Der Verkäufer verschweigt die fehlende Baugenehmigung

Zum „Schwarzbau" kann die Immobilie auch nachträglich werden. Gelegentlich holt der Eigentümer das nötige „Okay" der Baubehörde nicht ein, wenn er umbaut. Probleme bei einem anschließenden Verkauf sind dann vorprogrammiert.

Mit einem entsprechenden Fall hatte es der Bundesgerichtshof jetzt zu tun. Nach dem Kauf der sanierten Dachgeschoss-Altbauwohnung stellt die Käuferin fest, dass eine Baugenehmigung nicht vorliegt. Sie tritt vom Vertrag zurück und verlangt die Erstattung des Kaufpreises. Der Verkäufer habe ihr einen Sachmangel arglistig verschwiegen.

Die Behörde spricht, wegen der fehlenden Baugenehmigung, zunächst eine Nutzungsuntersagung aus. Später erteilt sie die Baugenehmigung unter Auflagen.

Die Käuferin hat Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.04.2013 - V  ZR 266/11) bestätigt, dass die fehlende Baugenehmigung einen Sachmangel begründet. Kennt der Verkäufer die tatsächlichen Umstände, handelt er arglistig, wenn er weiß oder sich ihm zumindest aufdrängen muss, dass die Baumaßnahme genehmigungspflichtig war. Dann liegt eine arglistige Täuschung vor, die die Käuferin zum Rücktritt und zur Rückabwicklung des Vertrags berechtigt.

Es spielt keine Rolle, dass anschließend doch die Baugenehmigung erteilt worden ist. Maßgeblich ist allein, dass die Genehmigung bei Vertragsabschluss fehlte. Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn die Immobilie genehmigungsfähig, aber dennoch nicht genehmigt sei. Bis zur Erteilung einer Baugenehmigung fehlt dem Erwerber die baurechtlich gesicherte Befugnis, das Objekt für den vertraglich vorausgesetzten Zweck zu nutzen.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt.