Maklerprovision - was Sie wissen und beachten müssen!

Die Maklerprovision – oft auch Maklercourtage oder unzutreffend auch Maklerkaution genannt – ist die Vergütung des Maklers dafür, dass er etwa ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich vermittelt hat.

Aktuellen Statistiken zufolge bewegt sich die Höhe von Maklerprovisionen in Deutschland im internationalen Vergleich auf einem sehr hohen Niveau. Deshalb ist es sehr ärgerlich, wenn Sie als Maklerkunde mehr zahlen, als Sie eigentlich zahlen müssten. Das sollten Mieter, Käufer und Verkäufer daher beachten:

Die wichtigsten Fakten

• Die zulässige Höhe einer Maklerprovision ist nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen gesetzlich festgelegt.
• Beim Kauf von Immobilien ist die Maklerprovision üblicherweise Verhandlungsbasis oder orientiert sich an einem je nach Bundesland unterschiedlichen Richtwert.
• Die Maklerprovision ist nur fällig, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht und ein Vertrag über das vermittelte Objekt, z. B. ein Mietvertrag, aufgrund der Vermittlung zustande gekommen ist.
• Ein wirksamer Maklervertrag muss nicht zwingend schriftlich vorliegen. Er kann auch telefonisch oder per E-Mail zustande kommen.
• Das Bestellerprinzip bestimmt, dass bei der Vermittlung von Mietobjekten an Verbraucher, derjenige die Maklerkosten übernehmen muss, der den Makler beauftragt.

Wer muss die Maklerprovision zahlen?

Seit 1. Juni 2015 gilt in Deutschland bei der Vermittlung von Mietwohnungen an Verbraucher das Bestellerprinzip. Dieses sieht vor, dass derjenige, der einen Makler beauftragt, die Kosten tragen muss. Beauftragt ein Vermieter einen Makler, um eine Wohnung oder ein Haus zu vermitteln, ist er derjenige, der die Kosten dafür übernehmen muss. Der Mieter muss die Maklercourtage nur tragen, wenn er den Makler selbst beauftragt hat. Der Verzicht auf das Bestellerprinzip und Umgehungsgeschäfte sind unwirksam.

In übrigen Fällen einer Vermittlung gilt diese Regelung nicht. Das gilt insbesondere bei der Vermittlung von Gewerbemietobjekten und dem Erwerb von Immobilien. Für den Kauf einer Immobilie zum eigenen Bewohnen, ist eine Gesetzesänderung in Arbeit, die eine hälftige Teilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer vorsieht. Bisher trägt diese vor allem der Käufer. Das führt besonders beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, um diese selbst zu bewohnen, zu erheblichen Mehrbelastungen.

Wie hoch darf die Maklerprovision maximal sein?              

Eine gesetzliche Regelung über die Höhe der Maklerkosten gibt es nicht. Theoretisch gesehen können der Makler und der Vermieter daher die Höhe der Provision frei verhandeln. Eine Maklerprovision gilt ansonsten als stillschweigend vereinbart, wenn die Maklertätigkeit den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.

Hat ein Mieter den Makler beauftragt, um ihm die Wohnungssuche zu erleichtern, darf die Provision gemäß dem Wohnraumvermittlungsgesetz jedoch zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer, also das 2,38-fache der monatlichen Miete ohne jegliche Nebenkosten, nicht überschreiten.

Steht eine Immobilie zum Verkauf, verlangt der Makler üblicherweise eine ortsübliche Courtage, die je nach Bundesland einen Wert von drei bis ca. sieben Prozent des Werts der Immobilie beträgt.

Hier gilt für ab dem 23.12.2020 abgeschlossene Maklerverträge eine gesetzlich vorgeschriebene Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer, wenn dadurch

• ein Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus abgeschlossen wurde oder
• ein Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus vermittelt wurde.

Einer Seite gewährte Vorteile gelten auch für die andere Seite, z. B. wenn ihr die Maklerprovision erlassen wurde. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.

Für den Maklervertrag ist ab dem 23.12.2020 zudem Textform vorgeschrieben. Das heißt, der Vertrag muss lesbar sein und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Diese Anforderungen erfüllt beispielsweise eine E-Mail. Andernfalls ist der Maklervertrag unwirksam.

Übliche Höhen der Maklerprovision beim Immobilienerwerb

Wie kommt ein wirksamer Maklervertrag zustande?

Ein rechtskräftiger Maklervertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Auch hier soll es eine Gesetzesänderung geben, die zumindest Textform, also z. B. eine E-Mail für den Vertragsschluss verlangt. 

