- Der Ersterrichtungsanspruch greift nicht immer -

Rechtsanwalt Folker Schönigt - Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht - Bremen

BGH Urteil vom 20. Dezember 2024 - Az.: V ZR 243/23 - Ersterrichtungsanspruch

Es ist nicht ganz selten, dass der Bauträger bei Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage in Insolvenz fällt und die Errichtung der Wohnungseigentumsanlage "stecken bleibt". Ist die WEG bereits entstanden, was sie nach neuerem Recht bereits mit der Anlage der Grundbücher ist, können die Wohnungseigetümer verlangen, dass die Wohnungseigentumsanlage ferig gestellt wird.

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Das nach §22 WEG die Wiederrichtung nach Zerstörung dann nicht verlangt werden kann, wenn die Wohnungseigentumsanlage zu mehr als der Hälfte zerstört wurde, steht dem nach dem BGH nicht entgegen. Die Fälle sind nicht vergleichbar. Der Ersterrichtungsanspruch besteht jedoch nicht grenzenlos.

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Im entschiedenen Fall, war das Grundstück mit einer Abbruchimmobilie bebaut. Diese sollte durch einen – inzwischen insolventen – Generalunternehmer abgerissen und ein neues Gebäude errichtet werden. Das Bauvorhaben kam bereits während der Abrissarbeiten zum Stillstand.

Begrenzt wird der Anspruch auf erstmalige Errichtung des Wohnungseigentumsanlage im Fall des steckengebliebenen Baus durch den Grundsatz von Treu und Glauben. Danach entfällt der Anspruch, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist. Dies war von der Vorinstanz jedoch nicht in ausreichender Weise geprüft worden. 

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So ist der Fertigstellungsgrad der zu errichtenden Anlage und demgemäß der Umfang der von den Wohnungseigentümern in Angriff zu nehmenden Arbeiten sowie die Höhe der noch zu tätigenden Investitionen von erheblicher Bedeutung. Regelmäßig kann für eine Unzumutbarkeit der Ersterrichtung sprechen, wenn es zu Kostensteigerungen von über 50 % des ursprünglich Kalkulierten kommt. Hierin liegt aber keine starre Grenze. Aufgrund der Umstände des Einzelfalls können schon geringere Kostensteigerungen zur Unzumutbarkeit führen. Auch wirtschaftlich sinnvolle Alternativen sind zu prüfen.