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Die Aufgabe der Vertragsabsicht und Kausalität bei der Maklerprovision: BGH bestätigt strenge Voraussetzungen
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Die Frage der Maklerprovision spielt eine entscheidende Rolle bei Immobiliengeschäften.
"Für die Annahme einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis der Vertragsgelegenheit durch den Makler und dem Abschluss des Hauptvertrages nicht genügt, dass sich aus der Sicht des Maklerkunden die vom Makler nachgewiesene Vertragsgelegenheit zerschlagen hat. Entscheidend ist vielmehr, ob der nachgewiesene Interessent seine Absicht, das Geschäft abzuschließen, aufgegeben hat. Nur eine vom nachgewiesenen Interessenten eingegangene endgültige vertragliche Bindung – in Übereinstimmung mit der Vertragsabsicht - rechtfertigt die Annahme einer Aufgabe seiner Vertragsabsicht"
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in Bezug auf die Vertragsabsicht des nachgewiesenen Interessenten klare und strenge Voraussetzungen formuliert. Die Aufgabe dieser Absicht ist ausschlaggebend für die Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluss des Hauptvertrags. Im Fokus steht dabei nicht nur das Zerbrechen der vom Makler nachgewiesenen Vertragsgelegenheit, sondern vor allem die verbindliche, anderweitige vertragliche Bindung des Interessenten.
Vertragsgelegenheit vs. Vertragsabsicht:
Die Vertragsgelegenheit, die durch den Makler nachgewiesen wird, mag sich zuweilen zerschlagen. Das allein reicht jedoch nicht aus, um die Vertragsabsicht des nachgewiesenen Interessenten in Frage zu stellen. Entscheidend ist laut BGH, ob der Interessent tatsächlich seine Absicht, das Geschäft abzuschließen, aufgegeben hat. Hierbei geht es um mehr als die bloße Unwirksamkeit einer potenziellen Vertragsgelegenheit – die Frage ist, ob der Interessent weiterhin ernsthaft am Abschluss des Geschäfts interessiert ist.
Strenge Voraussetzungen laut BGH:
Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat in diesem Kontext klargestellt, dass die Annahme einer endgültigen Aufgabe der Vertragsabsicht des nachgewiesenen Interessenten strengen Voraussetzungen unterliegt. Ein einfaches Zerbrechen der Vertragsgelegenheit genügt nicht, um die Provisionspflicht des Auftraggebers zu beenden. Vielmehr muss nachgewiesen werden, dass der Interessent seine Absicht, den Vertrag abzuschließen, aufgegeben hat.
Verbindliche, anderweitige vertragliche Bindung als Kriterium:
Die entscheidende Frage ist, ob der nachgewiesene Interessent anderweitig eine vertragliche Bindung eingegangen ist. Nur wenn dies nachweislich der Fall ist, kann davon ausgegangen werden, dass die Vertragsabsicht aufgegeben wurde. Der BGH betont somit die Notwendigkeit einer klaren, verbindlichen Vereinbarung, die den Interessenten an einen anderen Vertrag bindet. Dies setzt voraus, dass der Interessent nicht nur eine Absichtserklärung abgibt, sondern tatsächlich vertragliche Verpflichtungen eingeht, die den Abschluss des ursprünglich angestrebten Geschäfts ausschließen.
Entscheidungen des BGH
So auch in neuester Entscheidung des Bundesgerichtshofs BGH, mit Beschluss vom 26.10.2023 - I ZR 32/23.
So haben wir auch in einem von uns betreuten Verfahren vor dem Landgericht Cottbus das Urteil des BGH I Z 69/19 vom 05.03.2020 eingehend durchleuchtet und unserer Mandantschaft zur Klagerhebung geraten.
Für die Annahme einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis der Vertragsgelegenheit durch den Makler und dem Abschluss des Hauptvertrages nicht genügt, dass sich aus der Sicht des Maklerkunden die vom Makler nachgewiesene Vertragsgelegenheit zerschlagen hat. Entscheidend ist vielmehr, ob der nachgewiesene Interessent seine Absicht, das Geschäft abzuschließen, aufgegeben hat. Nur eine vom nachgewiesenen Interessenten eingegangene endgültige vertragliche Bindung – in Übereinstimmung mit der Vertragsabsicht - rechtfertigt die Annahme einer Aufgabe seiner Vertragsabsicht
Kontaktieren Sie gerne Rechtsanwalt Ehrentraut bei Fragen zur Maklerprovision insbesondere im gewerblichen Bereich.
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