Darüber hinaus ist der Makler verpflichtet, bestimmte Informationspflichten zu erfüllen, damit der Vertrag wirksam zustande kommt. Diese beinhalten

• die Aufklärung darüber, dass Maklergebühren entstehen und wer diese bezahlen muss,
• eine Auflistung der Aufgaben, die der Auftrag des Maklers beinhaltet,
• einen Hinweis darauf, dass der Makler als Unternehmer tätig werden soll,
• eine Widerrufsbelehrung, die den Auftraggeber darüber informiert, unter welchen Umständen er den Maklervertrag widerrufen kann.

Unterlaufen dem Makler Fehler beim Abschluss des Maklervertrags, riskiert er damit auch seine Provision. Generell gilt, dass die Maklerprovision erst gezahlt werden muss, wenn der Makler nachweis, dass ein Vertrag aufgrund seiner Vermittlung zustande gekommen ist.              

Diese Arten von Maklerverträgen gibt es

Der einfache Maklervertrag

Sobald der Eigentümer der Immobilie einen Makler mit der Vermarktung der Wohnung oder der Immobilie beauftragt, besteht der einfache Maklervertrag. Der Auftraggeber hat immer das Recht, weitere Makler zu beauftragen.

Kein durch einen einfachen Auftrag beauftragter Makler ist allerdings rechtlich verpflichtet, für den Verkäufer oder Käufer auch tatsächlich aktiv zu werden. Den Anspruch auf Provision hat dementsprechend nur der Makler, der die Immobilie erfolgreich vermittelt.

Der Makleralleinauftrag  

Der Makleralleinauftrag muss schriftlich vorliegen. Hier willigt der Verkäufer oder Käufer ein, während der Vertragslaufzeit keine weiteren Makler einzuschalten. Kommt ein Makleralleinauftrag zustande, ist der beauftragte Makler rechtlich verpflichtet, für seinen Auftraggeber tätig zu werden und aktiv nach Käufern bzw. Verkäufern zu suchen.

Liegt ein Makleralleinauftrag vor, hat allein der beauftragte Makler das Recht, die Wohnung oder das Haus zu vermitteln. Eine wichtige Ausnahme betrifft den Auftraggeber. Veräußert der Käufer oder Verkäufer die Immobilie ohne die Hilfe des von ihm beauftragten Maklers, hat dieser üblicherweise keinen Anspruch auf Provision.

Der qualifizierte Makleralleinauftrag

Qualifizierte Makleralleinaufträge sind nur in Form eines Individualvertrags zulässig, der zwischen Makler und Auftraggeber ausgehandelt wird. Vordrucke oder Standardformulare sind nicht erlaubt.

Generell gelten für den qualifizierten Makleralleinauftrag dieselben Regeln wie für den Makleralleinvertrag, bis auf zwei Besonderheiten:

• Der Auftraggeber ist verpflichtet, alle Interessenten für die Immobilie an den von ihm beauftragten Makler zu verweisen. 
• Zudem erhält der Makler auch eine Maklerprovision, wenn der Auftraggeber die Immobilie selbst und ohne die Hilfe des Maklers vermittelt.

Kann der Käufer oder Verkäufer die Maklerprovision umgehen?

Auch mit Tricks und Kniffen lässt sich der Anspruch auf die Maklergebühr nicht aushebeln. Denkbar wäre etwa, dass zwei Lebensgefährten eine Immobilie erwerben wollen, wobei einer von ihnen sich beraten lässt und der andere den Kaufvertrag unterschreibt.

Dass nicht derjenige den Vertrag unterschrieben hat, der beraten worden ist, ändert jedoch nichts an dem Anspruch des Maklers auf seine Provision.

Zudem bedeutet es nicht, dass dem Makler sein Anspruch auf die Provision entgeht, wenn der Kauf einer Immobilie im Nachhinein scheitert oder der Mietvertrag nicht zustande kommt, weil der Käufer oder Mieter wider Erwarten doch nicht zahlen kann.

Auch in einem solchen Fall ist die Maklercourtage rechtens, da der Makler die Wohnung oder das Haus erfolgreich vermittelt hat.        

Falsche Angaben im Exposé: Muss der Auftraggeber trotzdem die Maklergebühr zahlen?

Mit seinem Urteil vom 04.06.2018 (19 U 191/17) hat das Oberlandesgericht Frankfurt entschieden, dass unzutreffende Angaben im Exposé zu einem Verlust der Maklergebühr führen können. Und das ganz besonders, wenn die falschen Angaben auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten des Maklers zurückzuführen sind und Käufer oder Verkäufer nichts davon wusste.

Fallen dem Makler nach der Erstellung des Exposés Fehler auf, ist er zudem verpflichtet, diese sofort zu korrigieren und die Betroffenen zu informieren.