Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Erhalten Mieter vom ihrem Vermieter ein Schreiben, in dem die Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen angekündigt wird, stellen sich den Betroffenen viele Fragen: Muss ich die Bauarbeiten in meiner Wohnung dulden oder kann ich diese verweigern? Muss ich die damit einhergehende Mieterhöhung zahlen? Kann ich das Mietverhältnis aufgrund der Modernisierung außerordentlich kündigen? Diese und weitere Fragen rund um das Thema Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollen im Folgenden beantwortet werden:

Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen?

Zunächst gilt es zu unterscheiden, ob eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden soll. Eine Erhaltungsmaßnahme dient der Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache. Mit anderen Worten soll dadurch gewährleistet werden, dass die Mietsache in dem Zustand bleibt, der im Mietvertrag zugesichert wurde. Darunter fallen demnach das Beheben von Schäden oder Mängeln in der Mietwohnung/dem Gebäude oder auch dem vorbeugende Maßnahmen.  

Soll die Wohnung hingegen „verbessert“ werden, handelt es sich um eine Modernisierung. Nach § 555b BGB zählen dazu unter anderem Maßnahmen zur Energieersparnis, Reduzierung des Wasserverbrauchs oder zur Verbesserung der Wohnverhältnisse.

Wann müssen Erhaltungsmaßnahmen geduldet werden?

Erforderliche Erhaltungsmaßnahmen müssen Mieter stets dulden.

Die Interessen des Mieters werden hier insoweit gewahrt, als dass die Erhaltungsmaßnahmen dazu dienen, die Mietsache in dem Zustand zu halten, der mietvertraglich zugesichert ist. Dies kommt auch dem Mieter zugute.

Außerdem wird gesetzlich sichergestellt, dass der Mieter nicht über die Duldung der Maßnahmen hinaus belastet wird. So muss der Vermieter die Arbeiten grundsätzlich rechtzeitig ankündigen, sodass sich der Mieter darauf einstellen kann. Zudem wird der Mieter nicht verpflichtet, bei der Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen mitzuwirken. Er muss beispielsweise keine Möbel umsetzen oder Einrichtungsgegenstände entfernen.

Können Mieter Modernisierungsmaßnahmen ablehnen, um eine damit einhergehende Mieterhöhung zu verhindern?

Auch Modernisierungsmaßnahmen müssen Mieter grundsätzlich dulden und können diese nicht einfach ablehnen, § 555d BGB.

Eine Ausnahme besteht jedoch in dem Fall, dass die Modernisierung für den Mieter selbst, dessen Familie oder einen Angehörigen seines Hausstandes eine „Härte“ bedeuten würde und diese nicht zu rechtfertigen ist.

Um festzustellen, ob eine solche Härte vorliegt, muss zwischen den Interessen des Mieters, denen des Vermieters und Belangen des Klimaschutzes und der Energieeinsparung abgewogen werden. Hierbei ist beispielsweise zu berücksichtigen, in welchem Maße Lärm und Schmutz entsteht, ob bestimmte Räume aufgrund der Bauarbeiten nicht genutzt werden können oder wie lange die Arbeiten andauern. Zugunsten des Mieters können hier zudem Umstände, wie dessen hohes Alter oder nächtliche Arbeitszeiten, Beachtung finden.

Eine weitere Möglichkeit zur Verhinderung der Modernisierung besteht dann, wenn der Mieter nicht form- und fristgemäß über die geplanten Maßnahmen informiert wurde. So hat der Vermieter die Pflicht, die betroffenen Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung über die Art, den Umfang und die Dauer der Bauarbeiten und die zu erwartende Mieterhöhung zu informieren. Wird die Modernisierung hingegen nicht ordnungsgemäß angekündigt, muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden.

Müssen Mieter die angekündigte Mieterhöhung in jedem Fall zahlen?

Die Durchführung der Modernisierung hat der Mieter also zunächst zu dulden. Die dadurch zu erwartende Mieterhöhung bleibt bei der oben erwähnten Interessenabwägung außer Acht.

Den wirtschaftlichen Interessen des Mieters wird erst im Nachhinein Rechnung getragen. So ist eine Mieterhöhung nach der durchgeführten Modernisierung ausgeschlossen, soweit dies für den Mieter eine Härte bedeuten würde und ihm daher nicht zuzumuten ist. Hier ist vor allem die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters von Bedeutung.

Kann der Mieter das Mietverhältnis aufgrund der geplanten Modernisierung kündigen?

Nach § 555c BGB steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, sobald ihm die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen angekündigt wird. Macht er von diesem Recht Gebrauch, darf der Vermieter bis zum Ende der Mietzeit nicht mit der Modernisierung beginnen.

Eine Ausnahme hierzu besteht dann, wenn die Modernisierungsmaßnahme lediglich mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und nur zu einer unwesentlichen Mieterhöhung führt.

Wie lange dürfen die Modernisierungsmaßnahmen dauern?

Hier kommt es stets auf die Umstände im Einzelfall an:

Es ist zunächst zu fragen, ob die Modernisierungsmaßnahmen innerhalb oder außerhalb der Wohnung durchgeführt werden. Hierbei gilt es zu beachten, dass es sich bei der Wohnung um den Lebensmittelpunkt des Mieters und dessen persönlichen Rückzugsort handelt. Daher gilt hier, je länger und umfangreicher die Bauarbeiten innerhalb der Wohnung, desto eher ist die Maßnahme nicht mehr zumutbar.

Muss der Mieter beispielsweise aufgrund der vollständigen Sanierung der Wohnung für mindestens 14 Monate ausziehen, ist ihm dies nicht mehr zumutbar und die Modernisierung stellt eine nicht zu rechtfertigende Härte dar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013, Az.: 63 S 446/12).

Außerdem sind hier die konkreten Auswirkungen der Modernisierung zu berücksichtigen, wie Lärm oder Schutz und der Zeitpunkt der Arbeiten (reguläre Arbeitszeiten, an Wochenenden…).