🧰 Defektes Tiefgaragentor: Wie viel Minderung Ihnen zusteht!

Ein defektes Tiefgaragentor kann Ärger und Unsicherheit verursachen, insbesondere wenn das Tor dauerhaft offensteht und somit die Sicherheit der abgestellten Fahrzeuge bedroht ist. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat dazu ein klares Urteil gefällt und eine Mietminderung bei einem defekten Ausfahrtstor zugunsten des Mieters entschieden. Doch wie können Sie in einer ähnlichen Situation Ihre Rechte wahren und eine angemessene Mietminderung durchsetzen?

Wann liegt ein Mietmangel vor?

Ein Mietmangel gemäß § 536 Abs. 1 BGB liegt dann vor, wenn die Mietsache – in diesem Fall die Tiefgarage – aufgrund eines Defekts nicht mehr wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann. Im hier besprochenen Fall hatte der Vermieter die Sicherheit der Tiefgarage durch ein funktionierendes und abschließbares Tor zugesichert. Ein dauerhaft offenes Tor stellt jedoch eine erhöhte Gefahr für Diebstahl und Vandalismus dar, was das Gericht als Mietmangel einstufte. Entscheidend ist nicht, ob es tatsächlich zu Diebstählen kam; allein das erhöhte Risiko für Diebstahl oder Beschädigung ist ausreichend für eine Mietminderung.

Gerichtliche Festlegung der Mietminderung

Das Amtsgericht Frankfurt ( 12.07.2024- 33052 C89/24) setzte die Mietminderung auf 10 Euro pro Stellplatz und Monat fest, da die Garage sonst nutzbar blieb. Für den Zeitraum Oktober 2022 bis September 2023 ergab sich so ein Betrag von 240 Euro für beide Stellplätze. Dieses Urteil stellt einen Anhaltspunkt dar, wie Mieter den Betrag in vergleichbaren Fällen berechnen können. Auch für zukünftige Fälle stärkt dieses Urteil die Rechte der Mieter, da es zeigt, dass selbst ohne eingetretenen Schaden eine Mietminderung möglich ist.

Wie berechnen Sie die Mietminderung bei einem defekten Garagentor?

Je nach Dauer des Defekts und dessen Auswirkungen auf die Nutzung können Mietminderungen bis zu 50 % des auf die Tiefgarage entfallenden Mietanteils gerechtfertigt sein. Folgende Faktoren beeinflussen die Höhe:

• Art des Defekts: Ein komplett offenes Tor rechtfertigt eine höhere Minderung als ein Tor, das sich manuell schließen lässt.
• Sicherheitsaspekt: Ein erhöhtes Diebstahlrisiko wirkt sich stärker aus, wenn Unbefugte leicht Zutritt zur Garage haben.
• Dauer des Defekts: Ein längerer Ausfall rechtfertigt eine höhere Minderung, da die Beeinträchtigung länger anhält.
• Jahreszeit: In den Wintermonaten ist die Beeinträchtigung oft höher, da durch Kälte und Nässe der Komfort beeinträchtigt wird.

Je nach Grad der Beeinträchtigung können Mieter eine Minderung von 5 bis 50 % in Betracht ziehen. Dokumentieren Sie die Nutzungseinschränkungen und die Reaktion des Vermieters genau, um im Streitfall ausreichende Belege zu haben.

Rechte und Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache instand zu halten und Defekte unverzüglich zu beheben. Ist das Tiefgaragentor defekt, muss der Vermieter die notwendigen Reparaturen veranlassen und, falls erforderlich, zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen einleiten, wie etwa provisorische Absperrungen oder einen Sicherheitsdienst. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, drohen neben der Mietminderung auch Schadensersatzforderungen der Mieter, falls deren Eigentum beschädigt wird.

Auch wenn die Kosten für die Reparatur in der Regel beim Vermieter verbleiben, kann er bei fahrlässig verursachtem Schaden durch einen Mieter den Verursacher in Regress nehmen.

Haftung des Vermieters bei Diebstahl oder Beschädigung

Ein offenes Garagentor kann das Risiko für Diebstahl und Beschädigungen erhöhen, doch der Vermieter haftet nur, wenn ihm grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann. Wichtig ist hier, dass der Mieter den Defekt nachweislich gemeldet hat. Liegt eine Teil- oder Vollkaskoversicherung vor, greift diese oft bei Schäden durch Diebstahl oder Vandalismus. Informieren Sie gegebenenfalls Ihre Versicherung über die erhöhte Gefahrensituation.

Fazit: Ihre Rechte bei einem defekten Tiefgaragentor

Dieses Urteil zeigt, dass Mieter bei sicherheitsrelevanten Mängeln an der Mietsache Anspruch auf eine Mietminderung haben. Ein defektes Garagentor gefährdet die Sicherheit und beeinträchtigt den vertragsgemäßen Gebrauch. Dokumentieren Sie den Mangel, informieren Sie Ihren Vermieter und setzen Sie eine angemessene Frist. So können Sie Ihre Ansprüche rechtlich durchsetzen und eine Mietminderung geltend machen, die Ihrem Schaden angemessen ist.