Der Nießbrauch: Rechtsanwalt erklärt Steuersparmodell!

Wer seinen Kindern oder Enkelkindern eine Immobilie oder ein Stück Land übertragen möchte, aber die Mieten und Pachten aber weiterhin für den eigenen Lebensunterhalt nutzen will, hat wahrscheinlich schon einmal vom Nießbrauch gehört. 

Wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden und Immobilien übertragen möchten, aber noch nicht ganz mit dem Thema vertraut sind, dann ist unsere Videoreihe genau das Richtige für Sie. 

Da Immobilien einen hohen Wert haben, sollte man sich in einem ersten Schritt überlegen, wie man sein Vermögen insgesamt gut und solide strukturiert. Damit vermeidet man erstens nicht nur hohe Steuern, wenn es darum geht, diese Werte auf nachfolgende Generationen zu übertragen, sondern man vermeidet zweitens ganz klar auch Streitigkeiten unter Ihren Hinterbliebenen und drittens hat man das Thema Liquidität souverän im Griff. Gerade das ist ein ganz wichtiger Punkt, auf den ich später ausführlich zu sprechen kommen werde. 

Natürlich gibt es für selbstbewohnte Häuser und Wohnungen, die auf Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder übertragen werden, erbschaftsteuerliche Sonderregelungen. Diese Sonderregeln sollen sicherstellen, dass das Familienheim nach dem Tod steuerfrei übertragen werden kann, wenn der Partner, die Partnerin oder die Nachkommen weiter darin wohnen. Zu diesem Thema haben wir auf unserer Internetseite einen Blogbeitrag verfasst, den ich in den Showsnotes verlinkt habe. Vielfach reicht dieses gesetzliche Modell nicht aus, um Immobilien steuergünstig zu übertragen. 

Schuld daran ist – wenn man das so sagen darf – die Entwicklung der Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren in teilweise astronomische Höhen; während auf der anderen Seite die gesetzlich festgesetzten Freibeträge seit vielen Jahre gleichgeblieben sind. So stieg der Preis für Grundvermögen in den vergangenen Jahren teilweise um über das dreifache. Wechselte eine Immobilie in Großstädten vor ca. 10 Jahren beispielsweise für 300.000,00 oder 400.000,00 Euro den Eigentümer, sind Preise von über einer Million Euro keine Seltenheit, wenn man ein Einfamilienhaus erwerben will. 

Wir tauchen jetzt einmal exemplarisch in einen familiären „Immobiliendeal“ ein, den unsere Kanzlei vor einiger Zeit betreute. 

Im Jahre 2013 betrug der Wert der Immobilie, rund 750.000,00 Euro – also eine ¾ Million Euro. Sie ahnen es vielleicht: Inzwischen ist dieses Haus viel mehr wert. Wieviel, das sage ich Ihnen gleich, wenn es um die Steuerersparnis geht. 

Dieses Mehrfamilienhaus sollte von dem einen Elternteil, auf das Kind übertragen werden. 

Die Folge wäre, dass dafür eine Schenkungsteuer von fast 53.000,00 Euro angefallen wären. 

ABER:

An dieser Stelle kommt jetzt das „Steuersparmodell“ Nießbrauchrecht ins Spiel. 

Kurz zusammengefasst, bedeutet es, dass im Jahr 2013 das Kind die Immobilie zum Eigentum erhielt. Der übergebende Elternteil konnte weiter unbesorgt in der Immobilie wohnen bleiben. Die Miete aus den anderen Wohnungen erhielt der Elternteil weiterhin von den in dem Haus wohnenden Mietern. Der Effekt: Der Lebensunterhalt des Elternteils war also auf Dauer gesichert. 

Steuerlich wurde das Haus jedoch billiger: Wichtig ist es, dass Sie hier an dieser Stelle verstehen, dass es quasi zwei Werte für das Haus gibt. Einmal den normalen Marktwert ohne das Nießbrauchrecht und zum anderen den zweiten Wert: den steuerlichen Wert, der das Nießbrauchrecht berücksichtigt. Wie Sie sehen werden, hat der Nießbrauch – zumindest steuerlich – einen eigenen Wert; und dieser Wert kann unter steuerlichen Gesichtspunkten vom Marktwert abgezogen werden.

Nach den steuerlichen Vorschriften, betrug das Nießbrauchrecht damals rund 500.000,00 Euro – also eine ½ Million Euro. Dieser Wert war auch für das Finanzamt verbindlich. Um diesen Betrag von rund einer ½ Million Euro wurde der Wert der Immobilie für die Ermittlung der Grundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer reduziert. 

Eine ganz einfache Rechnung zeigt: Wert der Immobilien am Markt mit 750.000,00 unter Abzug des Wertes für das Nießbrauch in Höhe von 500.000,00 Euro ergibt für das Finanzamt einen Wert in Höhe von 250.000,00 Euro. So ist der Wert gewaltig auf ein Drittel vermindert worden und der steuerliche Effekt schlägt voll zu Gunsten unserer Mandantschaft zu. Statt Erbschaft- / Schenkungsteuer musste das Kind keine Steuern bezahlen. Es konnte wegen des Nießbrauchs von den Freibeträgen in Höhe von 400.000,00 Euro profitieren; deshalb betrug die Ersparnis im Jahre 2013 schon insgesamt fast 53.000,00 Euro. Weitaus mehr als die Kosten für den Notar, das Grundbuch und den Berater; die Nettoersparnis war damals im Endeffekt für unseren Mandanten mehr als 45.000,00 Euro.

Das ist nur der erste Punkt des Vorteils, den ein Nießbrauchrecht mit sich bringt. Denn – wie ich ja vorhin sagte: Der Wert des Mehrfamilienhauses ist in der Zeit in den vergangenen 10 Jahren seit 2013 auf 1.500.000,00 Euro gestiegen. Würde das Haus heute z. B. als Erbe übertragen, so würde Erbschaftsteuer in Höhe von 209.000,00 Euro fällig werden. 

Die gesamte Ersparnis beträgt also 209.000,00 Euro allein wegen des Nießbrauchrechts. Viele weitere Details finden Sie auch in einem ausführlichen Artikel auf unserer Homepage unter diesem Link.

Jetzt gehe ich an dieser Stelle auf das Thema Geld – oder besser Liquidität – ein. Denn, wenn es um eine Immobilie geht und bei der Weitergabe an die nächste Generation Steuern gezahlt werden müssen, fragt sich der Beschenkte oder derjenige, der ein Haus erbt: Von welchem Geld soll ich die Schenkung- oder Erbschaftsteuer bezahlen.

Die Frage taucht ganz automatisch auf, weil ein Haus zwar einen erheblichen Wert darstellt, jedoch sogleich kein Geld zur Verfügung stellt, um Steuern zu bezahlen. Natürlich gibt es für besondere Einzelfälle die Möglichkeit das Bezahlen der Steuern herauszuziehen, aber generell funktioniert das nicht. Und erinnern wir uns an unser Beispiel, bei dem es um immerhin 209.000,00 Euro geht, die an das Finanzamt zu zahlen sind.

Es bleibt nur die Möglichkeit, ein Bankdarlehen aufzunehmen. Das wiederum kann schwierig werden, insbesondere, wenn minderjährige Kinder mit von der Partie sind. Also kann man sich merken: alleine schon deshalb, weil Immobilien einen hohen Wert haben, aber keine Liquidität für die Steuern zur Verfügung steht, ist es unbedingt wichtig zu handeln. Es gilt zu vermeiden, dass die Immobilie entweder mit einem hohen Kredit belastet wird oder gar verkauft werden muss nur um die Steuer zu bezahlen. 

Wir sehen also, wenn wir uns das große Ganze ansehen: Man kommt gar nicht umhin, sich mit dem Thema Wertverringerung durch Nießbrauchrecht zu beschäftigen. Jedenfalls dann, wenn man das Haus oder die Wohnung komplett vor dem Fiskus retten will.

Deshalb empfehlen wir oft, wenn es darum geht, Immobilen oder andere Werte sicher und auch steuergünstig in die nächste Generation zu übertragen, ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren. Es ist nicht die einzige Lösung für gute Erbschaftsdeals. Manchmal gibt es auch noch andere Optionen, die Sie nutzen können. Genau an diesem Punkt setzt unsere Beratung ganz individuell an.

Wichtig ist vor allen Dingen, dass Sie sich auf alle Fälle einmal Gedanken machen, wie Sie Ihre Chancen am besten und vollkommen legal nutzen können. 

Sie möchten mehr erfahren, wie Sie das Nießbrauch für Sie lohnt? Sie können sich gerne durch uns beraten lassen. Sie möchten zunächst noch mehr über die steuerlichen und rechtlichen Hintergründe erfahren: dann sehen Sie sich gerne unser steuerrechtliches und erbrechtliches Video zum Nießbrauch an.

Ihr Hartmut Göddecke