Der BGH hat entschieden: Kombinationskündigung bei Mietrückstand ist zulässig

Vermieter können nach zweimaligem Ausbleiben der Monatsmiete eine fristlose wie auch eine normale (fristgerechte) Kündigung aussprechen. Auch wenn der Mieter der ausstehenden Zahlung nachkommt, um die fristlose Kündigung zu verhindern, bleibt die ordentliche Kündigung dennoch wirksam. Das hat der BGH (Bundesgerichtshof) am 19.09.2018 entschieden.

In Berlin hatten in zwei unterschiedlichen Fällen Mieter wegen zweimaligem Ausbleiben der Monatszahlung sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung erhalten. Beide Mieter zahlten die geschuldeten Mietbeiträge nach.

Laut Gesetz kann eine außerordentliche (fristlose) Kündigung nur aus wichtigem Grund erfolgen (§ 543 BGB). Dieser liegt vor, da zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten nicht entrichtet wurden. Kommt der Mieter der versäumten Zahlung nach, wird die Kündigung unwirksam. Im Falle einer ordentlichen (fristgerechten) Kündigung muss der Vermieter berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen (§ 573 BGB). Berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. In vorliegenden Fällen blieben die Mieter ihren monatlichen Mietzahlungen schuldhaft.

Das Landgericht Berlin erachtete die ordentliche Kündigung als unwirksam, als dass die ausgelösten Rückstandszahlungen die außerordentliche Kündigung aufheben und eine Kombination von fristloser und fristgerechter Kündigung nicht möglich sei. Die Mieter hätten weiterhin wohnen bleiben können. Der BGH hob diese Urteile auf und widersprach mit der Begründung, dass die ausstehenden und wiederholt verspäteten Mietzahlungen einen ordentlichen Kündigungsgrund darstellen, insofern der Mieter die ausstehende Zahlung zu verantworten hat. Eine Kombination aus fristloser und fristgerechter Kündigung ist möglich. Das Landgericht Berlin muss nun in beiden Fällen die Berechtigung der Kündigung prüfen.

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Herr Rechtsanwalt Finn Streich