Datenschutz im Mietverhältnis

Mieter und besonders Vermieter müssen die Regelungen der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) einhalten. Im Folgenden sollen Besonderheiten des Datenschutzes im Mietrecht dargestellt werden.

1. Grundlagen

Bevor auf die Besonderheiten eingegangen werden kann, sind die wichtigsten Grundlagen klarzustellen. Wer personenbezogene Daten verarbeitet, ist „Verantwortlicher“ für die Datenverarbeitung. Wessen personenbezogene Daten verarbeitet werden, wird „Betroffener“ genannt.

Die Verarbeitung personenbezogener Daten ist grundsätzlich verboten. Sie ist nur dann erlaubt, wenn eine Rechtsgrundlage vorliegt und die Verarbeitung einer Zweckbindung unterliegt. Als Rechtsgrundlage dient eine vertragliche oder eine gesetzliche Verpflichtung, das berechtigte Interesse des Verantwortlichen oder die Einwilligung. Meist liegt eine vertragliche Verpflichtung vor, wie zum Beispiel die Erfüllung des Mietvertrags. Als gesetzliche Verpflichtung gilt zum Beispiel die Nennung der Vergleichswohnungen bei der Mietpreisanpassung an die ortsübliche Miete. Hier ist der Vermieter verpflichtet, die Vergleichswohnungen identifizierbar darzulegen. Dies geht in der Regel damit einher, dass er personenbezogene Daten von Dritten nennen muss. Weiterhin besteht nach dem Meldegesetz die Verpflichtung des Mieters, personenbezogene Daten des Vermieters bei Einzug (Ummeldung) zu nennen.

Der Verantwortliche darf grundsätzlich die Verarbeitung personenbezogener Daten an ein anderen Unternehmen abgeben. Das nennt man eine Auftragsverarbeitung. Der Verantwortliche ist der Auftraggeber, das weitere Unternehmen der Auftragnehmer. Beider müssen über einen Auftragsverarbeitungsvertrag miteinander verbunden sein. In diesem ist im Wesentlichen geregelt, dass der Auftraggeber den Auftragnehmer zum Datenschutz verpflichtet. Im Mietverhältnis kommt eine Auftragsverarbeitung insbesondere bei der Ablesung der Verbrauchsdaten vor. Aber auch beim Einsatz von einer Mietverwaltung, einem Makler oder einem Immobilienportal liegt eine Verarbeitung im Auftrag vor.

2. Vor dem Mietvertrag

Bereits vor Abschluss des Mietvertrags werden viele personenbezogene Daten verarbeitet. Namen und Kontaktdaten von Interessenten werden erhoben. Es werden Fragebögen an Mietinteressenten gegeben, bei denen sie persönliche Angaben bis hin zur Bonität geben sollen.

Nach den oben genannten Grundsätzen ist hier keine Rechtsgrundlage für die Datenverarbeitung durch den Mietvertrag gegeben, denn dieser ist noch nicht abgeschlossen. Eine gesetzliche Verpflichtung scheidet aus. Es kann eine Datenverarbeitung nur auf die Einwilligung oder das berechtigte Interesse gestützt werden. Die Einwilligung liegt nah, doch sie hat als Voraussetzung, dass sie freiwillig abgegeben wurde. Daran ist bei derzeitiger wohnungswirtschaftlicher Lage, bei der Wohnraum knapp ist, stark zu zweifeln. Es ist eher davon auszugehen, dass die Betroffenen einem Zwang zur Abgabe der personenbezogenen Daten folgen, um nicht aus dem Kreis der Mieter ausgeschlossen zu werden. Schließlich könnte der Vermieter bei Verweigerung der Herausgabe der Daten meinen, der potentielle Mieter hätte etwas zu verbergen.

Bereits vor Inkrafttreten der DS-GVO hat der sogenannte Düsseldorfer Kreis am 27.01.2014 beschlossen, dass die Datenerhebung in 3 Stufen möglich ist.

a. Erste Stufe – Besichtigung der Wohnung

In dieser Stufe braucht der Vermieter lediglich Daten zur Identifikation des Mietinteressenten, wie zum Beispiel Name, Rufnummer oder Anschrift. Wenn eine Wohnung vermietet werden soll, die an den Besitz eines Wohnberechtigungsscheins geknüpft ist, darf auch dieser vorgelegt werden. Erhoben werden dürfen auch personenbezogene Daten zu Haustieren, soweit dies für den Mietvertrag von Bedeutung ist. Da nur die Haltung großer Tiere, wie Hunde oder Katzen, unter die Einwilligung des Vermieters gestellt werden können, gilt das also nicht für Kleintiere, wie Hamster, Zierfische, Kaninchen, etc.

b. Zweite Stufe – Der Mietinteressent will mieten

Wenn der Mietinteressent mitteilt, die Wohnung mieten zu wollen, dürfen weitere personenbezogene Daten erhoben werden. Die Anzahl der Bewohner, die Einkommensverhältnisse, die Job-Situation und ob in den letzten 5 Jahren eine Räumungsklage gegen den Mietinteressenten geführt wurde darf erfragt werden. Problematisch sind Fragen nach besonders geschützten Daten, wie die ethnische Herkunft, Strafverfahren, Schwangerschaft, politische Parteizugehörigkeit. Auch personenbezogene Daten früherer Vermieter dürfen nicht erfragt werden.

c. Dritte Stufe – Entscheidung für einen Mieter

In der letzten Stufe hat sich der Vermieter für einen neuen Mieter entschieden. Jetzt darf konkret zu den Einkommensverhältnissen gefragt werden. Auch eine Bescheinigung des Arbeitgebers sind möglich, dass eine bestimmte Nettobetragsgrenze überschritten wird.

