E-Lademöglichkeiten im Wohnungseigentum; nochmal ausführlicher: Wer macht was….?

Ich hatte vor einigen Tagen in einem Rechtstipp im Überblick die neue Rechtslage zur E-Lademöglichkeit im Wohnungseigentum dargestellt. Dazu haben mich jetzt einige Fragen erreicht, die sicher auch von allgemeinem Interesse sind.

Wie setze ich als Eigentümer meinen Wunsch durch?

Die Errichtung einer E-Lademöglichkeit gehört nach § 20 Abs. 2 WEG zu den sog. privilegierten Maßnahmen. Jeder Eigentümer (oder jede Eigentümerin) hat also einen Anspruch darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft generell diese Maßnahme gestattet.

Aber nur im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung

Dabei hat die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung aber ein Ermessen, wie genau sie die Durchführung der Maßnahme gestattet. Kurz dargestellt (etwas ausführlicher finden Sie das in ersten Rechtstipp zu diesem Thema):

• Der Eigentümer darf das genau so machen, wie er es beantragt hat.
• Die Gemeinschaft macht es so, wie der Eigentümer es beantragt hat.
• Die Gemeinschaft macht Vorgaben zur konkreten Ausgestaltung und gestattet dem Eigentümer die Durchführung mit diesen Vorgaben oder macht es selbst.

Wer muss was machen?

Die Initiative liegt beim ausbauwilligen Eigentümer. Dieser muss sich von einem Fachbetrieb seines Vertrauens ein konkretes Angebot einholen. Dieses sollte möglichst spezifiziert sein, denn es gibt ja in der Regel viele Einzelheiten zu beachten: Wie laufen die Kabel, von wo kommen sie, in welchen vorhandenen oder neu zu errichtenden Kabelkanälen werden sie geführt? Wie sieht es mit der hausseitigen Elektrik aus, verkraftet diese den Anschluss oder muss sie ertüchtigt werden? Wenn sie ertüchtigt werden muss, was ist hierfür genau notwendig? Wie ist sichergestellt, dass der Anschluss über den Zähler der Wohnung läuft oder bedarf es hier eines extra Zählers?

All diese Informationen, zusammengefasst in einem konkreten Konzept nebst Angebot, muss der ausbauwillige Eigentümer dem Verwalter übermitteln mit dem Hinweis, er möge dieses auf die nächste Tagesordnung setzen. Dabei hat der Verwalter keinen Ermessensspielraum. Ich habe schon einige „Geschichten“ gehört, wo der Verwalter das abgelehnt haben soll. Das ist nicht die Aufgabe des Verwalters.

Außerordentliche Versammlung ?

Es gibt keinen Anspruch darauf, dass der Verwalter sofort nach Ihrem Antrag eine außerordentliche Versammlung einberuft, um darüber entscheiden zu lassen. In der Regel kann das bis zur nächsten ordentlichen Versammlung warten. Anders sieht es aus, wenn sich mehrere Eigentümer zusammentun, die zusammen mehr als einem Viertel der Eigentümer darstellen. Dann muss der Verwalter eine Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Ich habe aber auch schon Verwalter gehört, die in kleineren Gemeinschaften versucht haben, die Sache durch einen Umlaufbeschluss zu regeln.

Was ist mit der Teilungserklärung

Oftmals haben Teilungserklärungen ja für bauliche Veränderungen ganz andere Voraussetzungen geregelt, als das Gesetz. Manchmal sind bestimmte Arten von Veränderungen schlicht verboten, andere bedürfen bestimmter Mehrheiten (75% aller Eigentümer) oder z.B. der Zustimmung des Verwalters. Ob solche Regelungen in alten Teilungserklärungen (also solchen, die vor dem 1.12.2020) beurkundet wurden, auch nach dem 1.12.2020 noch Bestand haben, ist immer eine Frage des Einzelfalles. Insbesondere ist in der Literatur (Rechtsprechung gibt es natürlich noch nicht) nicht ganz klar, ob § 20 Abs. 2 WEG überhaupt durch die Teilungserklärung abbedungen werden kann. Gegebenenfalls sind Regelungen in alten Teilungserklärungen, die § 20 Abs. 2 WEG entgegenstehen, also seit dem 1.12.2020 unzulässig….; das ist aktuell aber noch nicht geklärt.

Es sind also für alle Beteiligten (Verwalter, Eigentümer und Juristen) spannende Zeiten, wie so oft nach einer Gesetzesreform.