Wegfall der Maklerprovision bei fehlender Kausalität – zwei Beispiele

Wegfall der Maklerprovision bei fehlender Kausalität seiner Tätigkeit – Beispiele

Der Makler ist fester Bestandteil des Immobilienmarktes. Wann jedoch ist sein Provisionsanspruch berechtigt und gibt es Ausnahmen?

Ein Immobilienmakler hat nur dann gegen seinen Auftraggeber einen Provisionsanspruch, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB).

Ursächlichkeit/Kausalität der Maklertätigkeit

Ob die Tätigkeit des Maklers jedoch (mit-)ursächlich für den Vertragsschluss war und dieser somit seine Gebühr abrechnen darf, ist nicht selten zwischen Makler und Auftraggeber streitig.

Der Makler wird nicht generell für „den Erfolg schlechthin bezahlt, sondern für einen Arbeitserfolg“ entschied der BGH bereits im Jahr 1996 (BGH NJW-RR 1996,691). Für den Anspruch des Maklers genügt es also nicht, wenn der Kaufvertrag zufällig oder ohne Beteiligung des Maklers abgeschlossen wird.

Die Kausalität der Maklertätigkeit kann in unterschiedlicher Weise unterbrochen werden.

Unterbrechung der Kausalität durch Zeitablauf

Hat der Makler eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit erbracht und folgt der Vertragsschluss in angemessener Zeit nach, so wird die Kausalität der Maklerleistung vermutet.

Wann der Zeitraum zwischen der erbrachten Leistung des Maklers und dem Vertragsschluss angemessen ist, muss im Einzelfall geprüft werden.

Die Rechtsprechung vermutet bei Zeiträumen zwischen Nachweis/Vermittlung und Vertragsschluss von drei bis vier Monaten nach der Tätigkeit des Maklers die Kausalität.

Auch bei einem Zeitabraum von sechs Monaten kann die Kausalitätsvermutung weiter vermutet werden.

Sie entfällt jedoch bei einem Zeitraum von über einem Jahr. In diesem Fall muss der Makler besondere Umstände nachweisen, z. B., dass der Verkäufer über den gesamten Zeitraum eine unveränderte Verkaufsabsicht hatte (so im Fall des OLG Hamburg, Urteil vom 28. 4. 2000 – 11 U 166/99, MDR 2001,24) oder es sich um ein Großobjekt mit einem beschränktem Interessentenkreis handelt (OLG Frankfurt am Main 19.11.2004 – 24 U 18/04).

Keine wirtschaftliche Gleichwertigkeit

Nach der Rechtsprechung kann die Pflicht zur Zahlung von Maklerprovisionen wegen fehlender Kausalität entfallen, wenn zwischen dem Kaufvertrag und dem im Maklervertrag definierte Vertragserfolg eine Diskrepanz herrscht. So wird die Kausalität verneint, wenn das Objekt z. B. vermietet und nicht verkauft wird, nur ein Teil angemietet wird oder sich die Pachtzeit von ursprünglich lebenslang auf einen fünfjährigen Vertrag reduziert.

Auch eine deutliche Abweichung des geforderten Kaufpreises und des später tatsächlich gezahlten Kaufpreises kann zum Wegfall der Maklerprovision wegen mangelnder Kausalität führen. Ein bloßes Verhandeln über den Kaufpreis mit daraus resultierender Preisreduzierung führt nicht automatisch zum Wegfall der Maklerprovision. 

Ergibt sich jedoch der Eindruck, das angebotene Objekt war erheblich überteuert, und der Makler hat im Auftrag des Verkäufers einen viel zu hohen Preis verlangt, kann die Kausalität des ursprünglichen Maklerangebots für den später tatsächlich abgeschlossenen Kaufvertrag zweifelhaft sein. 

Fazit

Liegt die Maklerleistung schon länger zurück, ist für die Kausalität der Maklerleistung hinsichtlich des Vertragsschlusses also maßgeblich, ob die Tätigkeit noch fortgewirkt hat. Dies ist im Einzelfall zu prüfen.

Außerdem ist zu prüfen, ob ein Makler gut beraten hat, sich also selbst ein Bild von der Wertigkeit einer Immobilie gemacht hat. Der Makler soll nicht unrealistische Preisvorstellung des Verkäufers weitergeben.

Dies sind nur zwei Beispiele, wann die Kausalität zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss unterbrochen wird und der Makler seinen Provisionsanspruch verlieren kann.