die neuen Gesetzesvorgaben auf die VOB/B und das Recht der allgemeinen Vertragsbedingungen auswirken.

Nach dem neuen § 650a BGB ist ein Bauvertrag nun ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist dann ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Für diese Verträge gelten nunmehr ergänzend die Vorschriften des Kapitels „2“.

2. Lieferantenregress

Baut ein Werkunternehmer mangelhafte Baumaterialien in ein Bauwerk ein, so führt dies zu einem Mangel der Werkleistung, für den der Werkunternehmer dem Besteller verschuldensunabhängig haftet. Künftig kann der Werkunternehmer den Verkäufer des mangelhaften Materials auch hinsichtlich der Aus- und Wiedereinbaukosten in Anspruch nehmen, und zwar ebenfalls verschuldensunabhängig. Bislang scheiterte der Anspruch auf Erstattung der Aus- und Einbaukosten des Werkunternehmers gegen seinen Verkäufer regelmäßig am fehlenden Verschulden. Dies wurde mit der Neuregelung (§ 445a BGB n.F.) geändert. Die Neuregelung hat damit Auswirkungen auf die gesamte Lieferkette, denn der Verkäufer kann wiederum seinen Lieferanten in Anspruch nehmen.

3. Abnahmefiktion

Setzt der Werkunternehmer dem Bestellter nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme und reagiert der Besteller hierauf nicht dadurch, dass er innerhalb der Frist die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert, so wird die Abnahme künftig fingiert, § 650g BGB n.F. Hierüber hat der Werkunternehmer den Verbraucher gesondert zu belehren.

4. Mitwirkungspflicht

Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er künftig auf Verlangen des Werkunternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Diese gemeinsame Zustandsfeststellung soll von beiden Vertragsparteien unterschrieben und mit der Angabe des Tages der Feststellung versehen werden. Denn bislang bestanden bei verweigerter Abnahme insbesondere dann häufig Beweisschwierigkeiten über entstandene Beschädigungen oder Mängel an dem Werk für den Werkunternehmer, wenn der Besteller das Werk ohne Abnahme in Benutzung nahm. Häufig konnte der Werkunternehmer die Beeinträchtigung durch den Besteller nicht nachweisen und musste wegen seiner Gefahrtragung bis zur Abnahme die Beeinträchtigungen selbst beseitigen.

Diese Beweisprobleme des Werkunternehmers sollen mit dem neuen § 650 g BGB verringert werden. Nur wenn der Besteller an einem vereinbarten Termin oder einem vom Werkunternehmer (unter Wahrung einer angemessenen Frist) gesetzten Termin verschuldet nicht teilnimmt, kann der Werkunternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen. Diese einseitige Zustandsfeststellung kann für den Werkunternehmer vorteilhaft sein. Besteht nämlich ein offenkundiger Mangel und ist dieser in der Zustandsfeststellung nicht angegeben, so wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist, wenn der Mangel nach seiner Art vom Besteller verursacht worden sein kann, vgl. § 650 g III BGB n.F.

5. Anordnungsrecht

Eine der weitreichendsten und wohl umstrittensten Neuregelungen ist die eines Anordnungsrechts des Bestellers. Diesem wird mit §§ 650 b, 650 c BGB n.F. die Möglichkeit gegeben, einseitig Änderungen der Bauleistung anzuordnen. Der Anordnung muss – anders als in den Regelungen des VOB/B – ein Einigungsversuch über die Änderungen und Folgen vorangegangen sein. Gelingt diese nicht, kann der Besteller die Änderungen in Textform anordnen, wenn diese dem Werkunternehmer zumutbar sind.

6. Baubeschreibung

Im Verbraucherbauvertrag wird der Werkunternehmer nunmehr dazu verpflichtet, dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zu überlassen. Insbesondere sind die Komfort- und Qualitätsstandards zu benennen. Zweifel bei der Auslegung der Baubeschreibung gehen zulasten des Unternehmers.

7. Fertigstellungstermin

Der Verbraucherbauvertrag muss eine verbindliche Angabe zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten. Kann ein solches Datum nicht angegeben werden, muss zumindest die Dauer der Bauausführungen beziffert werden. Enthält der Vertrag auch diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben diesbezüglich Inhalt des Vertrags.

8. Widerrufsrecht

Der Verbraucherbauvertrag räumt dem Verbraucher ein einseitiges Widerrufsrecht nach § 355 BGB ein, über das er zu belehren ist, § 650 l BGB n.F. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit Vertragsschluss. Gründe müssen nicht angegeben werden.

Achtung: Vergisst der Werkunternehmer die Belehrung oder hält er sich bei der Belehrung nicht an die strikten Formulierungsangaben des Gesetzes (EGBGB), kann der Verbraucher den Vertrag noch 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen, unabhängig davon, ob die Bauleistungen, ob die Bauleistungen begonnen oder sogar fertiggestellt wurden!

Nochmals Achtung: Verbraucherbauverträge sind nach § 650 i BGB n.F. nur solche, durch die der Werkunternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Erheblich Umbaumaßnahmen sind solche, die mit einem Neubau vergleichbar sind. Nicht erfasst sind daher Verträge über einzelne Gewerke und unerhebliche Umbauarbeiten, z. B. die Errichtung eines Wintergartens. Damit weicht der Anwendungsbereich des Verbraucherbauvertrages von dem Umfang des Bauvertrages aus § 650a BGB n.F. deutlich ab.

9. Vergütung

Nach der neuen Gesetzeslage ist die Vergütung (erst) dann zu entrichten, wenn der Besteller das Werk abgenommen hat und der Werkunternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat. Die Schlussrechnung ist dann prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben hat, § 650 g IV BGB n.F.

10. Kündigung

Mit § 650 h BGB n.F. sind Kündigungen von Bauverträgen nunmehr schriftlich zu erklären. Dies entsprach zwar schon bislang der Baupraxis. Eine Kündigung in Textform – z. B. per Mail – reicht damit nicht mehr aus.

Alte Vertragsmuster sollten unbedingt an die neue Rechtslage angepasst werden.