Wichtig: Private Vermieter dürfen keine Abfragen direkt bei der Schufa über den Mieter durchführen. Das führt oft dazu, dass Vermieter vom Mieter verlangen, eine Selbstauskunft vorzulegen. Das ist jedoch nicht zulässig, da die Selbstauskunft umfassend ist und unnötige Daten enthält. Außerdem kann wieder an der Freiwilligkeit der Herausgabe gezweifelt werden.

3. Im laufenden Mietverhältnis

Mieter möchten gern den Zutritt von Handwerkern oder Ablesediensten zur Wohnung verhindern und argumentieren mit dem „Datenschutz“. Es wird vorgebracht, dass dies ein Eindringen in die Privatsphäre darstellt und Rückschlüsse von der Wohnsituation auf den sozialen Status gezogen werden können. Aber der Datenschutz gewährt nicht mehr Rechte als das Mietrecht, dass sich auf ein Besitzrecht stützt, welches wie das Eigentum durch das Grundrecht geschützt ist. So ist mietrechtlich in der Regel der Mieter verpflichtet, den Besuch von Handwerkern oder Ablesediensten zu dulden. Die Datenerhebung der Ablesedienste stützt sich auf eine rechtliche Verpflichtung des Vermieters zum Erstellen der Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung (HeizKV). Außerdem erfüllt der Vermieter in vielen Fällen seine Verpflichtung aus dem Mietvertrag, wenn er die Verbrauchsdaten abliest oder ablesen lässt. Im Fall des Handwerkers spricht gegen einen Schutz durch die DS-GVO, dass diese nur dann Anwendung findet, wenn die erhobenen Daten in einer strukturierten Dateiablage gespeichert werden sollen. Das muss zwar kein digitales Abspeichern sein, es wird aber ein strukturiertes Vorgehen erwartet. In den meisten Fällen kann man davon ausgehen, dass der Handwerker selbst dann, wenn er personenbezogene Daten wahrnimmt (und damit erhebt), wird er diese nicht strukturiert ablegen.

In Bezug auf die Betriebskostenabrechnung ergibt sich eine datenschutzrechtliche Frage. Bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung darf nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 07.02.2018 – Az. VIII ZR 189/17) der Mieter Einsicht in die Abrechnungsdaten der übrigen Mieter nehmen. Es stellt sich die Frage, ob der Vermieter aus Sicht des Datenschutzes herausgeben darf. Einzige Rechtsgrundlage ist hier die Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters. Soweit die übrigen Mieter keine schutzwürdigen Interessen haben, dass die personenbezogenen Daten nicht herausgegeben werden, ist der Vermieter zur Herausgabe der Daten berechtigt. In diesem Fall ist der Vermieter aber gut beraten, wenn er sich genügend Gedanken macht und tatsächlich eine Abwägung vornimmt. Diese müsste auch dokumentiert werden.

Ein weiterer Streitpunkt in der Schnittmenge zwischen Mietrecht und Datenschutz ist die Videoüberwachung. Diese ist auch aus Sicht des Datenschutz zulässig, wenn eine Rechtsgrundlage existiert. Die Einwilligung aller Hausbewohner ist zwar theoretisch denkbar, aber bietet keine ausreichende Sicherheit für den Vermieter, denn die Einwilligung wäre jederzeit widerrufbar. Dann würde schon der Widerruf nur eines Nachbarn reichen, um die Rechtsgrundlage entfallen zu lassen. Im nicht-öffentlichen Bereich kommt dabei nur die Abwägung berechtigter Interessen in Betracht. Dabei ist einerseits das Recht der Mieter auf ihre informationelle Selbstbestimmung zu beachten. In der anderen Waagschale liegt das Interesse des Vermieters an Videoüberwachung. Generell kann man sagen, je konkreter das Schutzinteresse des Vermieters, weil zum Beispiel bereits mehrfach strafbare Handlungen im Haus begangen wurden, und je weniger die Überwachung in den Alltag der Bewohner eingreift, weil zu Beispiel nur der Keller überwacht wird, umso eher kann eine Videoüberwachung zulässig sein.

4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses

Endet der Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter ist aus Sicht des Datenschutzes die Löschung der personenbezogenen Daten zu prüfen. Falsch wäre es, wenn der Vermieter gleich nach dem Auszug des Mieters dessen Daten komplett löscht. Auch nach dem Ende des Mietvertrags kann es noch zu Streit kommen. Andererseits hat nach der DS-GVO jeder das Recht, „vergessen zu werden“. Der Vermieter muss vielmehr jedes einzelne Datum überprüfen, ob er es noch benötigt oder nicht. So kann nach dem Auszug zum Beispiel eine Mobilfunknummer oder E-Mail-Adresse gelöscht werden. Hingegen sind Daten aus dem Mieterkonto über gezahlte Mieten und Betriebskosten durchaus noch relevant für Forderungen oder steuerliche Zwecke. Jedes einzelne Datum hat somit ein „Ablaufdatum“, nach dem es gelöscht werden muss.

5. Fazit

Im Grundsatz ändert der Datenschutz im Mietrecht nicht so viel. Aber für Vermieter ist mehr darauf zu achten, dass sie nicht nur nach den bisherigen mietrechtlichen Regelungen handeln, sondern dieses Handeln auch mit dem Datenschutz in Einklang zu bringen ist. Das gilt insbesondere vor Abschluss des Mietvertrags. Aber auch hinsichtlich des Rechts auf Vergessenwerden nach dem Ende des Mietvertrags.