Die Rückabwicklung des Immobilienkaufs

Gründe für die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs

Die Gründe für die Rückabwicklung des Immobilienkaufs sind vielfältig. In der anwaltlichen Beratungspraxis treten beispielhaft folgende Fälle auf:

• Die Finanzierung durch den Käufer platzt.
• Vorhandene Grundschulden werden nicht zur Löschung gebracht.
• Der Verkäufer erfüllt seine Pflichten nicht, zum Beispiel die Räumung des Objektes.
• Die Immobilie hat Mängel.
• Der Bauträger geht pleite.
• Es wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt.
• Es wird ein vertraglich eingeräumtes Rücktrittsrecht genutzt.

Wie erfolgt die Rückabwicklung der Immobilie?

Wie die Rückabwicklung der Immobilie erfolgt, hängt davon ab, wer die Rückabwicklung betreibt (Käufer oder Verkäufer), in welchem Stadium sich der Kaufvertrag befindet und aus welchem Grund die Rückabwicklung erfolgt.

Im Ergebnis bedeutet Rückabwicklung, dass wieder der Zustand hergestellt werden muss, wie er vor Vertragsschluss bestand. Das bedeutet, dass der vorherige Eigentümer wieder in das Grundbuch eingetragen werden muss. Sofern aktuell eine Vormerkung für den Käufer eingetragen ist, muss diese gelöscht werden. Zur Finanzierung der Immobilie eingetragene Grundschulden müssen ebenfalls wieder zur Löschung gebracht werden. Hierfür ist die Zustimmung der Bank erforderlich. Das Kreditinstitut erteilt diese aber nur, wenn das Darlehen abgelöst und eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wird. 

Ähnlich wie die Abwicklung des Immobilienkaufvertrages ist daher auch seine Rückabwicklung sehr komplex. Je weiter der Kaufvertrag vollzogen ist, desto mehr Aspekte müssen bei der Rückgängigmachung berücksichtigt werden.

Da jeder Fall individuell beurteilt werden muss, vertieft dieser Blog-Beitrag der Kanzlei Dalmer|Law, wie die Rückgängigmachung eines Kaufvertrages durch den Verkäufer und den Käufer erfolgt: https://dalmer-law.de/services/rueckabwicklung-kaufvertrag-immobile/

Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückabwicklung des Kaufvertrages über die Immobile

Hat der Käufer bereits die Grunderwerbsteuer entrichtet, kann diese unter bestimmten Voraussetzungen zurückgefordert werden. Dies richtet sich nach § 16 Grunderwerbsteuergesetz (GrEstG). Zentrale Voraussetzung des § 16 Abs. 1 GrEStG ist, dass die Rückabwicklung des Immobilienkaufs in einer Frist von zwei Jahren erfolgen muss. Weiter müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein, abhängig davon, in welchem Stadium sich der Kaufvertrag befindet.

Verzugszinsen beim Kaufvertrag über eine Immobilie berechnen

Ein weiterer Punkt, der eng mit der Rückabwicklung der Immobilie zusammenhängt, ist der Anspruch des Verkäufers auf Verzugszinsen. Häufig zahlt der Käufer den Kaufpreis verzögert, zum Beispiel weil er die Finanzierung erst verspätet auf die Beine stellt. Sind die im notariellen Kaufvertrag vorgegebenen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt und hat der Notar den Kaufpreis fällig gestellt, kann der Verkäufer bei verspäteter Zahlung Verzugszinsen geltend machen. Die Höhe des Kaufpreises führt dazu, dass bereits kurze Verzögerungen zu erheblichen Zinsansprüchen führen können.

Um die Verzugszinsen zu berechnen ist der Verzugsbeginn festzustellen. Im notariellen Kaufvertrag ist meist vorgesehen, dass der Notar den Kaufpreis schriftlich fällig stellt. Der Verkäufer erhält in der Regel einen einfachen Brief, der Käufer einen eingeschriebenen Brief, mit dem der Kaufpreis fällig gestellt wird. Der Kaufpreis muss in der Regel innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung beim Käufer auf dem Konto des Verkäufers gutgeschrieben sein. Nach Ablauf dieser Frist entsteht der Verzug.

Die Höhe des Verzugszinses beträgt bei Verträgen mit Verbraucherbeteiligung fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz pro Jahr. Der Basiszinssatz wird laufend angepasst. Beträgt der Basiszinssatz beispielhaft 3,37 % können 8,38 % Verzugszinsen p. a. gefordert werden. Geht der Kaufpreis beim Verkäufer ein, endet der Verzug.

Der Verzugszins beim Immobilienkauf kann gut mittels eines Zinsrechners ermittelt werden: https://basiszinssatz.de/zinsrechner/

Beispiel:

Die Fälligkeitsmitteilung des Notars geht beim Käufer ein. Der Käufer muss bis zum 15. August den Kaufpreis in Höhe von EUR 500.000,00 an den Verkäufer überweisen. Die Zahlung geht aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten indes erst am 15. September beim Verkäufer ein. 

Der Verzug beginnt in diesem Fall am 16. August und dauert 31 Tage. Bei einem Zinssatz von 8,37 % beträgt der Zinsanspruch des Verkäufers EUR 3.544,67.

Kaufpreis und Verzugszinsen beim Kaufvertrag über eine Immobilie durchsetzen

Möchte der Verkäufer den Käufer auf Kaufpreiszahlung in Anspruch nehmen, muss er nicht immer direkt klagen. In vielen Fällen hilft der notarielle Kaufvertrag. Dort ist häufig geregelt, dass sich der Verkäufer wegen der Pflicht zur Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Damit hat der Verkäufer einen vollstreckbaren Titel, aus dem er die Zwangsvollstreckung betreiben kann. Der Anspruch auf Zinszahlung ist regelmäßig nicht von der Zwangsvollstreckungsunterwerfung erfasst. Hier kann der Käufer zunächst außergerichtlich zur Zinszahlung aufgefordert werden; leistet er nicht ist der Anspruch gerichtlich durchzusetzen.

Die Rückabwicklung des Wohnungskaufs

Die Rückabwicklung des Wohnungskaufes erfolgt nach denselben Grundsätzen wie bei der Rückabwicklung der Immobilie. Besonderheiten können sich daraus ergeben, dass das WEG-Recht Zustimmungserfordernisse vorsieht. Verweigert die WEG die Zustimmung zum Erwerb, kann der Kaufvertrag nicht vollzogen werden. Es ist dann ein Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages zu prüfen.

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