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Die Immobilie bei Scheidung und die Spekulationssteuer
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Grundsätzlich ist eine Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen nicht einkommensteuerpflichtig. Es gibt jedoch eine Ausnahme gemäß §§ 22 Nr. 2 und 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Danach muss der Veräußerungsgewinn mit dem für den Verkäufer normalen Einkommensteuersatz versteuert werden, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Hier gibt es nur dann eine Ausnahme, wenn die jeweilige Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Bei Trennung und Scheidung gibt es häufig die folgende Konstellation:
Die beiden Eheleute sind hälftige Miteigentümer des gemeinsam bewohnten Wohnhauses. Bei der Trennung zieht beispielsweise die Ehefrau aus. Wenn Sie Ihre Haushälfte an Ihren Mann steuerfrei verkaufen will, müssen bis zum Verkauf entweder über zehn Jahre verstrichen sein, oder sie muss Ihre Haushälfte im gleichen Jahr verkaufen, in dem sie ausgezogen ist. Wenn Sie Ihre Haushälfte erst nach Ablauf des Trennungsjahres, also im folgenden Kalenderjahr, an ihren Mann verkauft, muss sie einen erzielten Gewinn versteuern.
Die Summe kann beträchtlich sein, deshalb ist es wichtig, diese Frage schnellstmöglich nach der Trennung zu klären, wenn die 10-Jahresfrist nicht ohnehin abgelaufen ist.
Da der Kaufpreis häufig mit der Frage verquickt ist, wer von beiden Eheleuten einen Anspruch auf Zugewinnausgleich hat, bedarf es einer raschen Klärung des beiderseitigen Vermögens, sowohl bei der Heirat als auch bei der Trennung, damit eine Einigung erleichtert wird. Auch Schenkungen der Eltern oder Erbschaften müssen berücksichtigt werden.
Ulrike Köllner
Fachanwältin für Familienrecht
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