Mietrückstand – Kündigung rechtmäßig (BGH VIII ZR 193/16)?

Vermieter dürfen ein Mietverhältnis dann fristlos kündigen, wenn Mieter erhebliche Mietrückstände haben.

Dafür müssen die Mieter entweder zweimal hintereinander zu wenig bezahlt haben und in Summe mehr als eine Monatsmiete schulden, oder Ihr Mietrückstand muss mindestens zwei Monatsmieten betragen. Zahlen Mieter nach Zustellung einer Räumungsklage jedoch binnen zwei Monaten die ausstehende Miete nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Der Bundesgerichtshof stellte nun klar, dass die Mietschuld anhand der Miete laut Vertrag gemessen wird, nicht anhand einer berechtigterweise geminderten Miete.

Daher ist eine Schuld potentiell größer, eine Kündigung eher möglich. Wollten Mieter sich über eine Nachzahlung vor der Räumung schützen, müssten Sie die komplette Mietschuld begleichen, so die Richter.

Es reiche nicht, dies unter die für eine fristlose Kündigung relevante Niveau zu drücken, so der Bundesgerichtshof. Viele Vermieter sprechen zusätzlich zur fristlosen Kündigung hilfsweise eine normale Kündigung aus. Zahlt der Mieter dann Miete nach, um die Räumung zu vermeiden, muss er wegen der normalen Kündigung später doch ausziehen. Es entspricht der gängigen Rechtsprechung, dass Mieter mit ihrer Nachzahlung insoweit nichts erreichen (BGH, VIII 238/16). Das Landgericht Berlin wich hiervon nun ab.

Weil zuerst die fristlose Kündigung greife, auch wenn diese – durch Nachzahlung – später unwirksam werde, laufe die hilfsweise ausgesprochene normale Kündigung ins Leere (KG Berlin, 66 S 90/17).

MPH Legal Services, Rechtsanwalt Dr. Martin Heinzelmann, vertritt bundesweit Vermieter und Mieter in Kündigungsangelegenheiten.